沈建光：未来房地产政策该如何调整?

　　第五，加大人民币贬值压力。当前一线城市房价收入比指标远超东京、纽约、伦敦，出于资产配置需求，越来越多的资金会选择海外房产进行配置，由于中国楼市价格存在一定修正空间，加之美联储12月加息预期存在，为人民币带来一定贬值压力。

　　未来房地产政策如何调整

　　从这个角度而言，既然中国房地产泡沫一定程度存在，且其对宏观经济影响较大，未来应推出相应的政策，以促进房地产市场的健康回归，避免房地产对稳增长的负面影响十分关键。在笔者看来，有如下几点建议提供参考：

　　一是避免紧缩过度，特别是货币政策急速转向，确保基本面企稳;正如上文所提，日本、美国房地产泡沫破灭都是由于在经济下滑阶段，采取了密集的紧缩政策，以持续加息影响最大;而在笔者看来，当前全球货币政策宽松，中国经济基本面也不支持加息周期，这为稳定经济与提升收入，促进经济转型，进而温和挤出泡沫创造了条件。需要借此宝贵时机，加快经济增长点的培育与推动改革，以改善经济基本面为房价提供支撑。

　　二是防范金融风险。去年以来，股灾重创国内财富，汇率市场大幅波动也扰乱投资者预期，加之海外经济形势不确定较强，今年确保汇市、房市、股市、债市不发生交叉感染，对于防范系统性金融风险十分重要。而这也需要一方面得到经济基本面的支持;另一方面，也需要宏观审慎管理增强与金融监管体制完善。

　　三是从长期来看，推动区域协调发展战略。可以看到，当前房地产市场分化，一、二线城市房价上涨，而三、四线城市依旧库存高企。因此，有别于以往一刀切的全国性房地产调控政策，未来政策应该结合地区特点进行。对于一线城市，高房价应从其根源着手解决。大城市的资源过度集中，是人们对其趋之若鹜的原因。应该通过区域协调发展战略为突破口，如京津冀国家战略以及城市群的发展，打破利益束缚，真正做到资源共享，这对于缓解一线城市高房价问题与房地产调控或许是殊途同归。

　　四是推动新型城镇化建设。日前国务院办公厅日前印发了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，力求推进1亿有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户。在笔者看来，这是一个重要举措，不仅能为未来经济提供新的增长点，如果能做到社会服务均等化，也有助于房地产去库存目标的达到，改善民生。

　　五是财税改革适时推出，促进房地产长效机制建立。一直以来，房价高企与土地财政制度密切相关，这也是投资者相信政府会为房价背书的主要原因。未来落实房地产市场长效机制，可以尝试在房价平稳之际，考虑适时推出房产税。

　　总之，当前房地产市场风险使得当前调整楼市政策十分必要。在笔者看来，关键在于扭转恐慌性购房的预期，比如增加充足的土地供应，引导信贷资金合理配置，因地制宜地启动地方房地产政策，避免资金过度进入房地产市场。而从长远来看，改革没有捷径可走，通过居民加杠杆帮助企业降杠杆的尝试是有风险的，切实推动结构性改革，才是解决问题的根本途径。