痛点
高溢价优势被限价耽误
究其原因,绿城表示:营收下滑主要是因为物业销售下滑较大,而物业销售下滑则主要是因为限价难题。张亚东坦承,“由于限价,绿城的溢价能力体现不出来,这也是我们目前面临的一个巨大压力。”
众所周知,由于宋卫平先生的执着和理想主义,绿城一度成为中国房地产行业品质的代表。王石曾评价:“在生活品质上,在建筑品质上,在综合规划上,我们最强有力的竞争对手在杭州”指的便是绿城。
高品质常常能给绿城带来高溢价,可以说,取得利润是绿城最拿手的看家本领,而今这个本领在“限价政策”里被耽误掉了,这一优势正在逐渐丧失。
除了在营销市场上失利之外,绿城中国近日还发布了另一则利空消息——入股百年人寿的计划折戟。早在2018年12月17日,绿城中国公告称绿城房产拟以现金代价27.18亿元收购百年人寿11.55%的股份,成为第一大股东。公告还称, 保险牌照具有独特的资本投资价值,收购百年人寿符合绿城的商业理念,其主要客户群与百年人寿的保险顾客群具有一定重叠,预期将会有交叉销售的潜力,产生协同效应,并能扩宽集团的收入基础,增强财务状况。
然而,这一计划在经过长达8个月的发酵之后,未能如愿。对于绿城中国想要构建的金融板块,银保监会并未批准,高管耿静眼中“最值钱”金融牌照,未能收入囊中。
未来
三年时间成为行业优等生
对于这大半年来的种种失利,张亚军坦言,“绿城是一个‘特长生’,我们的产品线非常强。同时,我们也是一个‘偏科生’,我们有短板,原来运营就是我们的短板,经过这半年的进一步优化,我们现在的运营能力也在持续提升。”
他的另一个解决方式是,提高周转,此前追求品质而忽视周转,如今也开始重视起来。目前来看,自张亚东掌舵绿城以来,多项变革制度相继祭出,确实加快了绿城的项目周转速度。
据张亚东介绍,绿城的运营能力逐渐提升,以前理想的目标和周期是“5912”,现在已达到“4914”,即新获取项目从拿地到开工4个月、拿地至开盘9个月,拿地至现金流回正14个月。虽然与同行相比,周转率仍需提升,但已经在进步了。
不过,从绿城的业绩来看,要重回一线仍需时间。2000亿元的销售目标,意味着今年下半年绿城平均每月要完成132.5万平方米的销售面积,或单月超过209.5亿元的销售额。事实上,绿城中国成立至今,公司仅2018年12月的单月销售金额超过209.5亿元,可见这个目标极难达成。
此外,绿城中国虽然是消费市场中的宠儿,但在资本市场一直未能体现自己的价值。与相似规模的民企富力和国企金茂比,绿城中国的市值仅129.17亿,而前两者分别为480亿和563亿。
如何成为行业的优等生,重回高光时刻,张亚东曾公开对媒体表示:给我们三年时间,一定会把各项指标调整好,成为行业优等生。接下来,就让我们拭目以待吧!
2022-06-29 17:50
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