高善文：一线房价仍有翻倍空间 地产牛市未完待续

　　首席高善文：应该说尽管短周期整个增长的情况有一些好转、获得了一些新的动力，但是无论是从企业盈利回升带来的供应的改善，还是从存货重建的角度来看，它的长期可持续性都还是有一些问题的。所以看得长一些的话，稳增长仍然是经济管理层面上面一个很重要的课题，尽管短周期上面这个问题现在有一些好转。

　　从防风险的角度来讲，在过去几年防风险始终是经济管理工作之中特别重要和突出的问题。今年以来，伴随着房价在部分城市的大幅度上升和人们对于泡沫的担忧，应该说防止资产价格泡沫和防风险再次被提到了很突出的位置。另外，应该说资本流出和汇率层面上面的压力还没有得到很好的缓解。

　　但是我个人认为，考虑现在经济基本面的状况，考虑经济未来的基本趋势，尽管防风险始终应该放在很重要的位置，但应该说在很多重要的层面上面，风险的情况在改观，有明显的下降或者是出现了一些改善的苗头。在部分城市的房价层面上面，随着金融调控措施的出台，房地产市场的成交和价格的动力也在明显的衰减。下一步的关键问题，去设法增加土地的供应、增加整个房地产市场的新开工来满足还处在一个持续增长的过程之中的需求，在一部分城市，使得这个问题在相对长期之内得到根本性的缓解，这个问题的挑战应该仍然比较大。

　　一财李策：今年以来一线城市房价猛涨，二线城市房价初现涨势，三线及以下城市按兵不动。十月楼市新政重点应对一线及部分二线重点城市投资问题。您认为被挡在一二线城市外的资金是否会流向三线城市?本次新政能否缓解城市间房价差异的结构性问题?

　　首席高善文：从一线和不同二线城市的房价和成交量的情况来看，“930新政”公布以后，应该说成交量有非常大的萎缩，价格上升的动力也在明显的衰减。所以在房地产市场上面还是取得了比较明显的效果，只是效果长期可持续性还需要进一步措施去巩固。

　　但因为在一二线城市房地产市场出现了这样的调整，无论是银行的信贷资金还是边际上面投资性的资金都在转向其他的资产配置领域。实际上进入十月份以来，大家可以明显的感觉到股票市场相对比较强，资金流出的压力在加大，汇率的压力、资本流出的压力在加大。另外，在短期的利率被推高的条件下，整个债券市场的表现也不弱。这些一个共同的、可能的解释都是与房地产市场的调控有关系，房地产市场的调控使得在边际上面，银行的信贷资金和其他投机性的资金，通过资本流出转入了境外市场，对汇率有一定的压力，转入了股票市场，使得股票市场相对于前期要更强一些，另外对债券市场也起到了一定的支持作用。

　　在三四线的房地产市场上面，迄今为止没有看到它已经开始调整的迹象，但是我个人认为三四线房地产市场的调整可能这种必要性也是比较大，或者说也是一个时间问题。而且三四线城市总体上面来讲，房地产市场的流动性不足，使得投机性资金在边际上面不太容易进入这些市场。

　　一财李策：十月楼市新政后，成交量骤降，房价猛涨趋势得到暂时抑制，但未来经济企稳回升似乎又蒙上了阴影。如果房市较长时间内处于降温状态，总需求将受到多大影响?政策重新放开的可能性有多大?

　　首席高善文：应该说面对房价的上升，房地产调控是不得已而为之，而且房地产调控，再加上今年以来房地产需求对于未来需求的透支，所以房地产市场的调整对于新开工和经济不可避免的会产生一些冲击，如果这些冲击达到经济总量的，比如说接近0.5个百分点，应该也不会特别令人意外。在这样的条件下面，为了稳增长，一个不可避免的措施就是财政政策要适当的进一步扩大它的支持力度。另外一个，汇率的高估还是要继续修正。

　　一财李策：美国的金融危机是因为房地产泡沫，日本房地产泡沫导致了“失去的增长”这一现象，古董市场、股票市场也都有泡沫，但远没有房地产泡沫破灭的杀伤力大，除了杠杆之外，

　　原因是什么?

　　首席高善文：从美国和日本的房地产泡沫来看，一个共同的特征就是房地产价格的快速上升刺激了供应的响应，随着投机性需求的消失，扩大的供应转而成为市场上面严重的存货积累，严重的存货积累需要消化，由此也带动了很多相关产业出现了比较明显的产能过剩。这个问题在中国2009年到2010年的房地产泡沫化过程之中同样明显的表现出来。所以从2011年到2012年，对于很多城市来讲，至少一直到2013年，房地产市场都积累了非常大量的库存，以至于在去年年底的时候中央经济工作会议也把去库存作为一个非常重要的任务。在这个层面上面，我们看到房地产市场的泡沫化，供应的响应、库存的积累，在不同的经济体制中都是非常相似的。而且因为库存的积累和消化，所以在实体经济层面上面甚至在金融体系的层面上面，日本和美国都经历了非常痛苦的调整，都出了很大的问题。而我们在2012年、2013年、2014年，一直到现在的经济调整，尽管有一系列的背景，但是房地产市场的去库存以及与此相联系的去产能，毫无疑问是其中非常重要的背景。

　　但是中国跟它们相比，存在着一个独特的优势，就是我们的城市化仍然再继续进行，每年还有超过1500万以上的人口在移入城市，再加上人均收入相对比较低，收入仍然在相对比较快速的增长，这使得中国的存货去化相对没有他们那么痛苦，完成的时间也会相对要短一些。

　　一财李策：您之前提到，教育医疗等条件的不平等可以解释近几年城市间房价上涨的差异。您认为，要抑制房价过快上涨，推进公共服务不断均等化是否是一个有效的举措?

　　首席高善文：从现有的数据上面来看，我们只能说教育资源在不同城市之间是有差异的，基础教育的质量是有差异的，这种差异也许有很多很复杂的原因，有历史的原因、有经济发达程度的原因、有当地文化的原因、有政府支出的原因。而看起来，在过去几年的时间里面，教育资源在不同城市之间的差异，与人口流向的差异之间有比较紧密的关系。