张玉良掌舵万亿新绿地：企业先要存活下去 再考虑成长

　　经济观察报：关于退休这件事，有人认为打破了国企的年龄限定。

　　张玉良：退休是最舒服的事情。但像我这样的创始人，对企业还是很有感情的。

　　去年按照股东要求换届了，绿地是一家混合所有制企业，要依法办事，按照股东愿望产生董事、董事长，按照市场规律配置董事会和经营团队。所以换届也是市场的产物。

　　当然国有股东是非常拥护的，他不拥护可以不投你的票，实践证明国有股东是非常希望你去做（董事长、总裁）的。

　　昨天（1月16日）董明珠连任格力董事长，她好像65岁了，还继续为国家做贡献，我看也不错。当然要自己干得动、有信心干下去、人家要你干。都是各方综合来定的，绝不单是你自己想不想干。

　　经济观察报：2018年绿地离4000亿元销售目标还差了一口气。

　　张玉良：去年外部环境压力比较大，绿地仍有些不足，有一些指标和我们内部指标有一定距离，特别是房地产板块。去年7月份以后市场下滑比较快，南方是7月初，其他地区8、9月份以后，4季度以后全国市场下滑都比较快。

　　所以跟年初目标比还差一口气，有点不够达标。这和市场有关系，当然也有其他方面（原因），比如我们的运营效率、内部的改革动力还需要加强。总体来说，绿地各方面保持良好，交出了一份比较满意的答卷，至少打85分以上吧。

　　经济观察报：你会认为这两年来绿地的规模落后了吗？

　　张玉良：经过2015年、2016年的深度调整后，2017年、2018年绿地保持了持续稳步增长。包括两个含义：第一，整体业务规模在转型中成长，不单是房地产；第二，房地产来看，这几年注重调结构，注重经营和开发销售相结合。这样的话，当年销售面积和销售金额比其他企业增长稍微慢一点。但我们仍然在第一阵营。

　　我们的业务结构是很有竞争力的，把城市功能、产业和房地产开发有机结合，这和其他企业差异很大。我们对整个区域、城市的内生发展有整体要求，而不是单一追求今年建多少房子，明天就卖掉了。

　　我们始终会保持比较好的增长，房地产会保持5000亿规模。把其他关联产业放到重要位置，绿地只是结构和别人不一样。

　　经济观察报：长期以来，绿地战略都是跟着国家政策走，尤其是多元化产业布局，你们是怎么考量的？

　　张玉良：绿地发展思路和其他企业还真不一样。抓住国家政策机遇贯彻我们的战略，我认为把握得比较好。绿地希望把政策导向和市场规律结合起来，与各地政府实现共赢。

　　比如去年推进的“城际空间站”，切入城市功能，政府不用投资，我们负责建设好城市功能。用产业项目、城市功能项目和地方政府共同发展，不是简单地开发一个房地产项目，得到地方的支持，反过来我们也能借助地方的力量。这个发展理念渗透到整个企业战略。

　　再比如去年在服务进口博览会，我们发展了贸易港，依靠国家品牌来进行全球采购，成本很低，供应渠道正规，再批发到全国各地售卖。既服务了国家战略，又把我们的商贸产业发展起来了。

　　我们还抓住深化国有企业改革的机遇，壮大了大基建板块，我们的大基建基本上都是混改而来的。国有企业体制不灵活，通过市场化力量介入，一夜时间就发展起来了。

　　经济观察报：和其他一线房企相比，绿地的市值是不是过低了？

　　张玉良：市值确实是比较低，跟我们的产出和效益是不匹配的。原因可能是各种各样的，当然有一点是我们在这方面做的工作还不够，投资者对我们了解不够。所以我们要加强和投资者沟通。净资产回报率接近18%，这么好的回报率为什么没人投呢？每年分那么多钱、回报率又高，人家为什么不来呢？

　　我觉得市值与现状不符，我期望能上去点，当然也不能太高。我们曾经市值比万科高。

　　经济观察报：2018年绿地拿地很猛，在城市选择上，似乎有回归一二线的迹象？

　　张玉良：大企业对市场比较敏感，当然这里头也有政策作用。因此我们认为有活力的三四线城市，具备成长性、经济好、有人口导入等特点的城市仍然有需求。另外政策的不断调整，会让市场需求有变化。

　　因此2018年四季度绿地到二线城市发展了不少项目，主要是在一线城市和二线城市的溢出地区，我们判断这些地方的市场空间还是具备的。下一步绿地的投资布局会围绕一二线城市的溢出地区，包括二线城市，还有高成长性的三四线城市。

　　经济观察报：你对2019年宏观调控的判断是什么？

　　张玉良：2018年底的降准，意味着金融政策的整体放松，但不意味着大水漫灌，更不会全部漫向房地产。当然这段时间社会的资金成本、特别是债券成本明显降低了，这点反映到实体企业还需要一定周期。

　　具体到一二线城市，一城一策，以地方政府为准。省会城市和二线城市应该会有一些松动，按照房价不上涨、供求平衡为基调来放松，稳字为主，既要防止上涨，也要防止下跌。

　　现在很多城市地价已经跌去了30%-40%，甚至是百分之五十。（2018年）12月份地价和6、7月份地价相比，有些城市跌去这么多，房价也在大幅回收。

　　三四线城市松动的可能性更大，一定是以稳为主的调控。二线城市以区域性调控为主，核心城市不一定能放松，一线城市放松的可能性几乎没有，因为导向性和市场效应太强。当然一线城市也是以稳为主，如果稳不住，可能政策也会（松）。

　　经济观察报：2019年的房地产市场会发生哪些变化呢？

　　张玉良：我认为2019年是稳中有降，但市场空间仍然很大，关键是结构化、区域化差异很大。一些地区会成长很快，一些地区可能成长不起来了。省会城市主要看政策和行政手段，政策一旦有松动，市场马上会上来。

　　2019年市场整体向下、政策向上，值得期待。2018年底的市场应该说是比较差的市场，当然，2019年即便有所恢复，也不会像2017年那么疯。

　　经济观察报：你认为房地产市场的机会还大吗？

　　张玉良：中国房地产行业有十几万亿市场，还没有任何一个行业可以相比，汽车也就六七万亿，蛋糕非常大。也有机构说超过千亿销售额的房企超过30家，全世界还没有一个行业有这样的规模。所以我认为继续做房地产没什么不好，这么大的市场，这么大的规模，这么大的需求，为什么不做呢？你做精它、做好它，都是应该的。

　　经济观察报：从大环境来看，经济下行压力较大，企业压力大吗？

　　张玉良：压力每年都有，但企业如果每天不保持快速奔跑，就会退步。我今天上午还在和一个副总谈话，我说，你们都说现在困难，进取心受到打击，我就问他 2008年全球金融危机苦不苦？2008年我们才不到400亿的收入，那一年是最困难的时候，2009年我们就增长了80%，2010年增长了50%。所以越是大危机，有竞争能力的企业越是能把握住机会。

　　（房掌柜整理来自中国房地产报、经济观察报）