财经委黄奇帆：房地产和实体经济十大失衡和五大长效机制

　　(四)房地产融资比例失衡

　　2011年，全国人民币贷款余额54.8万亿，其中房地产贷款余额10.7万亿，占比不到20%。这一比例逐年走高，2016年全国106万亿的贷款余额中，房地产贷款余额26.9万亿，占比超过25%。也就是说，房地产占用了全部金融资金量的25%，而房地产贡献的GDP只有7%左右。而且，去年全国贷款增量的45%来自房地产，一些国有大型银行甚至70%-80%的增量是房地产。从这个意义上讲，房地产绑架了太多的金融资源，导致众多金融“活水”没有进入到实体经济，就是“脱实就虚”的具体表现。

　　(五)房地产税费占地方财力比重过高

　　这些年，中央加地方的全部财政收入中，房地产税费差不多占了35%，咋一看来，这一比例感觉还不高。但考虑到房地产税费属地方税、地方费，和中央财力无关系，把房地产税费与地方财力相比较，则显得比重太高。全国10万亿地方税中，有40%也就是4万亿是与房地产关联的，再加上土地出让金3.7万亿，全部13万亿左右的地方财政预算收入中就有近8万亿与房地产有关。政府的活动太依赖房地产，地方政府财力离了房地产是会断粮的，这也是失衡的。

　　(六)房屋销售租赁比失衡

　　在欧美国家，所有的商业性房屋，销售和租赁大体各占50%。租赁有两类，一类是开发商开发后自持物业出租，一类是小业主和老百姓购买后出租。比如新加坡，70%-80%的居民租住在政府持有的公租房中。改革开放前，我国大部分居民也是住在政府、集体或者企业的公房体系中，产权归公家，住户只有承租使用权。近十年，我国开发的房产90%以上是作为商品房、产权房进行买卖的，真正作为租用的不到10%。这样的市场结构是畸形的。

　　(七)房价收入比失衡

　　刚才讲，“6-7年家庭收入买套房”是合理的“1/6理论”逻辑。现实情况却远非如此，从均价看，一线城市北京、上海、广州、深圳、杭州等城市，房价收入比往往已到40年左右。这个比例在世界已经处于很高的水平了。考虑房价与居民收入比，必须高收入对高房价，低收入对低房价，均价对均价。有人说，纽约房子比上海还贵，伦敦海德公园的房价也比上海高，但伦敦城市居民的人均收入要高出上海几倍。就均价而言，伦敦房价收入比还是在10年以内。我们高得离谱!一线城市房价收入比高到40左右，20多个二线城市都在25年左右。当然，也有一些小县城在5-6年左右，有的地方“空城”“鬼城”房子卖不掉的也有。大家经常说房价高，主要是一二线城市或者三线中的一些活跃城市，由于各种原因使得房价收入比高了以后产生了不均衡。

　　(八)房地产内部结构失衡

　　一线二线城市由于土地的供不应求，形成房产开发量的供不应求，其房屋库存去化周期只有三四个月，而且还是在限卖限购的背景下，一旦放开，就会无房可供。而有些城市的库存去化周期长达十几、二十个月，甚至三、四年都卖不掉，这就是一种不均衡，一种资源错配。供不应求的城市应多供点土地，多造点房子;供过于求的地方，不应该再批地。这样，才能把错配的资源调控回来。

　　(九)房地产市场秩序失衡

　　有的开发商买来土地后，在利益驱使下，将原来规划为写字楼的改为住宅，原来规划为工业的改为商业，原定容积率1:2结果变成了1：3、1:4，等等。这种现象屡见不鲜。这些行为最后都会被政府罚款，但罚不抵收，不管是开发商勾结政府官员干，还是开发商自己偷偷摸摸干，最后往往又法不责众，乱象屡禁不止。

　　(十)政府房地产调控失衡

　　总体上，经济下行的时候，一些地方政府希望刺激房地产，就往东调;当房地产泡沫积聚的时候，政府又想稳住或者压一下，就往西调。如此一来，忽东忽西，最后只能是南辕北辙。再有，一些地方政府习惯于采取行政性的、短期的、碎片化的措施，缺少稳定性的、长周期的、法治化的措施，也缺乏经济逻辑、经济杠杆的措施。很多时候仅在需求侧调一调、控一控、紧一紧、缩一缩，较少在供给端上进行有效的结构性调控，这是我们在调控方面的缺陷。如果相关政策经常上上下下、变来变去，就无法形成稳定的市场预期，势必对老百姓的生活习惯、价值观念、家庭稳定带来影响，也会对金融市场和实体经济造成破坏。

　　二、建立房地产调控五大长效机制

　　那么，应该用什么样的措施来实现房地产的系统平衡呢?去年底，习近平总书记在中央工作会上明确要求：“坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’的定位。”“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，抑制房地产泡沫。”这一重要指示，是我们做好房地产调控和房地产管理体系改革的总遵循。我们必须围绕房地产的功能定位，厘清主要矛盾，搭建四梁八柱，配套政策措施，才能实现房地产市场长期平稳健康发展。结合对习近平总书记关于房地产调控重要讲话精神的理解，我认为当前有五项基础性制度尤为重要。