财经委黄奇帆：房地产和实体经济十大失衡和五大长效机制

　　5月26日，全国人大财经委副主任黄奇帆在由复旦大学中国经济研究中心主办的“中国大问题”讲堂第11期作了“关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考”的讲座，在讲坛上，黄奇帆的分享内容分两大部分，第一部分系统地指出了中国房地产存在的10大失衡，他表示，在国内经济中，目前对房地产的土地供应有失衡之处。一二线城市土地供不应求，房产开发量供不应求，这些地方只够卖三四个月，而且是在限卖限购的情况下，不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉。第二部分提出了5个方面的长效机制，分别是：土地、金融、税收、租赁市场、地票制度。

　　现根据现场录音整理如下：

　　“房地产业的发展与国计民生是紧密联系在一起的。因此，无论是从稳定增长、发展城市、改善民生角度看，还是维护金融安全角度讲，都需要保持房地产业的平稳健康发展。今天的讲座，我就如何贯彻落实习近平总书记关于房地产发展的重要讲话精神，探索建立房地产基础性制度和长效机制，与大家作一交流。”

全国人大财经委副主任黄奇帆在演讲

　　一、房地产和实体经济存在十大失衡

　　习近平总书记在去年底中央经济工作会议上明确指出：“当前，我国经济运行面临的突出矛盾和问题，根源是重大结构性失衡，主要表现为实体经济结构性供需失衡、金融和实体经济失衡、房地产和实体经济失衡。”这三大失衡中，房地产和实体经济失衡尤为突出，我认为，主要表现在十个方面：

　　(一)土地供需失衡

　　宏观上看，过去几十年，我国平均每年有800万亩耕地转化为城市建设用地，再加上一些计划外征地，实际上每十多年全国就要用掉1亿亩耕地，所以我国耕地从80年代的23亿亩，减少到现在不到20亿亩。从保证粮食安全的角度看，我国每年人均口粮消费约为150公斤，肉禽蛋奶折合人均饲料粮300公斤左右，按13.7亿人口规模和耕地亩均360公斤粮食单产计算，就需要17亿亩耕地。再加上蔬菜、水果需求，20亿亩耕地就显得捉襟见肘。我们国家有一个判断，为解决中国13亿多人的吃饭问题，至少需要18亿亩耕地，这是必须守住的底线，是国家安全所在。为此，为国家战略安全计，我国土地供应应逐步收紧，2015年供地770万亩，2016年700万亩，今年计划供应600万亩。土地供应总量减少了，房地产用地自然会更紧一些。“地少人多”，这是我们国家的国情，城市发展中必须把握国情，加强土地的集约节约利用，提高土地的利用效率，实现土地资源的优化配置。

　　(二)土地价格失衡

　　过去这十年，一线城市的房价几乎涨了八倍到十倍，很多时候大家说这是通货膨胀现象。的确，近十年M2从10多万亿涨到100多万亿，增长了10多倍，房价也差不多涨了10倍，逻辑判断好像房价上涨是由货币膨胀导致的。然而，为什么同样的通货膨胀，有的商品涨价了，有的商品还掉价了?其实还是与供给需求有关。对于供过于求的商品，哪怕货币泛滥，也可能价格跌掉一半。货币膨胀只是房价上涨的必要条件而非充分条件，只是外部因素而非内部因素。

　　(三)房地产投资失衡

　　按经济学的经验逻辑，一个城市的固定资产投资中房地产投资每年不应超过25%。十年前，我在重庆分管城建时就定了这个原则，一些人不理解，实际上这可以从国际上房地产运行的“1/6理论”中找到答案。正常情况下，一个家庭用于租房的支出最好不要超过月收入的1/6，超过了就会影响正常生活。买房也如此，不能超过职工全部工作年限收入的1/6，按每个人一生工作40年左右时间算，“6—7年家庭年收入买一套房”是合理的。对一个城市而言，GDP不能全部拿来投资造房，否则就无法持续健康发展。正常情况下，每年固定资产投资不应超过GDP的60%。如果GDP有1万亿，固定资产投资达到1.3万亿甚至1.5万亿，一年两年可以，长远就会不可持续。固定资产投资不超过GDP的60%，再按“房地产投资不超过固定资产投资的25%”，也符合“房地产投资不超过GDP1/6”这一基本逻辑。这就是我在重庆工作期间，一再强调“房地产投资不要超过固定资产投资1/4”的理论出发点，实践证明也是合理的。