恒大、碧桂园5月销售逆市增长 布局二三线城市

　　所谓风水轮流转，今日到谁家。变幻莫测的房地产市场中，总有几家欢喜几家愁。

　　去年凭借一线城市房价上涨而赚得盆满钵满的开发商们恐怕没有想到，这一次，风水轮转到了二、三线城市的低端产品，过往被质疑利润太低的碧桂园、恒大，一跃成为投行眼中的明星。

　　二、三线城市优势凸显

　　随着国内众多主要开发商相继披露其5月份销售数据，这一轮市场调整给各家开发商造成的冲击差异化也逐渐清晰。

　　搜房网统计的数据显示，已经发布了5月销售数据的14家开发商，除了恒大地产一家实现环比8%的上升外，其余13家企业销售额的平均下滑幅度为42%。

　　值得一提的是，就连底子深厚、全国性布局极为完善的万科和中海两家，也分别出现销售下降，环比降幅分别为34%和29%，而去年扩张势头颇为凌厉的绿城，则遭受重挫，5月销售环比下降达69%。

　　由于5月成交量的意外下降，使得很多企业未能按计划完成其销售任务。截至5月底，销售额稳居第一的万科，以280亿元（人民币，下同）的成绩，完成其全年任务的35%，中海完成40%，恒大表现相对突出，完成额度为45%。

　　对于恒大销售的不降反升，外界容易联想到其“降价”。但事实上，这并不是该集团脱颖而出的根本原因。虽然恒大在这一轮宏观调控出台后便表现出位，率先以8.5折降价的口号搅乱市场。但事后证实，恒大并没有如其所宣传的一样，实现全国降价15%，相反，其单价下降幅度仅为2%，跟万科单价下降18%相去甚远。

　　恒大总裁夏海钧也表示，率先降价，是其获得业绩的一个因素，但根本还在于该集团一直以来都在二、三线城市排兵布阵，受到的冲击并不明显。有数据显示，恒大96%的项目位于二、三线城市，远远高于其他同行。即使万科，其2009年的业绩，也有近40%来源于京、津、沪、深、广以及杭州、南京等遭受市场调整最严厉的重镇。

　　高盛也在一份报告中指出，恒大地产销售额环比和同比均实现增长，这归因于其降价措施、对普通住宅项目的侧重以及在中西部地区较高的业务占比。

　　而项目集中在几大重点城市的开发商，则面临最严重的冲击。富力地产在2009年80%的销售业绩来自于广州和北京以及海南几个高危城市，使得其今年5月份销售下滑幅度达到49%。绿城去年凭借高端项目风头一度盖过万科，此番也遭遇了意料之外的极速滑坡。

　　投行风向转变

　　开发商阵营出现的业绩分化，也让研究机构们开始重新对各家公司的实力进行再审视。近期，瑞银、高盛、大摩等投行相继就国内房地产市场以及上市公司发布研究报告，其风向已经不再偏向一些高利润、高杠杆的企业，而是更多考量开发商在未来的安全边际。

　　高盛在其报告中指出，5月份销售额高于高盛2010年下半年预测均值的公司包括中国海外、碧桂园、恒大地产、合景泰富、上海复地、世茂房地产和万科；绿城中国、富力地产、保利香港和宝龙地产低于该行的预测；5月份销售均价低于该行2010年下半年预测的开发商是中国海外、碧桂园和保利香港。其他开发商的销售均价较该行2010年下半年预测高出12%~50%。

　　无独有偶，中银国际也在其发表研究报告中指出，二、三线城市开发商的表现将超越一线城市的开发商，因这些区域的政策风险较低。例如中银国际就给予碧桂园“买入”评级，称碧桂园5月销售收入环比仅下滑约27%至22亿元，明显好于其他已经公布了同期数据的开发商平均下滑37%的幅度，项目销售情况目前已经超过了同业。

　　市场调整除了给开发商的业绩造成压力之外，投资机构还对其财务结构进行了评估。瑞银在5月底发布的一份报告中指出，宏观调控将给不少开发商的财务造成压力，部分负债率较高的发展商，如龙湖、恒盛等财务安全性较差，而SOHO、雅居乐、中海等资金状况则相对较好。