张玉良掌舵万亿新绿地：企业先要存活下去 再考虑成长

　　镜头里的张玉良，一身黑色西装，一件白色衬衫，认真记录着记者抛出的每一个问题，陪伴绿地27年的改革发展，张玉良并没有形成刻板严肃的国企老板形象，而是始终保持着谦谦笑意，给人以谦逊温和的印象。

　　与潘石屹、冯仑等地产大佬一样，张玉良也是“92派”企业家之一。受到1992年邓小平“南巡讲话”的影响，他从上海市农委住宅办副主任的位置“下海”经商。同年7月18日，张玉良领衔创建上海绿地（集团）有限公司，担任董事长、总裁，一干就是27年。

　　每当被问起绿地成功经验时，张玉良都会说：“做政府想做的事，做市场所需的事”。而今虽过了耳顺之年，张玉良丝毫没有停下来的意思。打破了国企管理层最迟退休年龄限制的他，在63岁之际，重新开启绿地万亿时代的谋篇布局。

　　在 2019年新年致辞中，张玉良颇有感触地说：“凡是过往，皆为序章。2018年绿地集团交出了一份业绩全面较快增长的总体成绩单，抓住了一批重大机遇并取得突破、形成亮点，构筑了一个支撑企业持续成长的产业体系，描绘了一幅迈向万亿收入规模的战略路线图，展现了一种有速度、有高度、有厚度、有温度的良好企业形象。”

　　“绿地最大优势在于产业协同，在于开发和运营相结合。未来三年绿地年均销售规模要保持在5000亿元左右，还要形成一批300亿~500亿元发展能级的重点事业部。”绿地控股董事长、总裁张玉良在接受中国房地产报记者采访时表示。

　　给绿地2018年的表现打85分

　　中国房地产报：首先恭喜您成功连任绿地控股董事长兼总裁，但退休是绕不开的话题，绿地正在培养或者说您心目中最合适的接班人选是哪位？

　　张玉良：一般来讲，创始人的企业可能要比其他企业家对这个企业感情更深，绿地就像是我的孩子，时间越长，感情越深。当董事长也很辛苦，如果能退休很舒服，可以享受人生，这很坦诚；现在当董事长又当总裁，每天要奔跑，压力多大。自己干得动、有信心干下去，大家也要你干，那就继续干下去。这是一个双向选择的结果。

　　绿地是混合所有制企业，结构制度是完全市场化的，董事长、总裁完全由股东选举产生，符合股东们的愿望，按照市场化规律来配置董事团队。所以我们都是按照公司法要求来做，而不是简单的由上级党政机关来任命。

　　中国房地产报：在总结2018年公司业绩时，您打了85分，原因是什么？

　　张玉良：2018年绿地实现合同销售金额3875亿元，与去年初既定的4000亿元目标尚有差距，这是美中不足的地方。从去年下半年开始，受调控影响，房地产销售大幅下滑，很多企业都没有达到年初预期目标。除销售未达标外，绿地在开拓康养产业、长租公寓等新兴业务方面虽有突破，但亮点还不够突出，在创新转型过程中，有一些工作还可以做到更好。

　　中国房地产报：2019年是绿地“万亿时代”元年，明确提出未来三年年均销售规模保持在5000亿元左右，增长的筹码是什么？

　　张玉良：中国正处在城市化阶段，人口数量庞大，从国情来看，这个行业还有巨大的机会。在行业集中度提高背景下，绿地完全有条件成为行业龙头企业。重要的是要在保持较大规模增长的同时，注重搭建合理的结构。2018年绿地新增118个项目中，住宅占比75%，非住宅占比25%，取得了结构上的转变。同时进行了 “高铁式布局”。除房地产主业外，绿地还布局了基建、消费、金融等领域，新进入康养产业、科创产业和长租公寓。

　　中国房地产报：2018年，绿地新进城市30个，新增房地产项目118个。在当前的市场环境下，绿地未来的投资如何布局？

　　张玉良：按照市场和形势判断以及政策调控节奏，今年我们会重点布局一二线城市及周边溢出地区，以及三四线城市拥有经济增长量、人口积聚、交通便捷的城市，尤其是高铁所途经的站点城市。有潜力的地方会继续追加，特别是围绕一些城市的交通核心点。高铁站依然是2019年要投资的重点，预计一季度将增加10个以上，1、2月份将增加5个。

　　2019年房地产整体行情稳中有降

　　中国房地产报：受大环境影响，房地产行业出现一片迷惘甚至是恐惧，处在市场下行中，您最想和同行表达怎样的观点？

　　张玉良：2018年是房地产历史上的寒冬，调控政策趋严、信贷收紧，在此影响下，有三分之一的企业可能一不小心都会倒掉。但这个行业仍然会保持较好的增长，未来仍然会集聚，直至出现寡头，这符合市场竞争规律。

　　规模越大的企业，越要与管理、资源配置相适应，不适应就可能走弯路。再加上房地产行业周期性特别强，受政策调控影响特别大，一不小心就会倒掉。所以快速扩张的企业其实是充满巨大风险的，没有一个企业能在短期承受住外部环境的急剧变化。这就促使企业谨慎、谨慎再谨慎，宁可留有更多余地，先要存活下去，再考虑成长，这是基本路子。而不是每天狂奔，拿非常苛刻的条件去对赌。

　　张玉良：房企过快发展，过分强调高周转会带来问题。高周转有科学合理性，房地产资金投入量很大，如果一个项目投两三年，资金成本真的太高了。另一方面，房企的经营、考核体制也会把员工积极性发挥到极致，跟个人利益捆绑起来做跟投，成为高周转的内生动力。但当企业管理不到位时，这些小的细胞在运营中违背了规律，很多事故就来了。

　　快周转是整个行业都需要的，我们主张部分有条件的项目高周转，没有条件的（项目）还是要尊重规律。管理条件不到位的（项目），那就只能放慢，因为管理条件跟不上就要出事故。所以，高周转要把握科学规律，把握管理的可控度。

　　中国房地产报：对于2019年房地产行情作如何判断？

　　张玉良：2019年房地产整体行情应该是稳中有降。虽然经济很困难，压力很大，但不同行业、不同市场、不同区域依然存在很多结构性机会。

　　预计一线城市政策调控不太会有大的松动，二线城市会有一定微调，三四线城市调控政策松动的可能性较大。现在调控政策以地方为主，以稳为主，防止过快上涨，也防止过快下跌，大幅下跌的话政府必将逆周期调控实现止滑。随着因城施策的推进，不同城市会出台更有针对性的调控政策，在区域、产品、结构等方面会发生很大变化。总体来看，三四线城市的经济成长地区、人口导入地区仍存在比较多的机会。

　　中国房地产报：现在经济、社会处在激荡变化的大势态，对于不确定的未来，您如何看待政府提出的“六稳”？

　　张玉良：最关键的是金融要稳、地产要稳、预期要稳，否则是稳不住的。以去杠杆为例，短期内大规模去杠杆的话，所有企业都会倒下，因为很多企业的资本金 70%~80%是靠银行融资来的，都是人家的钱，这个比例决定了房地产调控应结合中国国情。政策松一松，企业就会活；不松，企业就没了。

　　而且房地产行业的带动性、涉及面太广了。在市场下行过程中，若房地产不稳，大量建筑施工、材料生产商就面临失业。稳中也要寻找机会，行业和市场还是存在结构性机会的。

　　经济观察报：关于退休这件事，有人认为打破了国企的年龄限定。

　　张玉良：退休是最舒服的事情。但像我这样的创始人，对企业还是很有感情的。

　　去年按照股东要求换届了，绿地是一家混合所有制企业，要依法办事，按照股东愿望产生董事、董事长，按照市场规律配置董事会和经营团队。所以换届也是市场的产物。

　　当然国有股东是非常拥护的，他不拥护可以不投你的票，实践证明国有股东是非常希望你去做（董事长、总裁）的。

　　昨天（1月16日）董明珠连任格力董事长，她好像65岁了，还继续为国家做贡献，我看也不错。当然要自己干得动、有信心干下去、人家要你干。都是各方综合来定的，绝不单是你自己想不想干。

　　经济观察报：2018年绿地离4000亿元销售目标还差了一口气。

　　张玉良：去年外部环境压力比较大，绿地仍有些不足，有一些指标和我们内部指标有一定距离，特别是房地产板块。去年7月份以后市场下滑比较快，南方是7月初，其他地区8、9月份以后，4季度以后全国市场下滑都比较快。

　　所以跟年初目标比还差一口气，有点不够达标。这和市场有关系，当然也有其他方面（原因），比如我们的运营效率、内部的改革动力还需要加强。总体来说，绿地各方面保持良好，交出了一份比较满意的答卷，至少打85分以上吧。

　　经济观察报：你会认为这两年来绿地的规模落后了吗？

　　张玉良：经过2015年、2016年的深度调整后，2017年、2018年绿地保持了持续稳步增长。包括两个含义：第一，整体业务规模在转型中成长，不单是房地产；第二，房地产来看，这几年注重调结构，注重经营和开发销售相结合。这样的话，当年销售面积和销售金额比其他企业增长稍微慢一点。但我们仍然在第一阵营。

　　我们的业务结构是很有竞争力的，把城市功能、产业和房地产开发有机结合，这和其他企业差异很大。我们对整个区域、城市的内生发展有整体要求，而不是单一追求今年建多少房子，明天就卖掉了。

　　我们始终会保持比较好的增长，房地产会保持5000亿规模。把其他关联产业放到重要位置，绿地只是结构和别人不一样。

　　经济观察报：长期以来，绿地战略都是跟着国家政策走，尤其是多元化产业布局，你们是怎么考量的？

　　张玉良：绿地发展思路和其他企业还真不一样。抓住国家政策机遇贯彻我们的战略，我认为把握得比较好。绿地希望把政策导向和市场规律结合起来，与各地政府实现共赢。

　　比如去年推进的“城际空间站”，切入城市功能，政府不用投资，我们负责建设好城市功能。用产业项目、城市功能项目和地方政府共同发展，不是简单地开发一个房地产项目，得到地方的支持，反过来我们也能借助地方的力量。这个发展理念渗透到整个企业战略。

　　再比如去年在服务进口博览会，我们发展了贸易港，依靠国家品牌来进行全球采购，成本很低，供应渠道正规，再批发到全国各地售卖。既服务了国家战略，又把我们的商贸产业发展起来了。

　　我们还抓住深化国有企业改革的机遇，壮大了大基建板块，我们的大基建基本上都是混改而来的。国有企业体制不灵活，通过市场化力量介入，一夜时间就发展起来了。

　　经济观察报：和其他一线房企相比，绿地的市值是不是过低了？

　　张玉良：市值确实是比较低，跟我们的产出和效益是不匹配的。原因可能是各种各样的，当然有一点是我们在这方面做的工作还不够，投资者对我们了解不够。所以我们要加强和投资者沟通。净资产回报率接近18%，这么好的回报率为什么没人投呢？每年分那么多钱、回报率又高，人家为什么不来呢？

　　我觉得市值与现状不符，我期望能上去点，当然也不能太高。我们曾经市值比万科高。

　　经济观察报：2018年绿地拿地很猛，在城市选择上，似乎有回归一二线的迹象？

　　张玉良：大企业对市场比较敏感，当然这里头也有政策作用。因此我们认为有活力的三四线城市，具备成长性、经济好、有人口导入等特点的城市仍然有需求。另外政策的不断调整，会让市场需求有变化。

　　因此2018年四季度绿地到二线城市发展了不少项目，主要是在一线城市和二线城市的溢出地区，我们判断这些地方的市场空间还是具备的。下一步绿地的投资布局会围绕一二线城市的溢出地区，包括二线城市，还有高成长性的三四线城市。

　　经济观察报：你对2019年宏观调控的判断是什么？

　　张玉良：2018年底的降准，意味着金融政策的整体放松，但不意味着大水漫灌，更不会全部漫向房地产。当然这段时间社会的资金成本、特别是债券成本明显降低了，这点反映到实体企业还需要一定周期。

　　具体到一二线城市，一城一策，以地方政府为准。省会城市和二线城市应该会有一些松动，按照房价不上涨、供求平衡为基调来放松，稳字为主，既要防止上涨，也要防止下跌。

　　现在很多城市地价已经跌去了30%-40%，甚至是百分之五十。（2018年）12月份地价和6、7月份地价相比，有些城市跌去这么多，房价也在大幅回收。

　　三四线城市松动的可能性更大，一定是以稳为主的调控。二线城市以区域性调控为主，核心城市不一定能放松，一线城市放松的可能性几乎没有，因为导向性和市场效应太强。当然一线城市也是以稳为主，如果稳不住，可能政策也会（松）。

　　经济观察报：2019年的房地产市场会发生哪些变化呢？

　　张玉良：我认为2019年是稳中有降，但市场空间仍然很大，关键是结构化、区域化差异很大。一些地区会成长很快，一些地区可能成长不起来了。省会城市主要看政策和行政手段，政策一旦有松动，市场马上会上来。

　　2019年市场整体向下、政策向上，值得期待。2018年底的市场应该说是比较差的市场，当然，2019年即便有所恢复，也不会像2017年那么疯。

　　经济观察报：你认为房地产市场的机会还大吗？

　　张玉良：中国房地产行业有十几万亿市场，还没有任何一个行业可以相比，汽车也就六七万亿，蛋糕非常大。也有机构说超过千亿销售额的房企超过30家，全世界还没有一个行业有这样的规模。所以我认为继续做房地产没什么不好，这么大的市场，这么大的规模，这么大的需求，为什么不做呢？你做精它、做好它，都是应该的。

　　经济观察报：从大环境来看，经济下行压力较大，企业压力大吗？

　　张玉良：压力每年都有，但企业如果每天不保持快速奔跑，就会退步。我今天上午还在和一个副总谈话，我说，你们都说现在困难，进取心受到打击，我就问他 2008年全球金融危机苦不苦？2008年我们才不到400亿的收入，那一年是最困难的时候，2009年我们就增长了80%，2010年增长了50%。所以越是大危机，有竞争能力的企业越是能把握住机会。

　　（房掌柜整理来自中国房地产报、经济观察报）