我国房产的第二阶段： 商业地产或盖过住宅地产

　　黄金即便埋地三尺，也避不开商人的嗅觉，何况如今光芒乍现？

　　或许是喜爱足球，万科总裁郁亮颇为形象地将中国房地产行业比作一场足球赛：过去十几年房地产商踢完了上半场，如今下半场刚刚开始。

　　此言之下，万科转型的神秘面纱揭开。6月9日，万科宣布，旗下首个城市综合体龙岗中心区项目正在紧锣密鼓地筹备中，预计2011年面市。这意味着，万科向多元化发展迈出了坚实一步。

　　就在不久前，大连万达集团董事长王健林荣登内地新首富。第一次，商业地产大佬取代住宅大佬坐上首富之位。王健林的登顶意味着，商业地产亦可制造财富神话。

　　业内人士普遍认为，传统房地产以住宅为主的单一格局，已至转型时点。

　　不止万科，当下，开发商们对商业地产已经丝毫不掩饰觊觎之心。就连今典集团联席主席张宝全亦公开称：“传统的房地产开发模式我一定不会做了，那个时候的传奇已经没有办法再复制，那个时代过去了。”

　　地产业的第二阶段

　　时代在变，房地产亦在变。

　　在郁亮看来，地产业遍地黄金的时代已过去，未来的竞争态势和势力格局充满变数。

　　金地总裁凌克则把地产开发分为三个阶段：初级阶段是住宅开发，第二个阶段是商业开发，第三个阶段是地产服务业。显然，目前中国地产业已进入第二阶段。

　　地产大佬们对商业地产的战略部署可以佐证。

　　2010年一季度，万达商业地产公司实现房地产合同销售面积约137万平方米，合同销售金额约152亿元，超过了万科此前公布的150.9亿元的一季度销售额，也高于中海、恒大、保利、绿城等公司，第一次坐上了季度销售额老大的位置。而这也进一步刺激了其他几大房企进军商业地产的决心。

　　今年4~5月，万科陆续披露旗下3个体量巨大的商业地产项目以及一个高端商务酒店项目，这4个项目分别位于北京、西安、东莞和武汉，覆盖了一线城市、沿海三线城市和内陆区域中心城市，总投资高达百亿元。

　　这轮投资涉及企业之广、投资规模之大前所未有。万科之外，地产商如保利、中粮、万通、华润置地、凯德置地、雅居乐等品牌房企们亦有动作。

　　华润置地在香港2009年的业绩发布会上披露了公司商业地产在未来资产比例和利润贡献将上升至40%。随后，一直专注于住宅开发的雅居乐也在中山抛出20万平方米商业地产的项目。

　　从保利地产的公告可以看出，保利地产今年已斥资214.71亿元拿下位于北京、上海、广州、天津等地的数宗地块。而从近日竞得的地块看，保利所取得的多幅地块为商住用地。

　　保利的拿地路线图呈现了部分房地产企业进军商业地产的路径，而最新的统计数据则反映了房企进军商业地产的结果。

　　统计显示，从今年一季度开始，商业地产的成交比重开始逐渐上升。在商品房总成交套数中，商业地产占比从2009年4季度的6%，上升到今年一季度的8.1%，而新政之后更是首次突破9%，达到9.5%。

　　“预计这一比例有可能在6~7月份继续上升。”北京中原地产市场部总监张大伟认为，本轮力度空前的调控政策仍是主要针对住宅项目，对商业地产并未明确限制，商业项目仍沿用之前的信贷门槛，而这一门槛已和住宅基本持平，原先的劣势基本不复存在，这对一度被低估的商业地产来说，意味着新的利好和机遇。

　　对开发商而言，住宅市场是一次性收益，而商业地产是一个长期收益，商业地产产生的增值效应在于三种，一是房地产本身物业的增值，二是商业流通经营的增值，三是商业运营和房地产开发的品牌增值。

　　无疑，适当比例的商业地产开发可应对行业竞合加速和利润率的摊薄。同时，商业地产更容易获得政府的政策扶持。

　　在此前的十数年，地产大佬依靠住宅开发不断延续着财富梦想。在“2010新财富500富人榜”中，有88位来自地产业，占上榜富豪人数的17.6%；其财富总额达6490.8亿元，占500富豪财富总额的22.5%，地产业成为财富集中度最高的行业。

　　业内人士称，城市化缔造了地产商们的财富神话，但如果一种模式吸引了社会所有的资金蜂拥而上，那么，这个模式就有了股市迫近6000点的味道。