林德良：越秀启动“双平台互动”模式 覆盖华南、华中、华东

　　2018年最后半个月，越秀集团旗下的地产平台频频“出招”，在商业资产方面进行调整。

　　先是越秀房托宣布越秀房产基金以11.78亿元出售广州市越秀区新都会大厦物业，价格较评估价溢价约5.8%，预期出售将录得2.42亿元收益。

　　紧接着，越秀地产也公布已经挂牌了约4个月的广州越秀财富天地广场项目找到了买家，最终成交价24.18亿元。

　　然后，越秀地产和越秀房产基金先后公布，将位于杭州的越秀·维多利中心以5.9亿元进行转让，交易完成后，越秀房产基金持有的商业项目将增加至8个，物业产权面积近97万平方米。

　　作为越秀房产基金的管理人，越秀房托董事会主席及行政总裁林德良在随后的公开活动上表示，基金非常看好内地一线城市和新一线城市的发展前景，这次进驻杭州，意味着越秀地产与越秀房产基金的“双平台互动”模式已覆盖粤港澳大湾区、华中、华东三大核心区域，其战略意义不言而喻，必将利于投资者分享城市发展带来的良好机遇与投资回报。

　　注入杭州维多利中心

　　这不是越秀地产和越秀房产基金之间的第一笔买卖，但标志着越秀房产基金第一次进入杭州。

　　对于杭州，林德良满是溢美之词。他表示，要做商业地产，就要关注一个城市第三产业的发展状况是否超过了50%，而现在杭州的产业转型也慢慢走了过来，未来写字楼的需求一定会出现爆发式增长。

　　实际上，本次被越秀房产基金收购的维多利中心B幢面积并不算大，仅2.2万平方米左右。截至交易公布时，已有的18个租户就让出租率达到了90%左右。

　　坐在位于广州国际金融中心的办公室里，林德良一说起杭州的维多利中心，显得神采飞扬。

　　“这栋楼首先进来的企业是杭州海关，海关为什么进来呢？”在介绍杭州维多利中心情况的时候，林德良坦言，“像淘宝、天猫有很多的报税，海关进驻这里就表示这栋楼多么重要，一般我们做写字楼都有这种经验，有政府背景或招商引资、服务机构进来，对整栋楼也是很好的发展支持。”

　　据介绍，杭州越秀·维多利中心目前有三种类型的企业存在，一种是处于孵化期的企业，一种是处于加速发展期的企业，还有就是准备上市的企业。

　　事实上，这三种企业都是杭州市政府大力扶持的对象，针对不同阶段的企业有各种如免税、减税、费用补贴等不同的优惠政策，这也是杭州市政府带动产业发展的举措。

　　另一方面，杭州维多利中心目前的租金水平大约是110元/平方米/月，而项目所在的钱江新城平均租金水平为150元/平方米/月。不过，越秀房托对此并不着急，表示现在还是第一轮租客的水平，等第二轮租客调整的时候，又恰逢旁边地铁的开通，租金自然就会涨起来。

　　“我们做写字楼有一个过程，先吃饱再吃好，先上出租率，再来提升租金。”

　　“这是自一年前收购武汉项目后，越秀房产基金版图的扩张。从珠三角到长三角，从珠江之岸到钱塘之滨，我们依托三位一体的运作模式以及金融+地产的双平台互动。越秀房产基金总值从45亿跃升至350亿元，成为亚洲十大上市房地产投资信托基金之一。”在当日，越秀房托林德良对本报表示。

　　而据其介绍，越秀房产基金非常看好内地一线城市和新一线城市的发展前景，这次进驻杭州，与2015年收购的位于上海浦东新区的越秀大厦构成长三角双核心平台，将利于投资者分享城市发展带来的良好机遇与投资回报。

　　有业内人士分析指出，作为唯一一家拥有香港上市REITs的内房股，越秀地产此次将杭州维多利中心注入越秀房产基金，标志着“双平台互动”模式全面覆盖越秀地产粤港澳大湾区、华中、华东三大核心区域，战略性深度布局中国经济最具活力的经济带。

　　据越秀房产基金介绍，以此次收购例位于钱江新城核心区，建成于2017年6月，地上面积为22485平方米，1-2层为商铺、3-18层为写字楼，截止至2018年9月，出租率超80%，租金单价约110元/㎡。而值得一提的是，本项目已聚集不少孵化器、加速器等成长型公司，也吸引了政务服务机构的进驻，形成良好产业发展氛围，有助于吸引更多高品质稳定租户入驻。天时、地利、人合，得天独厚的优势离不开越秀房托敢为人先的能力与气魄。

　　事实上，就在2018年12月14日，越秀房产基金发布公告称，以11.78亿元人民币（约13.4亿港元）出售广州市新都会大厦物业，价格较评估价溢价约5.8%，预期出售将录得2.42亿元收益，买方为独立第三方。这是越秀房产基金自2005年12月21日在香港联交所上市以来，第一次出售旗下物业。与此同时，这次出售越秀新都会所得款项，用于支付基金收购武汉物业的递延代价并为可能的潜在收购提供资金，从而有效降低基金负债。

　　“目前一线城市甲级写字楼的租金收益率平均约在4%左右，越秀房产基金自2005年上市以来，分派收益率基本能维持在6.5%以上，这与基金项目的资产管理不断提升密不可分。”林德良表示。

　　而越秀房产基金相关负责人介绍，基金前十年旗下物业全部集中在广州，有一定的区域风险，而随着国内几大城市群的商业地产崛起，基金有必要优化投资组合、分散投资区域风险。因此，从2015年开始，越秀房产基金开启了商业地产多元化布局发展战略。随着基金成功入驻杭州，长三角核心城市的布局已然成型。

　　资产调整逻辑

　　在注入杭州维多利中心的几乎同时，越秀房产基金还宣布了出售广州新都会大厦项目。

　　该物业位于越秀区西门口地铁站上盖，地处广州传统商圈交汇区，毗邻广州传统及极具代表性的北京路、上下九商圈，是一栋由写字楼、商场及停车场组成的综合项目，总面积超过6万平方米。

　　对于新都会大厦的出售，林德良表示这是很正常的资产调整。

　　据悉，越秀房托每年都会对基金旗下物业进行成长性评估，而评估的指标也并不复杂，主要是看项目租金的增长率，如果租金增长率排在最后面，资产价值评估也在旗下项目中排名尾端，那么这个物业极大概率就会放入越秀房产基金的待出售资产名单中，只要有合适机会，便会出清。

　　实际上，新都会大厦是2008年以6.77亿港元的价格注入的，经过十年持有之后以11.78亿元的价格出让，越秀房托方面仍略有盈余。

　　据越秀房托方面透露，新都会大厦的回报率在4.2%左右，其实已经比其他很多物业的投资回报率要高，但在越秀房产基金旗下的资产中排在末端。

　　而出售越秀新都会所得款项，用于支付基金收购武汉物业的递延代价，并为可能的潜在收购提供资金，从而有效降低基金负债。

　　公司方面表示，卖出新都会大厦与购入杭州越秀·维多利中心，一进一出，通过出售一些成长性相对较小的物业，布局更有发展潜力的物业，实现了资本的循环再利用，而且开疆拓土，将战略布局拉伸至具有潜力的杭州，优化了物业组合和资产结构。

　　据悉，截至2018年底，越秀房产基金的资产规模已达350亿元。看起来，这离公司之前宣布的“千亿资产”目标仍有较大距离。

　　什么时候能做到管理“千亿资产”？林德良没有给一个明确的时间表，仅表示，“基金的小股东一方面想规模成长，一方面也想保证比较高的收益率，所以要在这两边进行平衡。”

　　如何平衡？关键还是在寻找好的资产。

　　林德良对观点地产新媒体解释，具有成长性的资产，“包括城市要有成长性，以及项目的成长性”。

　　不过，这么多商业资产的种类，越秀房托“最中意”的收购类型还是写字楼。

　　“如果有项目的话还是首选写字楼，未来写字楼在基金占比是50%左右，其他才是商场、酒店公寓包括专业市场等等。”