新政下住宅市场投资缩水 千亿资金涌入商业地产

　　声势浩大的楼市调控百日过后，大量资金金蝉脱壳相继撤离，遭遇滑铁卢的住宅市场成交量跌至冰点；然而商业地产楼暗花明，一改“商住倒挂”的怪象，成为资金追捧的香饽饽。那么，在市场跌宕起伏之际，如何规避各种风险，正确把握资金的流向？调控之下，应具备怎么样的投资眼光？

　　7月27日，在地产中国主办、光耀东方协办的“‘2010政变地产’系列观察与解读”第六场论坛上，中国人民银行金融研究所高级研究员梁猛、光耀东方董事长李贵斌、阳光100常务副总裁范小冲及房产投资专家张羽冲就“新政下避险资金的流向问题”作了全面的诠释。

　　住宅投资遭遇新政挤出效应

　　实际上，被誉为“史上最严厉的调控”，其目的之一就是“严厉打击投资、投机行为”，让投资客撤离住宅市场。目前来看，一线城市交易量的大幅萎缩，昭示着调控效果已非常明显。

　　梁猛认为，目前，房地产投资下滑比较严重，“经常有个案的报道，零成交的楼盘不在少数。”

　　对此，李贵斌表示：“北京销售量下来了，房价稳住了，从这个意义上来说，国家第一期调控目标已经实现。”

　　在梁猛看来，住房空置率的高低，也能说明投资楼市的轻重程度，“在国际上5%的空置率是正常的，10%就已经危险了，而超过15%、20%就很危险了，美国次贷危机之前的空置率就在15%左右。目前关于中国住房的空置率，很恐怖，有的说法是好几千万套。”

　　新政出台后，住宅投资遭遇了“挤出效应”。范小冲认为，目前住宅是调控的焦点，要回归到改善民生的地位，作为投资或投机市场，可能将被限制的越来越来厉害。“二套房政策、税收政策，现在很多政策的出台都在限制住宅方面的再投资，所以在住宅方面的投资肯定面临着更多的调控风险和政策风险。”范小冲如是说。

　　而投资专家张羽冲认为，目前住宅市场遭遇严厉调控，建议投资人到今年9、10月份再考虑投资住宅，而商业地产正以其逐渐攀高的回报率和未来的巨大价值，正被越来越多的投资者追捧，现在正是投资商铺和写字楼的好时机。

　　商业地产柳暗花明

　　从住宅市场抽离出来的资金何去何从？据地产中国网了解，最近，各大房企开始加大商业地产的开发比重，而且从住宅市场撤出的部分投资性资金，亦将其触角伸向了商业地产。

　　一位不具名的投行人士表示：“据我们了解，已有越来越多的个体投资客、开发商，甚至是一些私募基金、金融保险等资本，正在持币关注商业地产领域。”

　　更有业内人士预计，从投资客到开发商，调控以来短短的三个月内，已有千亿资金涌入商业地产。

　　“过去，由于国家的金融政策对商业物业限制较大，租金回报率也不确切，投资者更倾向于投资住宅。”范小冲表示，因此在上一轮住宅物业高涨的周期中，商业物业的价值并没有充分体现出来，在稀缺的地段，出现了“商住倒挂”现象，正因为如此，商业地产存在价值洼地，如果从投资角度而言，商业物业的价值目前开始体现出来了。

　　对此，梁猛认为，目前，从住宅市场流出来的资金，其出口如果是商业地产领域，那么，手头有钱的人，可能会把商业地产作为一种投资工具。

　　而张羽冲则坦言：“我给自己定了一个计划，第一个五年投资住宅，在第二个五年投资商业；而投资商业要投资经典的商业，买的是特别火的商业的情况下才能提高租金，提高了租金，商铺升值价值就会高。”

　　李贵斌则认为：“投资商业地产最重要的是看其区域的规划和项目定位。长安街以西的政务区集结了3100多家政务机关和企业单位，为了办事方便和企业形象，各地的办事机构和很多外地公司的企业总部都希望在这区域办公，因此导致这里周边的写字楼供不应求。为了打造高铁枢纽的目标，目前北京市政府花了很大力气对西客站进行改造，改善环境的下沉式广场和地铁建设都在进行中。光耀东方广场处在这样一个集合了国家政治中心和商业发展中心的位置，又定位为高档的城市综合体，其重要价值显而易见。现正推出的写字楼由因其高标准的配置和低于周边价格的定价，受到很多企业用家和投资者的追捧。目前写字楼的销售情况比较好。”