近两年,因房价快速上涨,该律师透露称,可能还存在个别开发商为赚取房价上涨后的巨额差价而捂盘惜售,故意不及时办理产权证而想达到迫使购房人解除合同的不正当目的。
多种原因导致办证逾期
开发商的原因
第一,土地使用手续不合法。如联建一方提供的土地使用权是划拨土地使用权,其分得的房产往往只能自用,不能直接作为商品房出售。如果按商品房出售,其买受人将无法领取房产证。
第二,房地产开发企业为支付全部土地使用权出让金。支付土地出让金是土地使用权受让人的主要义务,在受让人没有按约定履行全部义务前,土地管理部门一般会限制办理土地使用权的变更手续。
第三,房地产开发企业违章建房,违章的部分就无法办证。
第四,房地产开发企业不能提供规定的资料,如因没有通过综合验收而不能提供综合验收合格的证明。
第五,其他原因。如房地产开发企业没有将抵押权剔除等情况,也会影响房地产登记手续的办理。
买受人的原因
例如购房人怠于递交办证资料及迟延付款导致办证迟延,或买受人是经他人转让、抵债但未登记的商品房,在此情况下,由于是购房人自身的原因导致办证迟延,开发商无需承担违约责任。
合同关系以外的第三人的原因
例如对政府有关部门办证、测绘机构测绘结果等都是没有期限的要求,相关部门工作拖延、不及时,或房管局相关部门因作业繁忙而延缓了发证时间。
不可抗力
根据相关法律规定,因不可抗力导致一方或者双方违约的,违约方可以免责。故若因不可抗力的原因导致开发商延迟办证,开发商可以免责。
房管部门说法
设监管账户
促开发商积极办证
针对在商品房买卖合同履行中出现逾期办证的现象,惠州市房管局产权科有关负责人分析认为,一些不成熟的开发商为了迎合购房者需求,承诺交楼时间,而工程的进度却存在不可预见性,最终工程的时间比预期长,导致未能按合同按时交楼,同时也未能按约定办理房产证。其次,验收不等于可以办证。该负责人表示,办理房产证的主动权在于开发商。只要开发商手续齐全,房管局就会给予办理。而通常开发商此前的规划和建设中的任何一个环节出了问题,比如开发商与施工队闹矛盾导致资料出不来等,都有可能导致房产证逾期办理。
去年,房管部门出台了政策措施,要求开发商将购房者所交的首期款存入监管账户,这些款项开发商因后期工程建设需要可以申请使用,但必须预留销售款的15%在账户内。这15%的款项中,10%在工程取得竣工验收备案表、物业查验合格后即项目交楼后可取出使用,另留5%在开发商办理出房地产权证时才可使用。该负责人认为,这在一定程度上能促使开发商积极为购房者办证。目前一些逾期多年未办证的情况,多是政策出台前所遗留下来的问题。现在制度完善后,开发商逾期办证的情况相对减少很多。
同时,购房者也可独立办理房产证,不一定要委托开发商代办房产证。该负责人表示,惠州房管部门已在政策制度上促使开发商为购房者办证,而对于一些开发商未能给购房者及时办证的,也会根据投诉者所投诉的事实行使房管部门的职能权利,督促开发商尽快提交材料办理,同时购房者也可走法律途径解决问题。
律师建议
业主可集体诉讼分摊风险
购房者屡屡遭遇房产证“难产”,面对开发商以诸多理由搪塞,除了投诉至相关部门,购房者似乎没有他计可施。一位律师告诉记者:“在现实中,很少购房者在遭遇房产证逾期办理时会诉诸法律。大部分业主心里都想着,只要开发商办好房产证就没事了,至于合同中开发商逾期违约的责任就不追究了。原因是大部分业主都怕惹麻烦,不愿直接与开发商对簿公堂。”
该律师分析,单个业主去面对开发商会觉得个人力量薄弱,而类似这种房产证逾期办理的纠纷都是整栋或整个小区的事,只要一户拿不到,基本整栋或整个小区的业主都拿不到。加上大部分业主维权意识不强,很多人只停留在小打小闹的层面。该律师提醒,如果这类型的纠纷付诸诉讼,业主基本都会胜诉。因此,业主如果能联合起来进行诉讼,通过法律途径解决,集体诉讼,风险成本都可分摊给每个业主。
另外,惠州的购房合同基本上都是开发商单方提供的格式合同,很多约定办理房产证的时间都很长,因为办理房产证需要缴纳契税、购房发票、实测报告、房产的初始登记,过程比较复杂。律师提醒,如果开发商在合同约定的期限内没为业主办理出房产证就是违约,购房者可按合同诉讼索赔追究开发商的违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
2022-06-27 17:32
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