房屋理财：广州投资客目标瞄准租房市场 租房翻新再转租

　　在一线城市的广州，外来人口众多，在城市立身首先需要解决的就是住房问题。于是，一些投资客开始将目光瞄准租房市场，从房主手中将房子租到手，重新装修后，摇身一变“二房东”，赚取租金收益，相比直接买房放租的高成本投入，这种“以租代买”的新兴“房屋理财”方式，也在广州租房市场悄然兴起。

    个人投资客：“老旧小”翻新后再出租

　 “今年租房市场租金上涨比较快，一些投资者开始瞄准租房市场。”从事多年二手房地产经纪的李超表示，相比去年，今年以来，中心区租金均价上涨了500~1000元/月以上，外围区租金上涨了300~500元/月。李超解释，随着广州二手房市场的升温，成交量保持在高位，卖房的业主增多，租房市场的房源减少，供求关系紧张，租金上涨幅度很大。租金上涨，让投资者看到了租房市场的未来价值，想要分享租房市场的“大蛋糕”，租房市场涌现了投资客的身影。

　　李超介绍，同为放租获得收入，之前投资客通常是买房后转租。今年租房市场中的投资客，出现从房主手中取得房屋租赁权，对房子进行装修升级改造后自行出租的现象，中心老城区的“老旧小”小区楼梯楼和城中村成其主战场。

　　相关网站负责人表示，事实上，装修档次的高低并不是影响租金的决定性因素，租金水平主要由地段决定。以崔先生为例，每套住房2万元的装修经费并不属于高档装修，房屋装修后，租金涨幅40%，主要凭借的是地段优势。五羊新城板块，靠近珠江新城CBD，该地段的租金水平位居全市前列。老房改造后，地段傍身后，升值空间增大。其次，中心区的老旧楼梯楼，原先价格较低，和电梯楼租金差别在1000~2000元/月，装修改造后能够实现高涨幅。如果同样是电梯楼的话，同地段价格相差在1000元以内，装修前后租金不会有太大差别。因此，中心区“老旧小”的楼梯楼备受投资客青睐。

  企业投资客：低成本租用“村屋”转租

  个人投资客受限于资金和精力有限，以少数几个房源为主;而公寓成为租房新热点，尤其是城中村的村屋改造，比如天河的岑村、石牌、车陂、员村等。

　 李超介绍，城中村村屋改造以公司企业投资运营为主，七成以上都是将整栋楼从房主手中租过来，然后进行整体的装修改造，统一配置家居、电器，打造酒店式管理公寓。比如乐窝、红璞公寓，整栋楼大规模装修，需要大量资金支持。以一栋楼40间房子为例，每间改造2万元，需要80万元装修投入;如果100套房源，需要200万元装修投入。城中村一室一厅装修后租金为1500~2000元/月;而改造前，市场租金为500~1000元/月，每月租金上涨了500元以上，涨幅为50%左右。不过，李超算了一笔账，一个改造前租金为800元/月的村屋，变身公寓后，租金涨到1600元/月，每月多收租800元，租金涨幅50%，但2万元的装修费用需要25个月才能收回成本，也就意味着2年1个月后投资者才能盈利。因此，即使村屋改造后租金涨幅很大，装修成本收回的周期比较长，属于长期投资，加之前期投入大量的装修成本和人力物力，需要资金实力较强的公司来进行投资。