面对乌云,作为房地产企业来讲,有时候也需要有逆向思维。顺向思维很重要,但是逆向思维也很重要。当我们在做逆向思维的时候,我们可能考虑一些因素,这些因素是什么,让我们产生逆向思维的结果,可能有几种东西:
第一,城镇化的方向。城镇化的方向就是国家的政策,目前中国城镇化发展60%,发达国家80%,还有20%的成长空间。这个变化会产生什么结果?有钱的阶层会向一线城市集中,次有钱人可能向强二线城市集中,钱不多但是想享受城镇化成果,要向县级、县市级走。这是国家推动的结果,也希望看到的结果。
第二,老百姓追求美好生活是一个方向。什么叫美好生活?就是我们现在追求和两三年前追求生活质量是不一样的,什么叫美好生活?城市交通要好,社区周边配套要好,社区的设计要好,社区的功能要齐全,户型要好,户型配套的高智能化东西要到位,从房间的角度我理解的就是这样。这个策略没变,我们就知道房地产的方向在哪里,也很清晰了。
第三, GDP仍然是考核或者衡量一个国家水平的动能。一季度GDP6.8%,是全世界最快的经济体,再加上我们的饼很大,在这么大饼的基础上,增长6.8%,这是很巨大的数据。这个数据的背后显示了中国经济,目前仍然保持非常强的活力;另一方面,我们投资、在推动经济成长。
再换一个角度看,在经济活跃的过程中,会有一批人受益。中国人的有钱就买房子的心态,这种做法一直没有变化。经济的成长过程中,又会有一批新的阶层出现,他们有了钱就会买房子,更有了钱就会买更好的房子,买改善性的房子。
第四,房地产行业,毛利率虽然在下降,但是房地产行业的毛利率、净利润率仍然是所有经济体里面最好的一个。
在这种情况下,经过四个因素的分析,作为房地产公司来讲,方向还是比较清晰的。房地产行业里面最核心的三大因素:人、土地、资金。谁拥有了最优秀的人,你在房地产行业就有立足之地;谁拥有了丰厚的土地储备,你在行业就是战无不胜;谁拥有了更大的资金来源,你这个企业在最艰难、或者未来调控过程中,你仍然活得比别人好。
前几天,我在微信里看到有个土地储备方面的排名,有些公司,目前土地储备达到了3.1万亿的土地储备,很简单,正常房地产公司土地储备一般会维持开发3年,3.1万亿正常情况下,如果各种因素能配套的话,每年销售量就应该是1万亿。第二第三名的房企,土地储备是2.8万亿,再接着2.5万亿。你拥有的土地储备在下一步竞争里面处于主导因素。
另外是人的因素,人的因素也是房地产公司里面最关键的。有些公司推行双赢机制,有些推行双享机制,这是为了获取市场上最优秀的人所设的机制,就是把市场优秀的人跟公司的各种利益紧紧连在一起。我们的诉求,就是经过发展之后,企业获得更好的收益,老板愿意把钱拿出来与我们的员工或者合伙人分享,我们很多房地产公司都在学这一套机制,这套机制目前看起来,能发挥很好的作用。
当前大家最关心的是资金问题,我找了2017年公布业绩的几家公司的业绩表,可以发现什么呢?碧桂园2017年业绩结算2269亿,毛利率26%,利润260亿,分析员分析说,预计2018年,碧桂园计划销售目标是7000亿。万科去年结算2429亿,净利润281亿,预计2018年目标销售7000亿。
这张表大家应该这么理解:
一个是这些地产商对未来是充满信心的。你可以看到2017年碧桂园销售5500亿,如果2018年目标是7000亿的话,增速还是很大的!万科5239亿的销售规模,到2018年他的规模也可能是7000亿。从这些公司列的目标来看,对未来是充满信心的,不管市场怎么表现,不管大家怎么看,也不管评论怎么样,这个做法,对市场未来的前景,是很看好的。
第二个方面,可以看到2017年这些公司的业绩都是创他们历史上的新高,但这不是新高,很快会被2018年业绩覆盖。非常简单,比如2017年碧桂园的销售是5000亿,结算收入是2269亿,也就是说2017年,还有不少的销售收入会到2018或者2019年才结算,如果毛利率保持不变的情况下,利润是要翻番的。换句话说,2018年,我们所列的地产公司的盈利会翻番。
第三个方面,这个表只是列了十家公司,其实可以列前一百家公司,每家公司对2018年的销售都是充满期待的,不管市场发生什么变化,不管现在金融市场多么紧张,他们对市场的前景都是非常看好的。
土地市场呈现的主要特点:
第一个,向县乡一线在覆盖。原来市场覆盖大多数在一二线城市,2016年、2017年以来,已经开始覆盖三四线城市,有的公司已经覆盖乡镇。这是一个趋势,全国覆盖。为什么会出现这样的现象?因为一线在限购,市场那么多流动的资金、富裕的资金要找出路,出路找哪里?一线投资不了跑二线,二线投资不了跑三线,三线跑不了去乡镇,资金在一步步外溢。所以土地市场现在呈现三四线市场的土地大家争得火热,三四线城市以下的五六线城市也开始火热。
其次,城市群周边为主要战场。巴曙松教授叫三大城市群,3+6的城市群结构。分析一下房地产公司的2017年业绩,会发现主要城市的城市群,特别是华南以深圳、广州为中心的,华东上海、杭州为中心的,北京、天津作为中心的,这三个城市群带来的销售贡献在每一家公司的占比非常高。在未来还将继续以这种态势推进当中。
第三,房地产公司原来专注做住宅房地产,现在实际上产城融合。比如特色小镇,现在往这方面推进。从几家公司可以看到,最近都在提出一种特色小镇、产城融合的战略。恒大拿出1000亿在科技方面做项目,每家都有自己的打法,核心就是产城融合。
再接下来,就是与金融机构的完美结合。房地产公司都要靠金融机构,而项目的发展还是靠金融机构,没有强大的资金支持,房产公司很难发展。房地产的利润,就来自两部分,一个是销售收入,一个是融资带来收入。
从这种情况来看,房地产公司的高周转仍然是利器。最近网上可以看到很多公司,不但签出很多文件,希望项目上加快周转,为什么会这么做?其实很简单,因为现在的融资成本上升5-10%。这5%到10%通过什么方式,可以让融资成本既能接受又能推动产业加快发展?
你的施工期、销售期要短、资金回流越快,那么你在市场竞争就具有优势,如果借到一笔10%利率以上的资金,原来别人6个月就能销售,而你放5年才销售,这个最后的结果差别非常大。
第二个特点就是限价,采取合作开发的策略。我们现在有一块地,三五家房地产公司大家共同去做。既然不能做最大化,那么价格不要谈得太高,发挥自身优势,每个人在市场份额里面仍然可以分。
第三个是并购基本过去了。过去几年房地产公司高速发展,60-70%是并购获得的,很多房地产公司在各个地方,把能够并购的资源都拿了,现在越来越少,所以招拍挂是未来获得土地最核心的渠道。我认为:招拍挂,旧改以及产城融合有可能变成下一步获得土地的主要来源。
第二部分:对变化中的融资方式的预判
融资非常重要,融资成本前面已经讲过这些观点,大家可以看一看。
在融资方面,我这样认为:尽管国家在融资方面关了一扇门,但会开若干的窗,门关的是非标的。我们的金融市场真的是需要这样一些标准,这个市场越规范、越有序,其实对整个房地产行业或者国民经济都是利好。把非标关掉是没问题的,对房企来说。关了一扇门,会开了很多窗。
我举几个例子,开发贷、并购贷、抵押贷没什么影响,这些仍然存在。然后开的另外一扇门比如有资产的融资,有证券化、ABN、CMBS、ABS是房地产公司开发的,核心点是用于资产。
作为财务人员来讲,我们经常要看资产负债表,资产负债表主要分左右方,左方资产方,右方是负债权益方。如果你会看资产负债表,就会觉得每个科目都可以融资的,应收款可以融资、收租的资产可以融资、成形的资产可以融资,正在路上的资产也可以融资,在建工程可以融资、商业资产可以融资,酒店资产可以融资……
再加上去年以来,我们国家正在推行长效激励机制的建议,所以长租公寓市场的融资也是非常可观的。这分为两种,形成或者已经可以出租公寓可以融资,没有建成的长租公寓也可以融资。渠道很多,我们可以通过发债、信托、银团,可以通过境内外,我们想得到的融资工具差不多在这个市场都可以用的。只是每个工具用的时候所产生的结果不一样,有些可能需要时间很长才能融到一笔钱,有的可能需要时间很短,这都不要紧,如果你知道能给公司带来很好的融资,按照不同的时段,不同的团队安排、激励,这些问题都可以解决。
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