万科二度吃“螃蟹” 北京之后广州36亿再揽两宗自持宅地

　　单是首次采取“竞价+竞配建+竞自持+摇号”的土拍新规，广州4月28日的土拍大战就足以吸引市场的目光。

　　40分钟的龙争虎斗，终是万科略胜一筹，在近乎“苛刻”的条件下，以36亿的总价拿下白云、黄埔两宗住宅用地。

　　虽然此次出让没有进行到摇号阶段，但两地块总配建面积达2250平方米，自持面积均超50%就足够让市场关注。

　　其实，在拿地之前，在竞自持上限是多少的问题上，广州万科助理总经理喻敏锋就曾肯定地回答，“即便是持有环节100%，万科也会考虑”。他表示，房地产不再是拿地再卖掉的模式，过程中有很多自行经营。

　　但在北京两块100%自持地块尚未完成规划的情况下，万科迫不及待再夺广州两块50%的自持地，背后的利润算盘如何打，市场仍处于观望中。

　　36亿揽两宗50%自持地

　　自4月13日广州宣布位于白云区黄石西路鱼苗场与广州开发区长岭居的两地块将首次采取“竞价+竞配建+竞自持+摇号”方式出让，市场便对此充满了期待。

　　至4月28日，土拍大战如期拉开序幕。据媒体消息，现场开发商拿地热情非常高，包括招商、保利、万科、金地、越秀、华润、合景泰富、葛洲坝、九龙仓、碧桂园、华发、龙湖、时代、中冶、恒基兆业、中海、中粮等20余家房企参与角逐。

　　开发商高涨的拿地热情同样也显示在报价上——报价阶段，两宗地块就已达到最高限价，使得竞价直接转入竞配建面积环节。然而，正式竞价一开始，配建面积就以“迅雷不及掩耳之势”达到最高限定面积，竞拍迅速转入了竞自持环节。

　　相对于前两个环节，竞自持的节奏显然温和得多。40分钟后，万科力压群雄，将两地块收入囊中。其中，白云鱼苗场地块总价23.88亿元、配建1350平方米、自持面积50%;黄埔长岭居地块总价12.22亿元、配建900平方米、自持面积55%。

　　观点地产新媒体查阅出让公告，白云区黄石西路鱼苗场AB2510019地块位于黄石西路与小坪西路交汇处西北侧，靠近小坪立交东路口，面积达到63928平方米(其中出让宗地面积27129平方米)，容积率≤3.0，挂牌起始价为17.05亿元，起始楼面价20955元/平方米，最高限价23.88亿元。

　　长岭居YH-A4-3地块位于黄埔区长岭居以北、岭头村以东，土地面积4.16万平方米，容积率1.0-1.5，起拍价8.43亿元，折算楼面价13500元/平方米，最高限价12.22亿元。

　　拿地后，万科方面回应称，此次拿地旨在践行城市配套服务商理念，推进泊寓、养老、商业、医疗、教育、产业办公等拓展业务，寻找新的盈利增长点。

　　万科自持地开发曲折史

　　事实上，这并不是万科第一次拿下自持地块。回望去年12月，万科以109亿元拿下北京海淀区2宗自持地块，但从后续种种动作以及市场对其运营模式的猜测来看，这些自持地块的开发路似乎有点小曲折。

　　北京地块100%的自持面积，使得市场普遍对其盈利问题持怀疑态度，但万科很快便回应道，上述两宗地块全自持住宅部分的运营将采取“众筹建房”模式。

　　也就是说，万科将筛选众筹企业，将项目拆成若干部分，按照份数与众筹企业进行对价，由企业支付项目运营费用。在项目完工后，企业员工可以租赁房源，房租则经众筹平台后返还给众筹企业。

　　而对于众筹企业的选择，万科也有一定要求。根据当时消息，众筹企业需符合北京市功能定位以及海淀区的产业规划方向，以信息服务、科技金融、智能硬件、知识产权服务业为其主要营运方向。

　　一时之间，“众筹建房”成为市场热议的话题。但很快，有人发现这更像是市场的独自“狂欢”，身处舆论中心的万科宛如当中的看客，而宣布消息之后，迟迟没有下文。

　　直到2017年3月中旬，一则万科将与小米合作开发自持地块的消息打破了看似已经平静的局面。彼时，有媒体披露，万科与小米的合作从2017年春节就开始洽谈，并于3月上旬正式确定合同意向。