甘永清：花样年从商之道 以重资产自持的物业作为打底

　　曾几何时，商业地产一度成为房企的“避风港”，迎来它跳跃式发展的黄金时期，众多“淘金者”纷纷涌进商业地产领域。

　　如今，互联网和电商兴起，金融资本与消费潮流蝶变，商业地产面临全新的变化，一方面呈现同质化、泡沫化、空置化的竞争过剩格局，一方面也在积极寻求创新与转型。

　　存量运营、社区商业、金融创新、轻重并举等等成为行业里的关键词。

　　花样年商业是这场商业新浪潮中的老玩家，走过八年历程的它，在今年喊出的目标是：至2020年，全国项目布局将到达80个，资产管理面积将超过500万平米。

　　商业地产如何做到持续地赚钱，这是一个最基本要探讨清楚的话题。

　　11月22日，在2018观点商业年会期间，担当主持的新城控股欧阳捷，却反问身边7位嘉宾：“我们的题目叫做存量市场，但是没有增量，哪来存量呢？未来增量市场的趋势又如何？”

　　益田集团刘雅娟表示：“对于未来的增量市场的趋势，总结为三点：第一是资产的持有方和运营方，我认为是逐步分离的过程。第二点是顺应目前消费升级的趋势，做商业的企业应该更进一步建立自己的核心竞争优势；第三点则是跨界的融合。”

　　那商业地产如何可持续地赚钱呢？福晟集团吴洋称，无论是购物中心还是商办，市场上现在开发的思维和模式通常还是处于一个简单的招租、招商和简单的运营体系。

　　“但是我们往往忽略了一点，商办物业应该是一个大的社群。所以我开始研究的就是智慧生命体。”吴洋介绍，智慧生命体就是把办公室的线上平台、企业的平台，包括员工端的生态圈等，形成一个有机的结合的智慧平台。

　　光大安石林宝泰则认为，商业的运营本质还是要回归到人，“首先你要研究消费者，引导消费者，满足消费者。还有一点，我相信在座很多商业地产的老总都知道，要找到合适的人是影响我们商业发展的一个很大的瓶颈。”

　　“我们在美国收购的项目，一个购物中心最少的只有一个人，最多的只有三个人做管理，剩下的服务工作都交给了专业的第三方公司。而国内目前一个很重要的点是，没有能让我们放心的第三方公司，或者说真正意义上的专业的第三方公司。”

　　中原地产黎明楷分享了自己的一点经验：“我们是做中介行业的，门店为什么要开在社区？因为业主们每天经过这些街区，或者是经过这些商场，也能看到我们的门店，他有服务的需要，可以随时进来找我们，这样也可以增加客户服务的黏性。”

　　花样年商业管理公司副总裁、大华南区域公司副总经理甘永清与观点面对面，讲述花样年商业的“从商之道”。

　　“重资产作打底，轻资产作排头兵”

　　花样年商业负责花样年集团在商业业务方面的布局、开发以及运营管理，目前已布局全国23个城市，管理的自持和轻资产项目近40个，管理商业面积逾300万平米，主要集中分布在华东、西南及大华南区域，聚焦一二线和发达三线城市。

　　走过八年的花样年商业，精心锤炼了“三唐一世界”的产品体系，具体包括红唐、花生唐、芝麻唐、花样世界奥特莱斯，每个品牌均有项目落地。

　　“这四个产品线是为花样年商业自己量身订做的，做不同的定位，为产品的价值做提升。”甘永清介绍道。

　　据悉，花样年商业从2014年开始慢慢地从自持项目走向轻重结合发展的道路，今年以来，花样年商业也是积极承接受托资产管理项目，逐步实现华东、华南、华中、西南四大区域的战略布局。

　　值得一提的是，“三唐一世界”虽属于花样年商业自有产品系列，但也进行了轻资产模式输出。“在走向轻资产的业务过程中，不少轻资产项目的业务、区位、人群、定位等等与我们的品牌属性高度契合，我们也会把品牌授权给他们用。”甘永清说道。

　　对于轻重资产的平衡，甘永清向观点地产新媒体表示道，在短时间内，轻资产是解决花样年商业的规模问题，但不是其发展的重心或者重头戏，“我们是以重资产、自持的物业作为打底，以轻资产作为排头兵”。

　　甘永清透露，花样年商业计划寻找一些投资性物业来做整租、收购，包括以并购、参股等多种合作的方式来做所谓的重资产的投入，布局地点主要集中在一线城市；同时，轻资产将作为优势业务，继续往外部拓展轻资产模式，多条路并行。

　　同时，甘永清也指出，投资并购回归到问题的本质和核心是要追求回报率，这是做投资和并购对项目考核最重要的一个财务指标。他认为，就目前形势而言，商业经营项目的投资回报率是非常低的，它的整个运营成本、未来的运营景气指数是不容乐观的。

　　在这样的情况下，花样年商业在进行商业物业的并购投资时，步伐不免沉稳一些。

　　“开发商们不管是购买资产还是大宗并购，所选择的标的物都是核心地段的核心物业，具有未来的增值空间，这样才不用背负太多风险，这也是我们考察了很多项目，也做了很多的财务模型跟测算，再去谨慎地选择项目的原因。”甘永清还说道，目前花样年商业有三至四个商业投资项目正在进行前期的考虑工作。

　　甘永清分享到：“社区型商业有优点，也有劣势，优势就是可以避开激烈的竞争，另外就是社区的稳定性很强，以及社区商业提供的服务方面有更多的空间选择，可以做自我的提升。“

　　他称：“在社区商业运营的时候，若周边的客流量不是很足，要提倡要想办法让周边1.5公里范围内的居民，跟我们社区商业之间消费的频次要达到80%，另20%是分流归到市区。”

　　“在购物中心这一块的存量机会有两个，一个是在并购方面。”莱蒙国际李国华表示，公司的商管公司在投资一些购物中心的时候，从前面的定位到管理到退出，一般是在3-6年，且回报不错。

　　“第二个是市场化，就是做二房东的包租，把过去一些存量的超市、百货这种传统业态做不下去的，对它进行一些改造然后再出租。”

　　“社区商业是我们要走的一条路”

　　基于庞大的物业管理面积，花样年商业自诞生之日起就带有社区商业基因。可以说，整个花样年集团发展便是围绕着“社区+”进行的，战略目标就是以社区为核心，以金融为驱动来打造一个以社区生活形态为主的商业闭环。

　　社区商业这条路，花样年商业走得特别清晰。如重要产品线之一“花生唐”便是定位创新型社区商业——“其实我们很早就在布局社区商业了，在商业这部分，老板就要求我们在社区这一块有独特的玩法，花生唐就是基于社区的。”

　　在甘永清看来，随着地产的开发越来越边缘化，社区商业一定会走到配套住宅开发的一个很重要的功能。他指出，早在10年前，基本上很多大开发商已经实现核心地段核心区域的功能布局，这些跑马圈地的工作做完了以后，已经没有地了，也就慢慢地远离这些区域，把城市级、区域级的购物中心的功能搬到社区。

　　“只能在城市不断地往外扩容的同时，去做更多的社区级的商业开发，所以这也是为什么这两年社区商业突然之间变得很热的原因，这也是一个发展的必然。”

　　甘永清同时指出，目前商业物业的租金稳定程度、客层稳定程度、商务稳定程度、收益稳定程度都已成型，社区商业在这个过程中将会大有作为。

　　“花样年的商业起步比较晚，布局比较晚，但社区商业是我们要走的一条路。”甘永清说道。

　　谈话渐入尾声，当提及如今商业地产与金融结合的做法时，甘永清侃侃道出自己的见解：“很多开发商的资金沉淀压力很大，所以最终还是要通过金融来找到一些渠道和资金。”

　　他指出，早年布局的类似于万象城、海岸城等商业项目，开发商在5年左右就能收回投资，升值空间远超住宅，属于有沉淀的项目，但随着回报年限越来越长，商业投资回报比也会越来越低。

　　“所以整个行业讲REITs等融资方式讲了好多年，包括做资产的打包尝试，比如说开发商经营资产获得了最大的回报和管理收益，同时资产还有增值的空间和潜力，他便与银行合作，把整个项目做成资产包，透过它的理财和金融产品吸纳更多的资金进入到这个行业里面来，这个游戏才能玩得下去。”

　　甘永清进一步总结道，在商业的经营者眼里，把项目当成一个战略产品，在投资并购项目的同时，慢慢形成一个大的资产包，把资产规模做大，再通过金融寻求回报，快速地形成自己的品牌优势和资金回笼，让资产增值，这可能是商业地产商必经的一条路。

　　（房掌柜整理来自观点地产网）