最严新政——7·31新政出台 深圳房价或短期遇冷

　　焦点

　　3

　　遏制投资和投机，保障民生市场需求

　　依据此前发布的深圳住房建设规划(20 16-2020)征求意见稿，十三五期间，深圳要增加65万套有效供应住房，以及75万套筹建住房。王锋介绍，今后深圳还将在更广层面制定解决住房供应的办法。王锋认为，首先是挖掘存量，加大城市更新的力度，“对于商务公寓进行限制之后，实际上有利于推进城市更新中的住宅建设”。他介绍，在深圳城市更新中，一些功能不适合的土地，今后将在政策引导下不再建设商务公寓，而是改建住宅。

　　王锋表示，在深圳新房改的方案中，也提出通过发展人才住房、安居住房、公共租赁住房，来解决一些买不起商品房的中低收入家庭的住房需求，在住房制度方面，为深圳房地产市场供应予以有效补充。

　　此外，王锋也表示深汕合作区的建立、深莞惠一体化发展等模式也将为深圳提供房地产市场供应的解决路径。“这有利于深圳在本市供求关系比较紧张的情况下，通过周边城市更好地解决供给问题”，王锋直言，今后要跳出深圳区域的“小框”，从整个都市圈、粤港澳大湾区的范围统筹考虑深圳房地产市场供需关系。

　　然而短期来看，“7·31”新政的出台对于时常“受伤”的刚需来讲也并未伸出“橄榄枝”。“间接来说会伤到刚需，但属于‘副作用’，过于强调有些牵强”，徐枫表示，“7·31新政规定商品住宅3年禁售、商务公寓5年禁售等内容，导致市场有效供给减少，“房源少了，刚需可以买的房子就少了”，徐枫同时强调“这并非政策本意”，新政的目的在于将这部分流动资金固定下来，政策指向很明确，就是要遏制商品住宅市场的投资和投机行为，保障民生市场需求。

　　焦点

　　4

　　最严新政下，短期二手房价会下调

　　南都记者调查发现，“7·31新政”一出，即有二手房业主出手调价，甚至出现降价超百万元的案例。徐枫分析认为，二手房源的定价下降也将影响其成交价格，短期来看二手房价格应该下调。而对于原本定价就更低的新房来说，短时间内承受的价格压力更大。徐枫表示，在影响新房定价的因素中，开发商扮演重要角色。新政中商品房3年限卖、商务公寓5年限卖、新建公寓需开发商自持并不得变更土地用途……这些条款都会对房地产开发商造成很大压力，”新房定价起不来的”。同时，徐枫也表示，由于此前深圳楼市一度出现新房、二手房“价格倒挂”的现象，此番虽有所下调，但依然未达到与新房持平。

　　深圳中原研究中心则向南都记者表示，政策旨在区别“真假刚需”，更大程度抑制投机炒房。短期来讲，投资客退场，市场整体观望情绪浓厚。新房市场开发商推盘入市更为谨慎，新房成交量将有所下降，成交价格仍将持续平稳下调。二手市场，成交量也将显著下滑，税费较低的满五唯一住宅将会明显更受欢迎。

　　同样是出于对房价“短期遇冷”的推测，在坊间却迅速发酵成为“新政将使深圳房价遇冷，深圳房价将迎大跳水”的传闻。对此，王锋表示，深圳历来房地产调控的出台，首先达到的目的都是促进房价的稳定，“让市场能够冷静下来”，王锋表示，市场能够冷静下来的一个重要标志就是交易量的下降。市场快速增长的情况往往包含很多的投机需求，成交量稳定，不要过快的增长意味着，市场开始趋于理性，这是深圳楼市调控政策想要达到的目的。

　　短线遇冷的深圳房价带来的另一个影响是带动投资去往临深区域楼市外溢。深圳中原二级市场董事总经理兼中山中原总经理玉家雄认为，新政实施后，深圳已经不能满足一部分的资金“找出路”的需求，只能把这种需求外溢到临深的一些地方，“虽然现在部分临深城市也有限购政策，但是没有深圳严厉，还是能够消化一部分的投资需求”。

　　焦点

　　5

　　房屋租赁供应量将明显上升

　　数据显示，深圳共有各类出租住房(公寓、宿舍)约783万套(间)，面积约3 .48亿平方米，约占住房存量套数的73.5%。这一解决了深圳大部分居住需求的领域与房地产交易市场息息相关。“7·31新政”发布后，即有坊间声音传出，新政出台之后会推高租房成本，让普通民众无法接受。是否存在买房市场门槛抬高后，部分居住需求转向租房市场，从而推高房租的情况呢？

　　徐枫分析认为，深圳房地产交易量本就不高，即便调控收紧、短线遇冷，交易量下降的空间也小，并不存在大量居住需求转向租房市场的条件，“从这个层面而言，‘7·31新政’对于房屋租赁市场的影响并不大”。

　　“但从另一个层面来说，新政会造成房屋租赁市场中供应量的明显上升”，徐枫表示，只租不售的商务公寓和3年禁售的商品住宅将进入租赁市场，供应量的加大将使得租金保持在相对平稳，甚至稳中有降的态势。这种判断得到了Q房网数据研究中心分析的支持，不论是企业还是个人限售，不论是住宅还是公寓限售，都减少了买卖市场供应量，反之增加了长持市场供应量，也就增加了租赁市场供应量，诱导偏向租赁方向，迎合回归居住及发展租赁的政策导向。

　　新政规定，未来供应的商务公寓“只租不售且不得改变用途”，这也引得业内再次响起对于长租公寓未来看好的论断。深圳中原研究中心认为，从供应的角度来看，未来供应的商务公寓“只租不售且不得改变用途”，将有利于发展长租公寓市场，未来公寓类产品会出现转型，长租公寓将迎来春天。深圳中原二级市场董事总经理兼中山中原总经理玉家雄则表示，新地块商务公寓只租不售也是响应了国家号召，支持长租公寓的发展。商务公寓也可以作为市场一种补缺的产品，特别是针对一线城市来说，房价相对较高，并不是所有的老百姓都能购买房产，商务公寓就成为了解决没能力买房人群的住房供应。玉家雄判断，如果整个项目都只租不售的话，从管理方面来说也是比较容易的，比起小业主买房并出租更有管理的效应。