世联行：惠州楼市2月份供需仍低位运行 3月有望回升

　　宏观经济：从近月全国宏观数据来看，2月份，制造业PMI为51.6%，比上月上升0.3个百分点，且高于去年同期2.6个百分点，已连续5个月保持在51.0%以上，制造业继续保持稳中向好的发展态势;2月份，中国非制造业商务活动指数为54.2%，比上月回落0.4个百分点，连续5个月保持在54.0%及以上的较高景气区间，表明非制造业增速虽有所放缓，但总体延续较快增长的运行格局。1月份CPI环比上涨1.0%，涨幅比2016年12月份扩大0.8个百分点，CPI同比上涨2.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点，2月份由于“春节错月”和上年同期基数较高，翘尾影响将明显回落。1月末，M2余额157.59万亿元，同比增长11.3%， M1余额47.25万亿元，同比增长14.5%;M0余额8.66万亿元，同比增长19.4%;本外币贷款余额114.19万亿元，同比增长12.1%;人民币贷款余额108.64万亿元，同比增长12.6%。综合以上因素看，经济向好，货币供应总量偏大，年内加息预期将会进一步放大。

　　从惠州土地市场供求走势来看， 2月份全市土地供应量持续走低，但成交量大幅上升。2月份全市共成交30宗地块产生12宗溢价，其中惠城区溢价8宗，惠东县溢价3宗，大亚湾溢价1宗且溢价率高达722.50%。从品牌房企拿地来看，碧桂园以23亿元连夺惠城江南3宗地、惠东稔山2宗地 ;佳兆业以底价近4亿斩获博罗4宗地块，临近佳兆业东江新城;隆生4.3亿溢价8成拿下14万平商住地，首次杀入仲恺 。

　　商品房方面：

　　从惠州楼市看，2月全市商品房成交量小幅下滑，除了大亚湾、博罗和龙门商品房成交量上升，其它区域均出现下滑;其中相比1月份博罗和龙门成交量涨幅在两成左右，大亚湾涨幅最小;惠阳区成交量跌幅近五成，持续下滑，跌幅最大，其次是惠城区跌幅近三成，惠东跌幅近两成。

　　从库存来看，截至2017年2月份底，惠州市商品房库存量小幅下降，去化周期达到7.17月，对比上月小幅下降。龙门去化周期15.95月，居首位，博罗县去化周期3.43月，略有小幅下降，为最短去化周期。总的来说，除了惠阳和龙门库存量环比小幅上升，其他区域库存环比下降。

　　从供求关系来看，截至2017年2月份，惠州商品房供求比为0.72，整体处于供求平衡态势;从2月份供应态势看，开发商推货意愿减弱，市场供应大幅下滑。

　　惠州市供应分析

　　2017年2月，惠州市批售18个预售许可证，商品房批售3595套，环比下降43.94%，同比上升207.79%，批售面积为37.17万平米，环比下降41.89%,同比上升181.14%。2017年2月份惠州市商品房预售情况较1月份套数、面积环比均大幅下降。

　　2017年2月，惠州开发商入市意愿明显下滑，各区域商品房供应均有所下滑。2月份惠城商品房预售1249套，环比下降0.40%，同比上升304.21%; 其次大亚湾商品房预售1095套，环比下降24.06%，同比上升299.64%;惠阳区商品房预售483套，环比下降62.96%，同比上升143.94%;惠东商品房预售248套，环比下降84.76%;博罗商品房预售402套，环比下降37.77%，同比上升15.52%;龙门商品房预售118套，环比下降15.71%，同比上升202.56%。总的来说，2月份商品房预售总体大幅下降。

　　惠州市成交分析

　　2017年2月，惠州市商品房成交面积64.56万平米，环比下降13.88%，同比下降16.46%;签约套数6399套，环比下降14.06%，同比下降17.61%;户均面积为100.89平米，环比上升0.21%。 (该数据来源于房产交易中心，相对实时成交数据略有延后)

　　注：①商品房包括住宅、商铺、写字楼和其他。

    惠城区(含仲恺高新区)成交分析

　　2017年2月，惠城区(含仲恺高新区)商品房成交面积19.45万平米，环比下降29.59%， 同比下降15.53%; 签约套数1811套， 环比下降28.48%， 同比下降11.27%;户均面积为107.43平米，环比下降1.56%。

    注：①商品房包括住宅、商铺、写字楼和其他。

    2017年2月惠城(包括仲恺)住宅销售套数Top10：

　　从惠城区2月份各片区销售情况来看，河南岸片区销售荣登榜首，为4.11万平方米;仲恺、桥东等片区销量紧随其后。

　　惠阳成交分析

    惠阳区2月份一手商品房成交666套，环比下降48.13%，同比下降58.01%，成交面积为7.04万平米，环比下降46.92%，同比下降54.09%。

    大亚湾成交分析

　　大亚湾2月份商品房成交2123套，环比上升10.46%，同比上升86.72%，成交面积为18.44 万平米， 环比上升12.20%，同比上升75.27%。

    博罗成交分析

　　博罗2月份商品房成交875套，环比上升24.82%，同比上升71.57%，成交面积为9.99万平米，环比上升36.17%，同比上升59.48%。

    惠东成交分析

　　惠东2月份商品房成交586套，环比下降19.06%，同比下降74.97%，成交面积为6.02万平米，环比下降14.28%，同比下降70.83%。

    龙门成交分析

　　龙门2月份商品房成交338套，环比上升19.43%，同比上升122.37%，成交面积为3.61万平米，环比上升10.45%，同比上升143.59%。

    惠州存量分析

　　截止2月底，惠州市一手商品房可售套数为103934套，可售面积为977.16万平米，按近12月月均销售136.30万平米的速度来计算的话，存量面积大概需要7.17月消化完，对比上月去化周期小幅下降。

　　各区域的库存情况来看，惠城区292.94万平米居首位，环比下降1.72%，同比上升3.72%，其后分别为大亚湾、惠阳、惠东、博罗、龙门;

　　从去化周期来看，博罗县去化周期最短，为3.43月，环比下降3.65%，其后惠东、惠城、大亚湾、惠阳、龙门去化周期依次增加，其中龙门去化周期最长，为15.95月。

　　总的来说，除了惠阳和龙门库存量环比小幅上升，其他区域库存环比下降。

　　惠州供求分析

　　2017年2月惠州市商品房供求比为0.72，整个市场处于供求平衡态势。其中惠城、惠阳、大亚湾、博罗、惠东和龙门2017年2月累计供求比分别为0.60、0.93、0.67、0.74、1.07和0.57。从2月供应态势看，开发商推货意愿减弱，市场供应大幅下滑。