深圳国五条调控细则未出 刚需抢入市换房客观望

　　楼市任何风吹草动足以牵动人心，昨日深圳市房地产权登记中心拥进不少咨询的人群。上周五国务院最新一轮房地产调控的细则文件对外公布，引发各界强烈关注。对于深圳来说，各方最为关注的有二，首先是二手房交易中的个税征收，要求严格按转让所得的20%计征;此外还有关于差别化房贷政策是否会强化的问题。记者昨日从深圳各相关部门了解到，目前深圳仍执行原有调控政策，是否调整、如何调整要等新“国五条”的深圳细则。

　　到目前为止，新“国五条”具体的地方细则还没出来。深圳市地税局仍将继续维持现有征税方式。此外，记者从中国人民银行深圳分行和深圳市银监局了解到，目前深圳市还未对本地金融机构就利率和首付款额度等做出新的规定。

　　至于此番新“国五条”的深圳细则到底何时推出，会有什么举措?昨日，多名官员表示尚不得而知，有待多个部门机构协调起草。

　　影响：二手房放盘量看房客都多了

　　新政出台一个周末，原业内几乎一致认为被“重创”的二手房市场不仅暂时转危为安，由于首次置业者担心个税抢闸购房，成交量较一月份有所增加。不过，换房客却多选择观望。

　　世华地产林家乐说，从各区反馈数据来看，世华周末两天成交总量在70-80套，即便和成交量还不错的今年1月份相比，也有五成左右的增幅。他介绍，这个周末不仅上门看房的人多，由于担心后续利润会被个税冲抵，放盘量也增加起来，“连我身边也有两个朋友要放出几套用不到的物业”。他介绍，买家多以第一次买房为主，其中部分看了之后现场就会签合同，希望能赶在细则出台之前办完手续。

　　成交以小户型为主，换房客则由积极转观望。“这个周末咨询的人很多，看房的人也比上个周末多，但是真正落实到成交上，并没有外界所传那样热闹，本来还说今天要买的，昨天晚上发信息说不买了，要等等再看。”深圳市南山区科技园片区壹贰叁物业经纪人杨娇介绍，20%个税的征收对于市场的影响还蛮大的，尤其是他们分行所在片区又以学位房为主，户型较大总价较高。

　　而中联地产二手房研究院总经理肖小平介绍说，据其了解，刚刚过去的周末二手门店的成交数据并没有太多变化，不过咨询的客户变得更多了。她分析说，“也存在一部分业主担心税收出台提高购房成本而选择观望，不过就目前市场实际情况来看，总体影响还非常有限，并没有像大家想象得那样去到冰点。”同时她认为这次调控是打消了普遍看好后市的预期，不过买家也普遍不认为能够带来价格下调，最终效果如何还看政策落地情况。

　　新房市场方面，昨日下午记者在位于横岗的信义御城、乐城等在售项目现场，看到工作日的时间也接待有不少看房者。信义御城项目经理葛保敏现场介绍说，年前周末正常的新客户来访量大约是200批次，高的时候也有300多批次，但是调控后这个周末反而增加有20%，超出预期。他分析，不排除新政影响到客户的心理预期，由于二手房按照20%征税会增加购房成本，而将买家推向新房市场。

　　现场：登记中心咨询热闹

　　昨日是新“国五条”细则出炉后的第一个工作日。位于银湖的深圳市房地产权登记中心迎来了不少人。一二楼大厅里，都或站或坐着不少市民，有的在取号，也有的几人围在一块交流讨论楼市调控新政。“好久没有这么多人了。”一名执勤的保安说。

　　不少人是来咨询楼市调控新政的。一对年轻夫妇说，他们近期正在看房，新“国五条”细则出来之后，各种传闻很多，尤其是按差价20%征税让他们很紧张，担心房价会上涨。昨日下午，小两口索性都请了假，专程来房地产权登记中心咨询一下政策详情。

　　不过，根据该中心统计，昨日业务放号量其实和平时差不多，全天600个左右。这是包括抵押、过户等所有业务的取号量。相关人员介绍，上周五该中心也办理了645个号。“业务办理量和平时没什么区别，目测现场的人很多，应该是前来咨询的人数较多。”

　　市房地产权登记中心相关负责人表示，目前还执行原来的征税方式，会不会有变化或者有什么变化，要等税务部门发通知。

　　释疑

　　网传应对招数靠谱吗?

　　离婚过户

　　招数：如果卖家为A B夫妇，买家为CD夫妇，A B先离婚，将房产过户到A名下。CD再离婚，A与D结婚后，加上D的名字，将房产过户到D的名下之后再离婚。然后各自复婚，这样房子就从卖家转到买家。

　　律师点评：理论上可行，但是要提防假离婚变成真离婚。

　　广东信荣律师事务所主任律师张茂荣和广东国晖律师事务所律师霍静均认为这一方式理论上基本可行，最大的风险是假离婚变成真离婚人财两空。但是张茂荣提示，这个过程需经历两次婚前财产婚后加名的程序，如果通过买卖方式加名，是否能够免税目前没有找到相关法律依据，如果通过赠与方式加名，则未来再次出售时将面临高额税费，即房产评估价便是所得。

　　裁决过户

　　招数：建议买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产作抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院的判决书去过户。

　　律师点评：不可行。

　　“如果是借贷关系，以房产作抵押，法院不会判过户，而是判还款。房产作为执行标的来拍卖，再以拍卖房款还债。”霍静表示。“即便双方债权债务人都同意，由法院出具抵付裁定，根据《契税暂行条例细则》规定，以土地、房屋权属抵债转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税。”张茂荣确认，目前深圳是按照买卖来征税的，这一避税招数宣告失败。

　　建议

　　近期购房注意细则落地

　　如果按照新政直接落地深圳，则等于是直接废除了核定征收(即按照房产评估价为标准核定后普通住房征收交易总价的1%，非普通住房征收1.5%，拍卖住房则征收3%)，让业主与买家只能用增值额的20%来交税。专攻房地产领域的广东信荣律师事务所主任张茂荣昨日指出：“深圳二手房不具备强制核实征收20%个税的条件”，他的理由是核实征收需要核定现任业主购房原值(而非登记价)、合理费用、实际成交价等以便查明应纳税所得额，在实践中实际成交价交易双方不会提供，合理费用也不清，二手房大多几经转手，也无法核实现任业主购房原值。

　　不过昨日肖小平在接受采访时认为，按照差额20%来征税一刀切是完全有可能的，虽然她也认为按照核定征税更为合理。肖小平介绍说，即使目前尚不可预知深圳细则何时落地，不过购房者并不用盲目恐慌，她指出，目前有两种物业可能不会受到新政影响，如果房产是业主满5年且唯一的物业，此类物业按照目前政策是免征个人所得税的，此外，如果是楼龄时间比较短的次新房，评估税与原值差额不大，因此即使是按照20%来征收税费也并不多。同时她提醒购房者，在二手房交易中如果已经签约可抓紧时间过户避免纠纷，如果还没有签约，那就要考虑一旦细则落地如何处理的问题，比如说可约定好由业主与买家分担这一笔税费。