房地产行业进入居住升级阶段 长租公寓面临盈利难关

　　规模虽大，却没有哪家敢坦言“盈利”。

　　“目前还没实现盈利，规模尚未达到盈亏平衡点。就目前的市场情况来看，每个项目本身都是盈利的，但是机构、品牌商不挣钱，是因为长租公寓的中后台成本很高，包括高管团队、IT体系、营销成本、办公成本等。”某长租公寓相关负责人告诉记者，长租公寓的盈利模式很简单，就是以租金为主，轻资产模式则要靠量去撑。

　　大部分长租公寓机构现在存活是靠融资，然而中小长租公寓机构的融资成本很高，平均在15%左右，但其本身的利润有限，大部分还在亏损，融资无异于饮鸩止渴。此外，风险投资的代价也极为昂贵，一些长租公寓拿到钱以后，为了迎合资本，一味地扩大规模，最终运营、财务管理的能力没有匹配上。

　　资金链紧张、爆仓、被收购似乎成为了中小长租企业注定的结局。据不完全统计，2018年就有11家长租公寓“消失”，其中就包括雷军旗下顺为资本投资的长租公寓“寓见”。

　　对此，上述长租公寓负责人称，“去年爆仓的机构很多都是急于扩张，拿了太多的房子又消化不了，造成了运营成本过高，行业的毛利又太低。这么大量地扩张房屋，但房子又租不出去，导致空置率过高，资金池自然就成了负的。大家都想做大，但是还需要考虑，长租公寓其实是一个服务性行业，步伐要慢一些，基础都没有做好，出问题是必然的。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，今年长租公寓融资艰难是必然的，因为本身资本自己的日子就不太好过，投资长住公寓的兴趣、能力就会大大地削弱，而且现在长租公寓出现多例爆仓，资本会更加谨慎。本身长租公寓的资金链就比较紧张，融资艰难的话很容易造成资金链断裂，出现经营危机。

　　监管从严 房企发专项债受阻

　　就在中小长租企业陷入“不挣钱、难融资”的困境时，部分房企和地产基金主导的住房租赁专项债也遭监管层终止。如广东某港股上市房企拟发行60亿元私募专项公司债于2018年8月被终止，另一房企100亿元专项债券也被终止。

　　究其原因，克而瑞研究中心研究员房玲称，今年以来，包括杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等在内的多家长租公寓出现爆雷或跑路现象，引发监管关注。另外，在房企整体融资困难的背景下，有部分房企意图发行此类债权，挪用资金开发业务输血，也引起监管层警惕。

　　“从目前受阻发行的专项债券的具体来看，这些企业目前在长租公寓布局或者是住房租赁业务较少，这样一来，一方面租赁住房项目证明难以限定，增加遭到限制的可能。”房玲表示，在遭监管审核严格时，不能以其他租赁性质或者租赁面积更大的项目进行更换调整。

　　此外，这些房企募集资金所规划用于住房租赁项目占比较小，虽监管层并未明确具体数额，但若借住房租赁之名进行融资，监管层面不予发行。如新欧鹏拟发行的20亿元专项债券，其融资标项目的土地用途为城镇住宅用地和商务金融用地，租赁住房性质没有清晰明确，遭到中止。

　　而以某京籍房企被终止的专项债券来看，该债券拟发行规模不超过20亿元，其中明确用于住房租赁建设资金为1亿元，即使加上承诺使用于住房租赁相关的4.9亿元，该计划用于住房租赁项目的资金总额为5.9亿元，仅占募集资金总额29.5%。

　　“综合来看，专项债券的是否能发行成功，从上交所与深交所反馈的意见来看，监管层的关注点集中在募集资金用途、是否存在重复融资、租赁住房性质三个主要方面。”房玲表示，纵观获批发行的专项债券的募集说明书来看，债券能够获批发行，主要在于融资用于项目的性质属于租赁住房性质与体量达到一定规模，以及用于住房租赁项目的资金占比都比较大。