国家税务总局26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出,在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下,通知的出台意味着土地增值税清算从严执行,可以在一定程度上抑制房企暴利,降低房企的拿地热情。
国家税务总局26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出,在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下,通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。
通知指出,土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,要按照发票金额来确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。
为缩小开发商的避税空间,通知明确,开发企业财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;不能提供证明的,开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用,按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
按照现行《土地增值税暂行条例》,土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象,以增值额为税基,并按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收,方式为预征和清算相结合。该税种于1994年开征,但由于预征率较低,很多房企在达到清算标准后又以各种方式推迟清算,土地增值税一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。
2006年底,面对高涨的房价,国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求从次年2月1日起全面清算土地增值税。该通知还列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况,包括开发商整体转让项目,直接转让土地使用权,项目销售率已达85%,项目三年未销售完毕等等。但随后金融危机爆发,这一政策没有得到严格执行。
此次下发的通知可以说是对2006年底发布的通知的补充,也就是说,2006年国税下发的通知至今仍然适用。
“严格执行土地增值税政策,可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利。” 北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为,土地增值税从严清算会显著加大企业的税收成本,降低房企利润水平,进而降低房企的拿地热情。(来源:《上海证券报》)
名词解释:土地增值税
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收:
(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%;
(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;速算扣除系数为5%;
(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;速算扣除系数为15%;
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%;速算扣除系数为35% 。
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