逾96%项目在二三线城市 升级版限购令冲击恒大

　　近期，“升级版”限购令将于8月出台的传闻，让本来已经紧绷的市场神经越发“脆弱”。根据住建部提出的五条标准，原本43个限购城市名单恐怕要进一步扩大。至此，彼时深耕二三线城市的地产商，尤其是土地储备巨大的房企，曾经的“机遇”或将转化成“风险”。

　　恒大背负高土地储备

　　或致资金负累

　　巧妇难为无米之炊，房地产公司没有土地就没无地建房，所以土地也是房企的立业之本。而随着这些年土地价值的不断攀升，光是这些土地的升值便给房企带来了巨额利润。尤其是等到房价涨到下一个台阶再行开发，更是能赚取超额利润。

　　不过，虽然大量的土地储备可以保证公司未来有房可建，但却也令房企背负了巨大的资金包袱。因为如果想拥有大量的储备土地，必须支付巨额的出让金，甚至可能榨干房企的现金流。

　　目前，国内拥有土地储备最多的房企便是恒大地产。其2010年年报显示，恒大地产2010年新增土地面积5112.6万平方米，总土地储备达到9600万平方米。其中二三线城市占比96%。新增土地花费金额为331亿元。

　　而其2010年全年的净利润仅为80.24亿元。也即，恒大去年缴付的土地出让金是其净利润的4倍多，占比当年全部房地产业务收入的73%（2010年恒大地产房地产业务收入453.4亿元）。显然，新增的5100万平方米土地储备对于恒大地产资金的占用极大。

　　此外，恒大地产2010年期末土地储备总地价款为人民币565亿元，已付人民币372亿元，未付人民币193亿元。按协议2011年计划支付人民币达103.4亿元，这个数字也超过了其2010年的净利润。分析人士指出，连续多年巨额的土地出让金，也让恒大地产背负了不小的资金压力。

　　此前，恒大地产也曾遭遇过资金“危机”。2008年恒大地产第一次赴港市场时，恰逢美国第五大投资银行贝尔斯登轰然倒塌。面对巨变，恒大地产决定暂缓上市。但是这样一来，计划中120亿到150亿元的融资便中断了，公司随即遭遇资金问题。好在彼时内地的房地产政策出现转变，恒大地产也得以顺利解决了遭遇的资金难题。

　　进一步的，上述分析人士表示，在政策与市场均存在变化的时期，恒大地产近万亿的土地储备，还有可能存在着巨额土地存货跌价的风险。