陈启宗：中国的零售销售复苏理想 租金收入增长轻微

　　展望

　　去年10月召开的中国共产党第十九次全国代表大会，消除了市场的不明朗因素。随着全国人民代表大会于3月召开并宣布新一届政府班子，前景将更见明朗。话虽如此，目前情况其实已颇为清晰。只要社会保持稳定，经济应会持续发展。预计未来数年，每年国内生产总值增长将介乎6%至7%之间。如果未来一至两年维持在6.5%以上，本人也不会感到意外。

　　对我们而言，这是个好消息。连同早前汇报对尤其是高端类别零售业务的利好环境，本人认为未来前景将更美好。这种种因素与本人六个月前撰述的不谋而合。2019年至2020年，很多新项目将相继开业，而其他大型优化工程亦会完成:昆明的恒隆广场、无锡的恒隆广场第二座办公楼、香港的山顶广场、沈阳的市府恒隆广场康莱德酒店、上海的港汇恒隆广场，以及武汉的恒隆广场。

　　鉴于上述情况，加上现有物业组合的稳健增长，我们的租金收入在未来10年应可有满意的增长，而且溢利应该会增长得更快。纵然过去七年我们经历了强劲逆风，未来数年或能够享受顺境。

　　本人希望就近年所发生的事再作补充，这有助我们了解未来的发展方向。本人于2011年年末首度向媒体透露，我们察觉到内地经济和地产业的一些下滑迹象。数月后，本人向股东撰述相同论点。然而，很多市场人士在当时的一、两年内都并未意识到这个下行的市况。这是为何当我们在上海以外的首四座购物商场开业时(自2010年起，每年有一座购物商场开幕，包括沈阳的皇城恒隆广场、济南的恒隆广场、沈阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场)，我们能够收取可观的租金收入。若然那些租约于2013年或以后才磋商，所获取的租金便会大幅下调。

　　我们或算幸运，能于一段时期获得可观的租金。可是，购物商场开业后不久，租户遇上严重的市道低迷。以他们要缴付的租金，实在难以达到他们期望的理想表现。我们开始听到要求减租的声音。这与租约条款相违，但无奈却是残酷的商业现实。假如没有作出让步，我们或会面临某些租户提早离场的严重风险。

　　由2013年起，当早期签订的租约期满再续时，多间租户的租金被下调是无可避免的。纵使我们经已审慎地调低租金，但空置率仍然上升。我们不是唯一面对这样窘境的业主，其他业主亦然。反之，我们的境况或许更见严峻，因为在2013年之前，基于集团的良好商誉和卓越往绩，总让我们能够争取到较大部分同业更优厚的租金。

　　诚如本人过去数年曾多次撰述，我们确实有某些内部管理问题需要解决。这始于2000年代末，当时我们正全力兴建购物商场。专业人才短缺不仅影响建筑团队，不久更蔓延至租赁团队。随着多个大型项目同步上马，我们扩大管理团队的步伐明显跟不上整体进度。

　　诚然，管理人员的短缺，的确令所有新落成物业都面对的初期问题变得雪上加霜。可是，这并不能解释所有营运上的挑战。上海两座物业从未遇过严重的管理问题，但同样经历当时的零售寒冬和面对销售疲弱表现。若然当时市况如2000年或现在般强劲，问题或者不致那么严峻，所以本人认为市场在过去数年是经历了一场“完美风暴”。

　　现在一切已事过境迁，我们乐见大部分管理问题都已迎刃而解，或正在解决。同样高兴的，是宏观经济环境渐入佳境。

　　2010年至2016年间可视为我们闯出上海的第一阶段，数以十万计平方米的发展面积纳入到我们的租金收入组合内。经过短暂小休后，2019年、2020年或以后便可视为第二阶段。本人相信，我们两段时期的经历将截然不同。首阶段路途极其艰辛;下一阶段应该会渐入佳境。不管是影响我们业务的内在或外在因素，今天看来似乎都对我们更加有利。

　　短期内，香港和内地的租金收入预期增长轻微。从2019年起，租金收入增长应会持续上扬，而租金溢利不久亦会跟随。

　　保守估计，我们将于未来数月悉数售出浪澄湾库存。毕竟，我们只剩余若干单位待售。适逢时机，我们亦应可出售更多蓝塘道大宅单位。往后，我们将会暂时成为一家纯物业租赁公司，直至部分内地发展物业如沈阳的市府恒隆广场、无锡的恒隆广场第二期、昆明的恒隆广场和武汉的恒隆广场的高端豪宅可供出售为止。

　　本公司的长期观察者都知道，每当我们旗下上市的主要附属公司恒隆地产的股价下调时，我们便会买入其股票。即使我们是香港交易所透明度最高的上市公司之一，但外人仍不会比管理层更了解公司股票的内在价值。我们认为，今天的股价是大手增持的极佳时机。2002年之前，恒隆地产(连同本公司)的表现曾经未如理想，此后至2011年期间，我们成为市场的宠儿。本人无法预测我们的股价在未来数年可以有多高，但管理层确信，我们的内在价值不久会在市场上再次被认同。本人期待那一天的来临。

　　在2001年以前，本人为本公司撰写的致股东函，较恒隆地产的要详尽得多。当时我们厘清了两家公司的相应职能，其中恒隆地产负责营运工作，包括处理所有新建地产项目。因此约在2002年开始，本人为恒隆地产撰写的报告篇幅渐长。此外，在2011年，我们把财政年结从6月30日改为12月31日。在此之前，年度报告的信函较中期报告的更具分量。惟本人恐怕大众只会细阅恒隆地产的年度报告，而忽略了本公司的年度信函和两家公司的中期信函。

　　作为上巿公司主席，为了公司的良好管治，本人应该更频繁更及时地与股东交流。因此本人于2012年开始，平衡中期报告与年度报告的篇幅。毕竟，恒隆地产年度报告的篇幅对本人而言过长，且股东亦难以消化。为此，本人于恒隆地产2014年的中期报告内，曾告知股东有关转变。事实上，过往有数次是中期报告的篇幅较年度报告的更长。

　　过去10多年间，本人亦逐渐丰富本报告内容。一般来说，恒隆地产致股东函侧重营运事项和市场分析，而本人则尝试在这里论述更多宏观时局，以及对香港楼市的看法。尽管如此，我们亦无法每年在两份报告内涵盖所有议题，所以本人有时候或会请读者参阅恒隆地产的致股东函。另外，本人总会在每篇信函里论及一、两项股东或会感兴趣的特定议题。每隔一年或半年重新论及同一议题的机会不大;因此，本人不时会请读者参阅两家公司过往的信函。所有这些报告均刊载于我们公司的网站。

　　举例而言，今年本人在恒隆地产的致股东函中论及管理层继任规划和董事局的组成等议题。本人鼓励阁下参阅有关信函。

　　（来源：观点地产网）