新“国十条”关于第二套住房认定新标准的解析

　　事件：

　　6月5日，住建部、中国人民银行及银监会联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，对贷款申请人的第二套住房认定标准做出明确规定：二套房的认定在以家庭为单位的基础上，执行“认房又认贷”的严厉政策。

　　报告要点：

　　新的二套房认定标准为史上最为严厉的认定标准。

　　部分自住型购房者或被新标准误伤。

　　二套房新标准实际放宽了异地购房限制。

　　新认定标准的实际执行效果取决于全国房屋登记信息系统的完善速度与程度。

　　新认定标准是新“国十条”的具体落实，并不意味着房地产调控力度正在加大，我们认为房地产调控已经进入政策效果观察期。

　　第一、 新的二套房认定标准为史上最为严厉的认定标准。4月17日新“国十条”要求“住房城乡建设部会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准”；其后，北京的房地产新政提出了金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房，成为了第一个对第二套房执行“认房又认贷”的城市；6月5日，住建部、中国人民银行及银监会联合发布了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，“认房又认贷”正式成为全国统一的二套房新认定标准。

　　表：2007-2010年二套房认定标准变化表

资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理

　　从2007年首次提出“购买第二套（含）以上住房的贷款首付比例不得低于40%”开始，二套房认定标准经历了一个“以个人贷款记录为标准? 以家庭贷款记录为标准? 标准‘松绑’? 以家庭为单位、既以贷款记录为标准，又以房屋数量为标准”逐渐严厉的认定过程。由于此前银行一般通过银行内部的征信系统来认定购房者是否有过贷款购房的记录以及贷款是否还清等，其认定基础为认贷不认房，并不涉及购房者通过贷款以外的方式购买的房屋，而此次新标准明确提出金融机构在认定二套房时可查询房屋登记信息系统数据，弥补了银行征信系统无法显示购房者房屋拥有情况的不足，是史上最为严厉的认定标准

　　第二、新的二套房认定标准或误伤部分自住型购房者。新的二套房认定标准目的在于抑制投资投机性购房需求，但由于“认房又认贷”的标准十分严格，部分自住型购房需求避免不了被误伤。这部分被误伤的人群主要包括：（1）因原房屋陈旧、狭小等原因而具有改善性需求的购房者；（2）曾利用贷款买房但已卖出房屋，银行征信系统里仍然有贷款记录者；（3）被拆迁的购房者等。

　　这部分自住型需求通常对首付比例和贷款利率的敏感度较高，在新的二套房认定标准下，他们很难筹集到足够的资金来购买房屋，因此这部分购房需求将大为萎缩。

　　第三、二套房新标准实际放宽了异地购房限制。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，4月17日的新“国十条”规定“暂停发放购买住房贷款”，而本次通知则改为“贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行”，实际放宽了之前的“一刀切”的异地购房限制。

　　由于许多城市的经济较为发达，人口流动性高，因此外来人口购房居住的需求为真实自住型需求，不能简单地以异地炒房定性，因此二套房新标准在满足这部分需求的同时，也通过加大贷款成本在一定程度上阻止具有投机性质的购房群体进入，比之前的“一刀切”措施更具合理性。

　　第四、二套房新认定标准的实际执行效果取决于全国房屋登记信息系统的完善速度与程度。目前存在于房屋登记系统中的问题主要包括：

　　（1）各地登记信息系统的发展情况不一。北京等城市已完成全市登记信息的统一查询，而部分二线城市则还未实现房屋信息的全市联网和统一查询。

　　（2）全国各地的房屋登记系统尚未实现城市与城市间的联网，银行无法查询购房人在异地置业的情况，政策漏洞依然存在。

　　由于认定新标准的执行有赖于“购房所在地房屋登记信息系统”，登记系统的全国全面联网是保证此次新标准得以良好执行的最重要基础。因此，新认定标准在执行过程中仍将面对部分城市难以查清跨区房产、全国范围难以查清异地房产的情况。

　　此外，民政婚姻登记系统、常居地与户口所在地登记系统等尚未与房屋登记系统、银行资信系统等实现交互查询功能，人户分离（常居地与户口所在地并不一致，搬迁后并未迁户口，婚后夫妻未将户口迁至一起……）及婚姻状况确认不便等问题的存在，加大了认定第二套住房的难度。