林德良：越秀启动“双平台互动”模式 覆盖华南、华中、华东

　　2018年最后半个月，越秀集团旗下的地产平台频频“出招”，在商业资产方面进行调整。

　　先是越秀房托宣布越秀房产基金以11.78亿元出售广州市越秀区新都会大厦物业，价格较评估价溢价约5.8%，预期出售将录得2.42亿元收益。

　　紧接着，越秀地产也公布已经挂牌了约4个月的广州越秀财富天地广场项目找到了买家，最终成交价24.18亿元。

　　然后，越秀地产和越秀房产基金先后公布，将位于杭州的越秀·维多利中心以5.9亿元进行转让，交易完成后，越秀房产基金持有的商业项目将增加至8个，物业产权面积近97万平方米。

　　作为越秀房产基金的管理人，越秀房托董事会主席及行政总裁林德良在随后的公开活动上表示，基金非常看好内地一线城市和新一线城市的发展前景，这次进驻杭州，意味着越秀地产与越秀房产基金的“双平台互动”模式已覆盖粤港澳大湾区、华中、华东三大核心区域，其战略意义不言而喻，必将利于投资者分享城市发展带来的良好机遇与投资回报。

　　注入杭州维多利中心

　　这不是越秀地产和越秀房产基金之间的第一笔买卖，但标志着越秀房产基金第一次进入杭州。

　　对于杭州，林德良满是溢美之词。他表示，要做商业地产，就要关注一个城市第三产业的发展状况是否超过了50%，而现在杭州的产业转型也慢慢走了过来，未来写字楼的需求一定会出现爆发式增长。

　　实际上，本次被越秀房产基金收购的维多利中心B幢面积并不算大，仅2.2万平方米左右。截至交易公布时，已有的18个租户就让出租率达到了90%左右。

　　坐在位于广州国际金融中心的办公室里，林德良一说起杭州的维多利中心，显得神采飞扬。

　　“这栋楼首先进来的企业是杭州海关，海关为什么进来呢？”在介绍杭州维多利中心情况的时候，林德良坦言，“像淘宝、天猫有很多的报税，海关进驻这里就表示这栋楼多么重要，一般我们做写字楼都有这种经验，有政府背景或招商引资、服务机构进来，对整栋楼也是很好的发展支持。”

　　据介绍，杭州越秀·维多利中心目前有三种类型的企业存在，一种是处于孵化期的企业，一种是处于加速发展期的企业，还有就是准备上市的企业。

　　事实上，这三种企业都是杭州市政府大力扶持的对象，针对不同阶段的企业有各种如免税、减税、费用补贴等不同的优惠政策，这也是杭州市政府带动产业发展的举措。

　　另一方面，杭州维多利中心目前的租金水平大约是110元/平方米/月，而项目所在的钱江新城平均租金水平为150元/平方米/月。不过，越秀房托对此并不着急，表示现在还是第一轮租客的水平，等第二轮租客调整的时候，又恰逢旁边地铁的开通，租金自然就会涨起来。

　　“我们做写字楼有一个过程，先吃饱再吃好，先上出租率，再来提升租金。”

　　“这是自一年前收购武汉项目后，越秀房产基金版图的扩张。从珠三角到长三角，从珠江之岸到钱塘之滨，我们依托三位一体的运作模式以及金融+地产的双平台互动。越秀房产基金总值从45亿跃升至350亿元，成为亚洲十大上市房地产投资信托基金之一。”在当日，越秀房托林德良对本报表示。

　　而据其介绍，越秀房产基金非常看好内地一线城市和新一线城市的发展前景，这次进驻杭州，与2015年收购的位于上海浦东新区的越秀大厦构成长三角双核心平台，将利于投资者分享城市发展带来的良好机遇与投资回报。

　　有业内人士分析指出，作为唯一一家拥有香港上市REITs的内房股，越秀地产此次将杭州维多利中心注入越秀房产基金，标志着“双平台互动”模式全面覆盖越秀地产粤港澳大湾区、华中、华东三大核心区域，战略性深度布局中国经济最具活力的经济带。

　　据越秀房产基金介绍，以此次收购例位于钱江新城核心区，建成于2017年6月，地上面积为22485平方米，1-2层为商铺、3-18层为写字楼，截止至2018年9月，出租率超80%，租金单价约110元/㎡。而值得一提的是，本项目已聚集不少孵化器、加速器等成长型公司，也吸引了政务服务机构的进驻，形成良好产业发展氛围，有助于吸引更多高品质稳定租户入驻。天时、地利、人合，得天独厚的优势离不开越秀房托敢为人先的能力与气魄。

　　事实上，就在2018年12月14日，越秀房产基金发布公告称，以11.78亿元人民币（约13.4亿港元）出售广州市新都会大厦物业，价格较评估价溢价约5.8%，预期出售将录得2.42亿元收益，买方为独立第三方。这是越秀房产基金自2005年12月21日在香港联交所上市以来，第一次出售旗下物业。与此同时，这次出售越秀新都会所得款项，用于支付基金收购武汉物业的递延代价并为可能的潜在收购提供资金，从而有效降低基金负债。

　　“目前一线城市甲级写字楼的租金收益率平均约在4%左右，越秀房产基金自2005年上市以来，分派收益率基本能维持在6.5%以上，这与基金项目的资产管理不断提升密不可分。”林德良表示。

　　而越秀房产基金相关负责人介绍，基金前十年旗下物业全部集中在广州，有一定的区域风险，而随着国内几大城市群的商业地产崛起，基金有必要优化投资组合、分散投资区域风险。因此，从2015年开始，越秀房产基金开启了商业地产多元化布局发展战略。随着基金成功入驻杭州，长三角核心城市的布局已然成型。

　　资产调整逻辑

　　在注入杭州维多利中心的几乎同时，越秀房产基金还宣布了出售广州新都会大厦项目。

　　该物业位于越秀区西门口地铁站上盖，地处广州传统商圈交汇区，毗邻广州传统及极具代表性的北京路、上下九商圈，是一栋由写字楼、商场及停车场组成的综合项目，总面积超过6万平方米。

　　对于新都会大厦的出售，林德良表示这是很正常的资产调整。

　　据悉，越秀房托每年都会对基金旗下物业进行成长性评估，而评估的指标也并不复杂，主要是看项目租金的增长率，如果租金增长率排在最后面，资产价值评估也在旗下项目中排名尾端，那么这个物业极大概率就会放入越秀房产基金的待出售资产名单中，只要有合适机会，便会出清。

　　实际上，新都会大厦是2008年以6.77亿港元的价格注入的，经过十年持有之后以11.78亿元的价格出让，越秀房托方面仍略有盈余。

　　据越秀房托方面透露，新都会大厦的回报率在4.2%左右，其实已经比其他很多物业的投资回报率要高，但在越秀房产基金旗下的资产中排在末端。

　　而出售越秀新都会所得款项，用于支付基金收购武汉物业的递延代价，并为可能的潜在收购提供资金，从而有效降低基金负债。

　　公司方面表示，卖出新都会大厦与购入杭州越秀·维多利中心，一进一出，通过出售一些成长性相对较小的物业，布局更有发展潜力的物业，实现了资本的循环再利用，而且开疆拓土，将战略布局拉伸至具有潜力的杭州，优化了物业组合和资产结构。

　　据悉，截至2018年底，越秀房产基金的资产规模已达350亿元。看起来，这离公司之前宣布的“千亿资产”目标仍有较大距离。

　　什么时候能做到管理“千亿资产”？林德良没有给一个明确的时间表，仅表示，“基金的小股东一方面想规模成长，一方面也想保证比较高的收益率，所以要在这两边进行平衡。”

　　如何平衡？关键还是在寻找好的资产。

　　林德良对观点地产新媒体解释，具有成长性的资产，“包括城市要有成长性，以及项目的成长性”。

　　不过，这么多商业资产的种类，越秀房托“最中意”的收购类型还是写字楼。

　　“如果有项目的话还是首选写字楼，未来写字楼在基金占比是50%左右，其他才是商场、酒店公寓包括专业市场等等。”

　　越秀商投与投资回报

　　2017年，越秀地产内部对商业地产板块进行了整合，正式成立了越秀商投。

　　据越秀方面介绍，越秀商投作为越秀地产商业板块的专业开发运营管理平台，形成独树一帜的“开发+运营+金融”闭环运作，负责越秀地产持有型商业地产项目的开发、运营、管理以及金融化的全价值链业务。目前，经营范围涵盖写字楼、零售商场、专业市场、酒店公寓等业态。

　　越秀商投专注中高端物业开发，充分利用金融杠杆加快业务发展。在运营阶段，整合各界资源，通过不断优化资产及服务提升物业价值，培育多个知名商业物业。

　　在项目金融化方面，通过越秀房产基金的REITs上市平台，将开发运营的优质项目注入该基金，由其进行专业化运作，快速回笼成本并持续获取项目的未来收益。

　　简单来说，越秀商投是越秀集团内部建立的一个对商业地产管理运营的专业平台。用林德良的一句话总结，“这个平台承担的是资源整合的作用”。

　　作为商业板块中重要的上市基金部分，越秀房托的业绩也倍受投资者关注。

　　2018年的全年业绩虽还未公布，但已有不少机构提前发表了看法。比如有分析师认为，越秀房产基金2018年的收益率比较低，未来还有其他不明朗的因素，如加息，人民币贬值等会继续影响公司的收益率。也有券商预计，越秀房托2018年的融资成本将出现上涨。

　　对于上述内容，林德良干脆利落地进行了反驳。

　　他指出，理性的投资者不应该只看公司业绩的横向变化，而是要把企业的业绩放在大环境中纵向比较。

　　“整个市场都在变化，我们只要比别人做得好，收益比同行好，我们就是值得投资的。”

　　林德良进一步解释，投资不仅要看收益，还要看抗风险能力。越秀房产基金的资产抗风险能力非常好，因为这些项目大多处于城市的核心地段，甚至很多是地铁上盖物业；另外，抗风险能力还可以看投资回报率。

　　“现在市场的回报率大部分是4%，我们的项目如白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场等投资回报率都是7%左右，非常稳健。”

　　另外，越秀房产基金的融资成本也低于行业水平。2018年以来美国加息了3次，美元的拆借利息成本多了94个点，港币的拆借利息成本增长了115个点，但越秀房托的平均融资成本比市场低25个点。

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　　金融崛起

　　“金融是国家重要的核心竞争力”,习近平主席的论述充分体现了金融业在现代经济体系中的重要地位。越秀集团2008年启动“转型升级发展”,把当时规模还很小的金融业与地产、交通并列,作为未来发展的三大核心主业,也体现了其战略前瞻性。

　　在这一轮的发展过程中,越秀集团先后投入超过300亿元,培育和发展金融产业,“并购、新设、资本扩充”三管齐下,推动金融板块迅速成为集团内资产规模最大的产业板块和广东省最具实力的金融平台之一。

　　创新性收购香港创兴银行是其迄今为人所称道的经典案例。

　　2014年2月,越秀集团通过在香港设立的香港越秀金控以116.44亿港元收购创兴银行完成交割。该收购案是27年来香港首家非银行金融机构收购香港本地银行,国内首宗由地方国企完成的境外银行并购,广州市改革开放以来最大的境外并购。

　　越秀集团收购创兴的交易案中实现两大突破。其一是收购主体资格突破。越秀集团以非银行金融机构的主体收购创兴银行。越秀集团首席资本运营官李锋表示,在过去27年里香港并无非银行金融机构并购当地银行的先例。经反复沟通,也适逢巴塞尔协议III对银行资本的新要求,越秀集团创新性地通过在香港设立的专门主体实施并购,突破非金融机构收购主体的规限壁垒,最终获得了香港金管局同意。其二,大比例收购依然保持上市地位。按一般市场惯例,超过50%以上股权的大股东变更,往往要进行全面要约收购,其结果是导致私有化退市。李锋指出,面对这一情况,越秀一开始就明确地希望能维持创兴银行的上市地位,以能够更好地利用国际资本市场,促进创兴银行的做强做大。经过与监管机构的多次沟通,在保证小股东利益的基础上,最终在现有监管体系框架内,创新性地采用了75%的区间部分要约方案;该方案在创兴银行股东大会上获得了99.99%的高票赞成,并最终成功维持了创兴银行的上市地位。

　　2016年4月,越秀集团金融产业格局再上新台阶,通过一年半的努力,最终成功实现多元化金融业务的广州越秀金控集团整体上市,创兴银行本身也是香港上市银行,标志着越秀集团旗下金融产业基本实现了证券化。

　　更为重要的是,经过多年的资本运作,分别依托广州越企与香港越企两个平台,越秀集团境内外金融资产高效运用“两个市场、两种资源”,通过金融与实业紧密结合,产融、融融高效协同,造就了今天独一无二的越秀集团。

　　“培育和发展金融产业是经过我们反复讨论的,我们根据经济形势发展和本身具备的优势判断和选择,我们当时即认为,未来,产业的金融属性会越来越强,金融作为高端服务业,将成为支撑实体经济,助力产业发展重要支柱。”李锋表示。

　　内涵增长

　　尽管越秀集团收购兼并步伐紧凑,但其更愿意强调自身的“内涵增长”。“即便是兼并收购过来的业务,最本质的还是追求内涵式增长,着力点是提高经营能力和经营回报,体现在我们的战略中,即有质量的增长,有格局的发展,有价值的管控。”李锋表示。

　　具体而言,强化经营驱动、实现“有质量的增长”, 强化资源整合、实现“有格局的发展”, 强化组织能力、实现“有价值的管控”,以推动越秀集团再上新台阶。

　　越秀集团产业运营亦极有特色。颇让市场感兴趣的是,越秀集团旗下既持有多个实体产业又拥有多个金融企业,如何运营产业企业?

　　李锋介绍,在产业运营方面,集团是基于“战略引领核心”功能定位,“强总部”管控 ,以及“一个纽带(文化纽带)、两重角色(核心管控、价值创造)、三种属性(权力、责任、监督)”的管控要求。

　　越秀集团目前的管控模式是“集团公司——板块(授权)主体公司——板块所属公司”,即按照专业化管理的原则,集团公司将业务相近或相关联的若干家下属企业组成板块,由一家公司统一管理并直接对集团公司负责。

　　为提升板块经营质量,打造企业核心能力,越秀集团要求向管理要效益,采用战略定位、业务规模和风险属性三个维度定期检视并确定重点三级公司范围,下探一级管理,对战略管理、投资管理、人力资源、资源协同、审计管理、风险管理进行适度管控。

　　“我们是价值创造型总部,强调为下属企业提供服务,我们慎用‘管’,因为‘管’是需要成本的。”李锋表示。

　　据了解,总部的“价值创造”即比如通过集团财务资源,为下属企业提供资金支持和资源配置支持,通过集团人力资源,可以向下属企业输出源源不断的优秀人才;通过集团品牌优势,为下属企业寻找战略合作伙伴;通过总部项目孵化注入上市公司,提升上市公司的业绩回报;协同客户资源,为下属企业挖掘业务协同点。

　　更重要的是,集团总部掌控系统风险防范。“越秀集团业务的金融属性很强,集团对各个产业板块都制定了明确的风险防范要求,比如我们要求地产、银行、交通基建、房托全部获国际投资机构的投资级评级,这其实也是风险管控的措施。”李锋表示。

　　在价值创造型总部理念引领下,其产业与金融结合亦相得益彰。

　　产融结合

　　越秀集团通过了一系列产业结构调整、资本结构优化和机制体制创新,完成了战略转型。在清晰明确的战略指引下,越秀集团不仅有针对性地运用资本市场工具助力旗下各产业发展,更注重承担社会责任,支持旗下金融产业与实体经济紧密结合,多渠道推动区域经济转型发展。

　　“三大核心产业中,除金融产业外,地产和基建都是资金密集型产业,而作为金融行业,需要优质的底层资产,我们认为房地产和基建都是目前主要的优质资产。关键是有效将金融串联产业,合规合法运作。”李锋介绍。

　　越秀集团近年更积极推动实体产业和金融产业在资金、项目和客户资源等方面进行内部协同与对外广泛合作。比如,越秀地产持续强化“开发+运营+金融”模式;广州证券承销越秀集团企业债;越秀地产与国资基金合作;成立广州资产,利用社会化平台,通过与各地政府、省市国企、金融机构、优质民企实现战略合作;越秀金控统筹旗下证券、融资租赁、产业基金、AMC、小微金融的互相合作;创兴银行也在合规共赢的前提下与实业板块和越秀金控开展密切协同。

　　近年,越秀集团更是成立若干产业基金,探索和支持未来新兴产业发展,助推产业结构升级,旗下产业基金市场表现活跃。

　　比如2011年成立的越秀产业基金一方面依托集团产业资源, 围绕房地产拿地-开发-销售-持有四个核心环节,提供全链条的地产金融服务。既帮助地产业务突破发展中的资本瓶颈,又支撑金融夹层投资基金业务规模迅速提升。

　　另一方面,越秀产业基金与广州市资产总额达3万亿元的国有企业产业资源深度绑定, 业务涉及汽车、医药、轻工、轨交、信息技术、家电、电梯、智能装备、旅游、轮胎、化工、港口等领域。例如,越秀产业基金与广汽集团合作发起设立了10亿元的广州汽车产业创新基金,与万力集团合作发起设立10亿元的广州智能制造基金,分别围绕汽车产业链及智能制造领域开展投资运作,助力实体产业转型升级、创新发展。

　　目前,越秀产业基金还在香港、广州、深圳、珠海、东莞、中山等粤港澳大湾区重点城市建立了战略合作伙伴网络,实现了对湾区重点项目及优势产业资源的深度覆盖。李锋介绍,未来越秀集团将不断完善产业布局,“一是要坚定金融、地产、交通基建三个主业,在三个主业中探索新业态,拓展行业宽度,通过业务能力建设、技术改进等措施,做深行业深度,二是积极谋划战略性新兴产业,打造集团未来增长新动力,助力提升经济的创新力和竞争力。”越秀集团愈久弥新。

　　（房掌柜整理来自观点地产网、华夏时报、北国网）