五月深圳整体市场仍低迷 万科连夜低价促销开盘

　　“由于万科清林径昨晚迫于现场压力提前开盘并销售完毕，相关工作人员没有及时将突发状况通知我们，导致我们很多网友无法在今天上午参与选房。”6月5日，深圳某房地产网站发出了这样一则道歉公告。

　　万科清林径项目6月4日当晚卖完，这也让很多购房者的计划都被迫落空。

　　自楼市调控政策出台以来，5月份深圳整体市场依然低迷，全市一手楼盘成交量环比下降56%。但这并不意味着在售楼盘清一色成交惨淡。深圳中原地产的跟踪研究认为，尽管市场观望气氛浓重，但“让价者得市场”的特点十分明显。

　　万科连夜低价开盘

　　6月5日上午，上述房地产网站购房俱乐部组织的网友选房团已经上车准备出发之时，才知道清林径房子已经卖完。有参与者抱怨称：“本来说好5日开盘的，结果4日下午就提前开盘，并在当天晚上卖光，我第二天去看房的时候都没有了。”

　　对于万科而言，夜间开盘并不乏先例。除了万科清林径项目，万科第五园四期里城最后一栋单位6月5日也是夜间开盘，当晚销售近八成。此前，万科华府、金色沁园也都是夜间开盘。

　　连夜突击开盘，往往是楼市热闹情况下的普遍手法，但万科在市场整体低迷背景下仍采取连夜开盘方式，让外界深感诡异。有非官方的解释称，夏天的晚上更凉爽一些。对此，深圳万科营销中心总经理罗霆在接受记者采访时表示，选择在夜间开盘的原因是因为万科拿到预售许可证之后马上进行销售，所以每次都赶在晚上。

　　根据上述道歉公告援引万科工作人员的说法：“昨天拿到预售许可之后，现场已经聚集了大量购房者，直到晚上11点多钟，这批购房者始终没有要离开现场的意思，导致现场有些混乱，为了有效地控制现场秩序，经请示万科上级领导，最后决定当即开盘。”

　　无论手法如何，但清林径成为楼市调控新政以来的深圳首个“受捧盘”，这是不争的事实。地产独立评论员王智中和同行交流后也基本达成共识：“虽然没有证据证明夜间开盘是有计划的，但一定是有效的，否则不会连连夜间开盘。”

　　更多的看法是，销售热闹是因为定价明显低于市场预期。万科清林径的最低单位仅8000多元/平方米，均价1万元/平方米，而其在售的大户型产品均价为2万元/平方米。万科第五园四期里城开盘均价为20500元/平方米，而3月份时，该盘同样的单位均价是22000元/平方米，万科当天还在这个价格基础上又给予VIP客户8万元/套的优惠。

　　罗霆表示，市场预期总是在不断变化，万科的销售策略就是根据不同时期的情况进行灵活定价，不存在低于还是高于预期的说法，更不存在降价之说。

　　王智中认为，新开楼盘定价策略没有紧跟前期价格，而是随行就市，造成新开楼盘定价明显低于前期，最终实现了开盘即清盘的效果。由于新开楼盘产品不同于前期，造成“价格不可比”的现实，变相降价幅度无法考证。

　　有观点则认为，万科采取暗降的方式，明显吸取了上一次的教训，即避免了业内的质疑，也避免了资本市场上出现“用脚投票”。万科选择远郊楼盘调整价格，顺应了上一轮周期特点，价格将会从远郊向内、从一线城市向下进行调整。