不满物业服务业主想“分家” 物管区域划分是关键

　　随着惠州经济的快速发展，近年来，一个个大规模住宅小区如雨后春笋般拔地而起，这样的小区往往是一次性规划到位，然后分期建设。但随之而来的是，物业管理区域未明确，给业主生活和后续服务带来问题。例如房屋共用部分和共用设施设备维护养护费用协调难，小区安全管理难度大，物业难做到贴心服务等。本期栏目，物业君就给大家讲一个发生惠州一个大小区的故事。

　　案例

　　不满物业服务 二期业主想“分家”

　　市区一住宅小区分四期建设，因不满物业的服务，二期业主想“分家”，欲单独成立业委会，以更好地维护业主的权利和义务。“一期入住比较早，我们入住时有的公共设施设备已经老化要更新，费用却要全体业主分担。”业主朱先生称，小区太大，很多细小事务处理效率低下，跟物业反映也没有得到及时的解决。

　　“我们业主商讨后认为，有必要分家，成立二期的业委会来维护自己的权益。”朱先生说，但是在成立过程中，因为对物业管理区域的划分有争议，一期业委会提出反对意见。

　　物业君解析

　　物业管理区域划分有利于社区和谐

　　在物业君看来，该小区二期业主“分家”的要求是能够理解的。从该小区业主间的矛盾可见，物业管理区域的划分有利于房屋共有部位和共用设施设备维修，有利于社区安全管理，也有利于社区更和谐。

　　由此可见，明确物业管理区域划分是业主“分家”的前提，但划分物业管理区域有什么标准，需要遵循什么原则就是解决“分家”矛盾的关键点。

　　对此，《广东省物业管理条例》第七条有明确的规定，即“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素确定。物业的配套设施共用的，应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定不同的物业管理区域。”

　　该条款明确了物业管理区域划分的原则，如果区域内的场地、道路、排水、排污、供水、供电等设施设备能够分割、独立使用、独立承担义务的，可划定为一个物业管理区域。也就是说，划分前提是能够独立使用且可以分割。

　　也因此，物业君建议，为了更好地服务业主，物业服务企业在前期介入时，可依据社区“一次性规划、分阶段开发建设”的步骤，向建设单位提出物业管理区域划分意见，尽量做到每一阶段性建设的物业能够划分为一个独立的物业管理区域。

　　当然，物业管理区域划分还应当考虑物业管理区域的建设规模。物业管理区域不能划分得过细，这样不仅增加房地产开发建设成本，也增加业主日后对共用设施设备的维护费用，物业服务成本高，将无形增加业主负担。