探秘中交香颂：开盘前夕现场较火 周边厂房、自建房居多

　　全部房源备案价在7字头，正常首付不外收其他费用，还可以使用公积金贷款，惠州南部新城中交香颂近期有点火……

　　在4月21日项目开盘前夕，房掌柜以购房者的身份前往中交香颂营销中心，从全面、客观和公正等多角度，了解其优势和不足之处，为网友提供参考。

　　交通：城区驱车前往需30分钟

　　星级评价：★★★

　　公交路线：乘坐37路、52路公交车在项目附近站点下车

　　自驾：导航直接输入“中交香颂”，市区——四环路——惠澳大道——金达路

　　4月18日下午，房掌柜从江北自驾出发，前往中交香颂花园，途经东平、金山湖、四环路、惠澳大道，途中顺畅的情况下需耗时约半小时，不熟悉路段的人可能需要导航前往。城区市民还可以从沙澳站上高速，从三栋出口下高速，相比行驶惠澳大道，节省了大概5分钟左右。

　　在公共交通方面，项目则主要依靠37路和52路公交车，值得一提的是，37路不到达市区，主要在三栋镇镇中心范围，而乘坐52路则可至惠州花边岭广场，全程用时需要1个小时以上。另外，开启滴滴平台，显示附近也有一些车辆可接单。

　　据房掌柜了解，中交香颂花园位于惠南高新科技产业园内，项目附近数分钟车程内有惠大高速三栋出口，主要对外连接的主干道为惠澳大道和演达路，上述道路往来大车较多，且速度较快。另外，规划中的高铁站惠城南站距离项目车程约10分钟。

　　可以说，除了与市中心有些距离外，项目的通达度尚可。对于在惠南高新科技产业园或三栋数码园工作的购房者来说，影响并不大。

　　环境：周边厂房、自建房居多 便利店难寻

　　星级评价：★★

　　房掌柜现场看到，中交香颂花园旁边就是一所公立学校——惠南实验学校，背后是另一个项目惠科华府。周边厂房、自建房居多，生活气息并不浓郁，甚至连一家饭店都难觅，沿途也没有看到一家大型商场或肉菜市场，对于第一次来访项目的购房者来说，体验一般。

　　判断一个楼盘的配套是否成熟，最好的方式就是到楼盘周边走走。房掌柜发现，项目周边的商铺多以五金店和汽修厂为主，没有便利店，买瓶水也只能步行至少10分钟到远处购买。

　　不过房掌柜了解到，项目绕行经演达路后，周边商铺较为多，附近有一个小贩中心，可供购买日常生活用品。另外，按照置业顾问的说法，项目后期将有沿街商铺，可满足业主的日常购物需求，但仍尚需时日。

　　现场：开盘前夕现场较火 工作日有大批客户上门

　　星级评价：★★★★

　　尽管是工作日，营销中心内还是聚集着不少购房者，均有安排置业顾问接待，几乎没有空余的座位。购房者进入营销中心便有销售前来引导，询问是否来过项目，有无指定人接待，现场服务体验感不错。

　　接待的过程，售楼员态度较好，项目讲解基本到位，也有各项规划介绍，整体的接待服务感觉较为舒适。但在介绍配套方面，仍不够详细，售楼员语速也较快，让人容易忽略。

　　据悉，中交香颂花园首推的是1/2/3/6栋，即营销中心左右两边临街的楼栋，预计有房源近300套，其中3栋为18层高小高层洋房，目前已经建至14楼左右，另有一栋为30层高洋房，目前同样未封顶。

　　据房掌柜了解，中交香颂的预售证于4月13日取得，为惠仲预许（2018）015号，拿到预售证的分别为1，2，3和6栋，共计407套，中交香颂花园备案价最低为栋2楼03户型，单价6936元，最高备案价为2栋16楼04房，备案单价超8字头房源有4套，低于7字头房源有2套，其余均为7字头。置业顾问也表示项目首次开盘价格最实惠，当批次房源几乎全部在8000元以下，该价格目前在惠州已经难寻踪影，这或是很多购房者前来了解的一大因素。

　　另外置业顾问也明确提到，项目不会额外加价，也没有捆绑其他产品进行销售。

　　微信选房：交两万认筹金 但选中房源就必须购买

　　星级评价：★★★

　　微信选房成为当前惠州越来越多楼盘开盘的一种操作方式。据工作人员介绍，项目定于4月21日开盘，采用线上微信选房方式，开盘当天购房者可以不用前来营销中心，坐在家里沙发上也能抢房。

　　“到了指定的开盘时间，通过项目微信公众号的平台，会放出所有房源，让有资格的客户选房。”该工作人员表示。

　　客户要取得选房资格，需要先交一笔2万元的认筹金，成为项目的意向购房者，销售会统一让意向客户签订认筹申请书，这批客户才有资格参加接下来的微信选房。而后台会根据客户预留的手机号码或平台发送给意向购房者的单独验证码，意向购房者可登入抢房平台，进行选房。

　　“首批推出两百多套房源，但已经有六百多批客户认筹，一些热门的房源肯定很抢手，选房全凭手速。”

　　根据项目方提供的一份认筹申请书，房掌柜看到其中第九点指出，如乙方（购房者）成功选购房源，则认筹金自动转为购房定金。置业顾问解释说，在微信选房中，客户一旦成功选中了某套房，就必须购买，如果后续因楼层、户型不合适等因素想要退房，认筹金也不能退还，“你要么就不要点，点了选到房，就一定要买。”

　值得一提的是，如今大部分购房者对于微信选房这一新事物并不熟悉，操作失误或冲动抢房导致选到不合适房源的情况很常见。而未能成功选到房的客户，可以在一个月后申请退还认筹金，但对于退款到账需要多久，则暂无明确的时间。

　　除此之外，针对成功选到房的购房者，在开盘后3天内付清首付，可享受全款9.9折的优惠，3天-7天内付款则无上述优惠，超出7天，房源会重新放出，而此前的2万元认筹金转化为定金后，则不再退还。这也意味着购房者支付首付的时间较为紧张。

　　区位：属于仲恺区域 邻近惠南学校需积分方式入学

　　星级评价：★★★

　　房掌柜还发现，项目尽管位于惠城区三栋镇，但根据行政划分，实际属于仲恺高新区管辖，未来购房者落户也属于仲恺户口，而非惠城区户口。

　　在教育配套方面，所在区域有近10所学校，另外项目未来也会设立一所幼儿园。值得一提的是，即便与惠南实验学校近在咫尺，也只能通过积分的方式入学。在商业配套方面，同样以百货和农贸市场为主，附近缺乏知名的高端品牌商超，项目自身也配置有沿街商业。

　　贷款：可使用公积金 目前指定两家银行贷款

　　星级评价：★★★★★

　　随着银行房贷的收紧，银行放贷时长和银行利率也成为购房者重要的参考依据。

　　房掌柜在现场看到，营销中心现场每一张桌子上均摆放有《公积金购房承诺书》，置业顾问也表示，购房者可以使用公积金贷款。房掌柜根据97平户型，按备案价7600元计算，总价约七十多万，首付不足三十万。如购房者贷款金额为40万元，以公积金贷款20年为例，每月仅需偿还2270元，若在同样的贷款金额同样的年限，只能使用商贷，按照当前银行普遍利率上浮3成计算，购房者每月至少偿还2950元，存在近700元的差距。

　　值得一提的是，项目目前跟光大银行和惠州农商银行合作，按照置业顾问的说法，上述两家银行额度充裕，放款审批时间较短。房掌柜通过电话了解到，惠州农商银行的首套房利率为上浮35%，二套房利率需上浮40%；光大银行的首套房针对本地购房者利率上浮30%，外来购房者利率则要上浮40%。

　　户型：97平米可做四房 部分户型存在瑕疵

　　星级评价：★★★★

　　房掌柜了解到，中交香颂首批推出房源主要户型有87平米，89平米和98平米的N+1房3个户型组成，其中首批入市的1-3栋18楼小高层以87平米和89平米为主，5栋30楼高层则以98平米居多。

　　中交香颂87平米户型为2+1房，由2个房间，1个阳台可改成房间，2个卫生间，1个阳台和客餐厅组成。户型的优势为，主卧带有套间，得房率较高，可改造性强，可做3房2卫。户型不足之处为客餐厅较为紧凑，且厨房面积偏小。

　　中交香颂89平米户型同样为2+1房，由2个房间，1个阳台可改成房间，2个卫生间，1个阳台和客餐厅组成。户型的优势为，功能分区明显，主卧带有套间，得房率较高，可做3房2卫。户型不足之处为客餐厅较为紧凑，且主卧门朝向客餐厅。

　　中交香颂98平米户型，为3+1房，由3个房间，1个阳台可改成房间，2个卫生间，1个阳台和客餐厅组成。户型的优势为得房率较高，可改造性强，100平米以内的户型做4房2卫，极具竞争力。另外，该户型布局合理，基本没有瑕疵，是首批推出房源中最好的户型，或将被购房者热捧。

　　踩盘感受：中交香颂花园最大劣势在于地理位置，离市区远且为仲恺区域，周围以村落和厂房为主，购物、交通等不方便，未来交通和配套完善后可能会有所改善。但中交香颂由中交地产开发建设，口碑有一定的保障，七字头的均价足以吸引周边的居民和投资客，项目园林、外立面设计和户型等都有亮点，规划中的惠城南站也离项目不远，前景可观。