新“国十条”关于第二套住房认定新标准的解析

　　事件：

　　6月5日，住建部、中国人民银行及银监会联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，对贷款申请人的第二套住房认定标准做出明确规定：二套房的认定在以家庭为单位的基础上，执行“认房又认贷”的严厉政策。

　　报告要点：

　　新的二套房认定标准为史上最为严厉的认定标准。

　　部分自住型购房者或被新标准误伤。

　　二套房新标准实际放宽了异地购房限制。

　　新认定标准的实际执行效果取决于全国房屋登记信息系统的完善速度与程度。

　　新认定标准是新“国十条”的具体落实，并不意味着房地产调控力度正在加大，我们认为房地产调控已经进入政策效果观察期。

　　第一、 新的二套房认定标准为史上最为严厉的认定标准。4月17日新“国十条”要求“住房城乡建设部会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准”；其后，北京的房地产新政提出了金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房，成为了第一个对第二套房执行“认房又认贷”的城市；6月5日，住建部、中国人民银行及银监会联合发布了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，“认房又认贷”正式成为全国统一的二套房新认定标准。

　　表：2007-2010年二套房认定标准变化表

资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理

　　从2007年首次提出“购买第二套（含）以上住房的贷款首付比例不得低于40%”开始，二套房认定标准经历了一个“以个人贷款记录为标准? 以家庭贷款记录为标准? 标准‘松绑’? 以家庭为单位、既以贷款记录为标准，又以房屋数量为标准”逐渐严厉的认定过程。由于此前银行一般通过银行内部的征信系统来认定购房者是否有过贷款购房的记录以及贷款是否还清等，其认定基础为认贷不认房，并不涉及购房者通过贷款以外的方式购买的房屋，而此次新标准明确提出金融机构在认定二套房时可查询房屋登记信息系统数据，弥补了银行征信系统无法显示购房者房屋拥有情况的不足，是史上最为严厉的认定标准