甘永清：花样年从商之道 以重资产自持的物业作为打底

　　同时，甘永清也指出，投资并购回归到问题的本质和核心是要追求回报率，这是做投资和并购对项目考核最重要的一个财务指标。他认为，就目前形势而言，商业经营项目的投资回报率是非常低的，它的整个运营成本、未来的运营景气指数是不容乐观的。

　　在这样的情况下，花样年商业在进行商业物业的并购投资时，步伐不免沉稳一些。

　　“开发商们不管是购买资产还是大宗并购，所选择的标的物都是核心地段的核心物业，具有未来的增值空间，这样才不用背负太多风险，这也是我们考察了很多项目，也做了很多的财务模型跟测算，再去谨慎地选择项目的原因。”甘永清还说道，目前花样年商业有三至四个商业投资项目正在进行前期的考虑工作。

　　甘永清分享到：“社区型商业有优点，也有劣势，优势就是可以避开激烈的竞争，另外就是社区的稳定性很强，以及社区商业提供的服务方面有更多的空间选择，可以做自我的提升。“

　　他称：“在社区商业运营的时候，若周边的客流量不是很足，要提倡要想办法让周边1.5公里范围内的居民，跟我们社区商业之间消费的频次要达到80%，另20%是分流归到市区。”

　　“在购物中心这一块的存量机会有两个，一个是在并购方面。”莱蒙国际李国华表示，公司的商管公司在投资一些购物中心的时候，从前面的定位到管理到退出，一般是在3-6年，且回报不错。

　　“第二个是市场化，就是做二房东的包租，把过去一些存量的超市、百货这种传统业态做不下去的，对它进行一些改造然后再出租。”

　　“社区商业是我们要走的一条路”

　　基于庞大的物业管理面积，花样年商业自诞生之日起就带有社区商业基因。可以说，整个花样年集团发展便是围绕着“社区+”进行的，战略目标就是以社区为核心，以金融为驱动来打造一个以社区生活形态为主的商业闭环。

　　社区商业这条路，花样年商业走得特别清晰。如重要产品线之一“花生唐”便是定位创新型社区商业——“其实我们很早就在布局社区商业了，在商业这部分，老板就要求我们在社区这一块有独特的玩法，花生唐就是基于社区的。”

　　在甘永清看来，随着地产的开发越来越边缘化，社区商业一定会走到配套住宅开发的一个很重要的功能。他指出，早在10年前，基本上很多大开发商已经实现核心地段核心区域的功能布局，这些跑马圈地的工作做完了以后，已经没有地了，也就慢慢地远离这些区域，把城市级、区域级的购物中心的功能搬到社区。

　　“只能在城市不断地往外扩容的同时，去做更多的社区级的商业开发，所以这也是为什么这两年社区商业突然之间变得很热的原因，这也是一个发展的必然。”

　　甘永清同时指出，目前商业物业的租金稳定程度、客层稳定程度、商务稳定程度、收益稳定程度都已成型，社区商业在这个过程中将会大有作为。

　　“花样年的商业起步比较晚，布局比较晚，但社区商业是我们要走的一条路。”甘永清说道。

　　谈话渐入尾声，当提及如今商业地产与金融结合的做法时，甘永清侃侃道出自己的见解：“很多开发商的资金沉淀压力很大，所以最终还是要通过金融来找到一些渠道和资金。”

　　他指出，早年布局的类似于万象城、海岸城等商业项目，开发商在5年左右就能收回投资，升值空间远超住宅，属于有沉淀的项目，但随着回报年限越来越长，商业投资回报比也会越来越低。

　　“所以整个行业讲REITs等融资方式讲了好多年，包括做资产的打包尝试，比如说开发商经营资产获得了最大的回报和管理收益，同时资产还有增值的空间和潜力，他便与银行合作，把整个项目做成资产包，透过它的理财和金融产品吸纳更多的资金进入到这个行业里面来，这个游戏才能玩得下去。”

　　甘永清进一步总结道，在商业的经营者眼里，把项目当成一个战略产品，在投资并购项目的同时，慢慢形成一个大的资产包，把资产规模做大，再通过金融寻求回报，快速地形成自己的品牌优势和资金回笼，让资产增值，这可能是商业地产商必经的一条路。

　　（房掌柜整理来自观点地产网）