陈启宗：中国的零售销售复苏理想 租金收入增长轻微

　　按此而言，本人相信大部分读者都会认同，中国的崛起是20世纪最伟大的成就之一。对我们这些在国内营商的企业而言，中国的人口、经济规模，以至经济增长速度均为我们带来庞大的机遇。

　　自1950年代以来，很多香港人因内地朋友穷困而暗地里瞧不起他们。这种现象在过去10年至20年间，亦即改革开放后20多年后，逐渐改变。从1983年开始，港元与美元挂钩，汇率为每港币7.8元兑1美元。随着内地经济发展强劲，带动货币升值。2007年年初，当人民币兑美元汇率升破7.8时，港币1元再兑换不到人民币1元，砸破了心理关口。

　　2009年又到达了另一个里程碑，当时上海的本地生产总值超越香港。当2017年统计数据出炉，深圳的经济亦有望比我们的更大，而明年广州的本地生产总值预计也将超越香港。不过，由于三地的人口远超香港的730万(上海人口达2,420万，深圳接近1,200万，广州逾1,400万)，香港的人均本地生产总值约达43,500美元，仍然远较三地为高。

　　一般香港市民普遍不会留意这些宏观统计数据。不过要感受内地经济发展对香港的影响，也不必依靠这些数字。过去10年至15年间，愈来愈多内地人来香港购物。起初，他们会大量购买日常用品:如衞生纸、尿片和婴儿奶粉，再带返内地。(了解到中国人大多具有生意头脑，部分货品极可能是被带回家再以高价放售，这不足为奇。)

　　然后，一些内地人士会购买奢侈品，就如在上海的恒隆广场或沈阳的市府恒隆广场出售的那些商品。由于两地税项的差异，内地人光顾香港的店铺购买奢侈品远较内地相宜。部分内地人为此每月来访香港至少一次亦属常事。纵然部分香港人不满来香港购买日常用品的内地购物者，却不会抱怨购买奢侈品的内地消费者。毕竟，我们大多不会购买，或不能负担如此昂贵的商品!

　　大约在10年前，本人便有一个亲身体验。有一天，我和太太走进离我前办公室不远的一家高级时装店。该位女售货员从头到脚仔细端详我们一番后，开始用普通话跟我们说话。(在香港，我们主要说广东话。)当我们离开商店时，我跟太太说:“终于有人认为我们富有，我们应该感到自豪!”

　　不过，我们的“喜悦”或许是短暂的。在我们这个城市的许多高档食府，说普通话的顾客(即可能来自内地)远超说广东话的顾客(即本地人)。而且，和其他香港人一样，我和太太只会点选自己喜爱的菜式，反之内地顾客似乎只喜欢点选餐牌上最昂贵的菜式。试想想，谁会获得侍应较殷勤的招待呢?!虽然成为“二等公民”，但我们仍感到高兴。我们为何不呢!我们的同胞久经贫困，作为一个中国人，本人实在乐见他们现在享有更好的生活水平。

　　然而，内地人在香港购买的最贵重的货品，既非珠宝，亦非锦衣华服。许多内地人喜欢在这里购置物业。正如本地许多富人一样，他们会在伦敦、纽约或东京置业，内地朋友的个人财富不断增加，便会开始境外投资。他们的首选通常是香港。超级富豪常会牵头购买豪宅甚或独立屋，接着其他的富有一族会跟随，购买近乎豪宅的单位。鉴于有数以千万计的内地中产人士希望在香港购置物业，楼价长远又如何能回落呢?

　　诚然，中国经济腾飞改变了世界。最先受到影响的地方固然是中国内地，其次是已回归祖国的香港。尽管内地的人均国民总收入接近9,000美元，但一线和若干二线城市的数值却更高。不久以前，这些城市居民只会购买日用商品，如今他们大多成为了极力追捧贵价货品的买家。在上海的恒隆广场，商店如香奈儿和路易威登等门外，总会大排长龙，有时天天如此并且持续大部分的营业时间。二线城市的个人消费额亦见上升，惟幅度不尽相同。

　　随着中国社会的科技进步和经济发展的质量提高，其国内生产总值将会继续上扬。中国不大可能如拉丁美洲国家般堕入中等收入陷阱。尽管所有发展中经济体均面对若干共同问题，但中国与阿根廷或巴西等国家存在着重大分别。中国虽然缺乏天然资源，人力资本和稀土金属除外;然而凭借其教育和科技领域的优势，生产力得以提升。在未来的10年至20年间，中国的人均国内生产总值有可能超越所有拉丁美洲国家。个人消费会是推动中国经济的关键动力。

　　这是为何我们相信集团的业务策略，将会于未来数十年成效超卓的基本原因。每年有数千万内地人摆脱贫穷，同时有许多人晋身中产阶层。按国际标准估计，中国现已有大概约为3亿多的中产人士，这几乎是美国总人口的规模。其中，他们很多会成为优质商品甚或奢侈品的消费者。这些正是我们的目标顾客，而这群组的增长速度同样惊人。事实上，在未来十年，中国公司生产的商品及内地消费者购买的商品，其质量的改善将会是国家最为传颂的经济记事之一。

　　容许本人论述较近期的市况。中国的零售销售复苏理想，高端货品的销情尤其出众。个中原因众多，在此撰述数个关键因素。首先，市况近五年一直疲弱，对我们重要的奢侈品销情最为严重。国家主席的多项反腐反奢措施雷厉风行，所推行的政策对国家和经济的长远健康发展绝对必要，惟对我们有短暂影响。整体而言，我们乐见果断采取行动。

　　诚然，并非所有以往购买奢侈品的消费者都是贪腐官员。富裕阶层的迅速形成及其财富不断膨胀，仍然是高端货品销售强劲的主要原因。多年来，市场增长放缓早已形成了受积压的需求。鉴于专业人士的薪酬持续急升，同时很多当地大小企业持续获利，使富裕消费者群组在过去数年大幅扩张。从我们部分购物商场的业绩可见，积压已久的需求加上潜在顾客的扩张这两大力量的结合，带动奢侈品销售额节节上升。

　　零售销售复苏也有些较技术性的原因带动。多年来，内地同一件奢侈品的售价远较欧美为高。高进口关税是一个主要原因。外国品牌也肆意地提高了货品在中国的定价。直至2015年，香奈儿率先实施货品均衡价格，形势始有转变。中国的奢侈品售价仍然较其他地方高，但差距已大幅收窄，以致海外旅游购物不再如以往般划算。事实上，过去数年西欧国家恐布主义活动渐趋活跃，也降低了部分中国消费者到国外旅游和购物的意欲。

　　况且，在2014年之前，人民币基本走势强劲，变相鼓励了国民往海外购物。2015年至2016年间，人民币走势改变方向。这也正是国内奢侈品市场疲弱的时候。实际上，人民币疲弱使得在任何地方购买外国商品都变得更加昂贵。自2017年年初，人民币再次走强，消费者会否重拾过往到海外购物的习惯呢?有可能，但亦不会是大多数。近年品牌的价格均衡措施已令海外消费意欲大减。

　　由此可见，本人预期零售业务于未来数年将会表现良好。尽管如此，由于我们的租赁合约多为三年至五年期，租户的销售额增长需要时间才会反映在我们的租金收入上。本人预期12至18个月后，我们的收入和溢利将会有正面影响。

　　香港零售市道经历了两至三年的低迷后渐见起色。与去年同期相比，2017年下半年的增长速度远较上半年快。最近内地访港旅客人数再次增加，定必是零售销售额和租金上升的重要因素。

　　就我们营运的各个市场而作出的上述分析，解释了我们的业务表现:内地租金收入保持稳定，香港方面则轻微上升。

　　香港物业销售方面，我们于2017年年初售出君临天下最后一个单位，并售出浪澄湾几乎所有单位，边际利润率随着我们出售库存而持续上升。每当买家出价理想，我们将会出售蓝塘道半独立式大宅。销情不快速但稳定。