顾云昌：消费引领经济发展中房地产必须要实现转型

　　必须要从总量、结构、价格看中国房地产市场

　　“现在中国住宅人均1.1套，面积也不少了。中国住房总量满足了?不用多大发展了吗?”顾云昌说，答案是否定的。

　　他首先从人均面积指出，中国人均建筑面积现在大概在35至40平米之间，与一些西方发达国家差不多，但发达国家的面积是使用面积或者室内面积，比中国的建筑面积大25%到30%，所以人均面积并没有到位。

　　接着从城镇化水平说，中国现在城镇化率58%，户籍人口的城镇化率42%左右。从42%或58%到基本实现城镇化的70%，未来还会有多少人进城?房子够不够?

　　顾云昌认为，目前最多是阶段性的饱和，拆旧建新还会带来大量的需求，加上家庭小型化和老龄化，会导致丧偶老人独居、年轻人一人家庭越来越多。他引用数据说，发达国家一人家庭在15-20%，中国现在是6-7%，未来必然增加住房套数。

　　我们现在住房市场存在着严重的结构性问题，主要在四个方面。一是城市之间。前两年国家提出“三去一降一补”，“三去”之一是房地产去库存。也就是从全局来说，这两年房地产调控的主要任务是“去库存”。但我们发现一线城市和热点二线城市房价上涨得很快，因为他们的任务根本不是去库存而是控房价，需要补库存。之所以出现严重的城市分化，实际上是土地资源错配导致的。大量的房子盖到不该盖的三四线中小城市去了，造成大量库存，而一线和热点二线城市土地供应不足，房子供不应求，造成房价快速上涨。

　　再者是城市内部。全国城市建设用地中的工业用地占比过高，在20%-30%左右，发达国家一般在10%左右。这一用地结构不合理导致住宅用地紧张，住宅密度越来越高。而厂房、仓储用地密度则很低，造成浪费、低效。因此必须进行城市更新，调整用地结构和产业结构。

　　三者是各类物业之间。房地产包括住宅用房、写字楼、宾馆和商业用房等。截至目前全国库存的房屋共5.4亿平方米，其中一半是商用房，另一半是住宅用房。也就是说商用楼宇去库存的任务依然艰巨。这种情况是城市房地产用地的错配造成的，与许多地方政府盲目追求政绩有关。

　　四者是城乡之间。同样也是土地问题。农村人越来越少，宅基地、建设用地越来越空闲，而城市建设用地越来越紧张，长期以来两者之间不能“通融”。城乡间用地结构不合理是土地二元结构的体制造成的。农民可以到城里买房，但买不起；城里人想享受田园生活但不可以到农村置业。要解决土地供应错配问题，必须加快土地制度改革。

　　现在议论的房价实际上是指商品房价，很少关心保障房价和人才房价。那么仅用一个房价指标合适吗？实际上市场上有多种房价，有高、中、低不同的商品房价格，有一、二手房价格，还有不同价值的保障房价格等等。更重要的是，一、二、三、四线城市的房价差异很大，不能只盯在高高在上的一线城市和热点城市房价上说事，许多三、四线城市的房价是基本合理的。不能光看城市近期房价的涨幅，还要看城市房价的基数。

　　针对这个命题，我的看法是：一是中国住房市场还有很大发展空间。因为我们仍处在城市化稳定发展的进程中，真正实现农民工市民化最少还需要20年。二是供求要对应，疏堵要结合。现在提出因城施策是正确的，但是供求要对应，特别是保障房，要根据需求做到精准到位，不能只追求数量。目前对房地产市场调控主要是堵而不是疏，太多的“限”把不少合理的住房消费堵住了，应该采取疏堵结合，以疏为主。三是因城施策还要因人施政。要体现以人为本，对不同收入的家庭采取不同的住房供应政策，而不是粗放式供应。四是城乡土地一体化和城市更新，两个结构性调整的问题，直接影响中国城镇化进程。城市更新不仅是棚改或旧城改造问题，城市更新要达到三个目的，一是节约用地；二是通过城市更新使产业结构更加合理，振兴经济；三是更好地营造人居环境。其比单纯的棚户区改造意义更加深远。

　　房地产市场改革创新重要意义

　　房地产承担着很重要的为人民营造美好生活需求的任务。第一，建设安居、宜居、乐居的社区。第二，提升房地产实物消费和服务消费。第三，振兴楼宇经济。我认为中国房地产市场有两个市场，一是住房市场，二是楼宇市场。房地产是人的载体也是产业的载体，所以房地产作为载体会直接关系到人、经济和产业的发展。随着经济的发展、第三产业的发展，写字楼、商场、酒店，这些传统的楼宇要不断地更新改造。楼宇还包括新兴产业，比如说创客空间、产业园区等房地产。楼宇还是美好生活的载体，比如旅游地产、养老地产、文化地产等。

　　房地产需要怎样的高质量发展？第一是产品方面，物质产品要良好，服务产品要到位。第二是市场方面，房价、房租要稳定，交易要活跃。第三是行业方面，诚信规范，受人尊重。

　　房地产金融创新为什么紧迫？影响房地产发展质量，最重要的因素是房地产金融。要通过发展股权、基金等方式创新金融结构，规避金融风险。通过增加房地产的直接融资，减少房地产的间接融资，将银行和房地产之间的风险进行隔离。此外，要通过金融创新把社会的投资引向供给方，以减少买房投机炒房。将社会资金吸引到房地产股权、基金市场，增加供给侧的融资。如此有利于实现供求平衡，促进房价平稳。增加居民的财产性收入，是通过炒房还是通过投资基金等途径，显然是后者为好。

　　针对这一命题，我的意见：首先要稳住房市，提振楼市。房市（住房市场）要通过建立长效机制和精准调控实现稳定发展，防止房价的大起大落，防止大的金融风险。楼市（楼宇市场）要通过创新转型而振兴，因为“楼宇经济”与美好生活、新兴产业紧密相连，发展空间巨大。其次，增量要提质，存量要盘活。现在高质量发展房地产最大问题是质量不仅没有提高还在下降，这与某些开发商盲目追求高周转，和政府限价有关。由于售价限制，一些开发商通过取消全装房，降低各项配制和材料品质等方面来降低成本，房屋质量不升反降。再次，既要供给侧结构性改革又要房地产消费转型升级。我们要考虑中高收入、高收入家庭的消费升级转型，把他们的钱释放出来买房交税。最后，租售并举，住房消费升级，房地产发展任重道远。

　　（房掌柜整理来自南方网、经济日报）