吴建斌：房地产头顶上的乌云短期内不会消失

　　我在这次峰会上举些例子，比如阳光城（000671.SZ）是一家地产公司，全国排名16、17位，各种指标排下来18、19位的水平。眼看着市场非常好，前景吸引人，在这种情况下，房地产开发的三大要素之一的人，就是优秀的团队已经构建完成，土地目前有将近5000亿货值，虽然不高，但还可以。

　　5000亿货值按照我们开发结构来讲，就是2-3年时间，当然接下来，就要解决资金问题，当我们认识了这个问题的时候，阳光城的团队就是在推动各项融资方面要花很大功夫，所以我们怎么样融合团队，每个团队有不同的激励机制，而且在国家政策允许的情况下。

　　举个例子，我们的REITs做了30亿，这是深交所批的。还有在建工程，我们自己盘点一下，我们在将来的三年，在建工程在施工方面需要建安费，我们为建安费做融资，会发公司债，这些都是正在做的事情。

　　比如我们全国首单购房ABN。这个是15亿，已经完成了，非常有效。虽然花的时间很长，我们做这个产品的时候，大概前前后后花了三个月的时间，金额也大概做了14亿，对房地产公司来说，10多亿资金并不多，但这是一个创新。我们把资产负债表分割之后，觉得这一块可以带来收益，过去看不上这个钱，但是现在对我们来说，也重要，就是把购房余款打包形成了一个产品。

　　比如我们在做CMBS，叫商业抵押担保的证券，这个可以赚八个多亿，我们把西安一个物业进行质押，质押之后变成一个产品，然后发掉，成本不高。

　　在物业管理方面，我们物业管理费ABS，也可以做，这个做7亿对物业公司来讲也是不少的钱，把创新的融资工具带来的资金加起来也有几百亿。对房地产企业来讲，正常的销售在继续之中，除此之外，把资产负债表进行分解，又能带来几百亿资金，这就有很大的贡献了，这也是我们财务工作者应该体现的价值。

　　还有商票付款、保理、信托、境外发债等这都是我们可以做的。

　　第三部分:对房地产业的总趋势判断

　　刚刚已经提过，对房地产公司来讲，人、土地、钱三者不能缺一，当人的问题解决好，要解决土地问题，当土地问题解决好，要解决钱从哪里来的问题，钱有很多途径可以获得，不是单单的营运收入，并不是没啥事可以做。总而言之，我对房地产市场有一个粗略的判断。

　　如果人到位、土地到位、资金都到位了，那么这家公司在房地产行业里做的就不错，我对房地产预测：以现在的发展速度或者各种因素的具备之下，10年以后房地产市场总量有可能是20万亿。做一个假设，销售面积不变，我对销售价值做3%的提升，10年以后就是20万亿的市场，这是有可能发生的。

　　我最近去了好几个城市，特别是西部一些城市。像西安、昆明，包括深圳在内，一线城市房价从数据来讲是有所下降，但这不一定是真实的，西部的城市增长都是50%或以上。所以全国普涨的情况下，保持3%的递增，有可能在10年后，我们市场总额就是20万亿。

　　在20万亿的市场里面，我认为强者更强，特别是前20强的公司会表现非常优秀，占比提高，特别是未来3-5年还会保持40%、50%甚至一两倍的成长。另外，就是强强合作会更多，大的地产商和大的地产商合作，大的地产商跟拥有土地的土地商围绕土地的合作，这种合作趋势非常明显。中小地产商不是没机会，只要有能力，以共存的立场把拥有的土地拿出来，合作为主，发挥自身的优势。

　　另外一个在打法还是高周转，房地产公司化解风险最根本的就是高周转，越快越好。很多公司的钱可能是一块钱周转一年一次，如果一块钱一年周转两次活或者周转三次，效果就会很好。房地产市场能实现高周转，最核心的通道就是住宅房地产，住宅房地产市场需求量非常大，不会枯竭，也没有到天花板。除了正常需求以外，我们还有对美好生活的追求的需要，这个可能永远不会变，这是件好事。还有一个需求是产城融合，最后一个是产融的结合，这是房地产最重要的趋势。

　　（房掌柜整理来自观点地产网）