世联行：9月惠州全市供应量走高 成交“量稳价升”

　　宏观资讯： 2016年9月全国制造业采购经理指数PMI为50.4 %，与上月持平，继续保持扩张，生产和需求增长平稳，有阶段性趋稳的迹象。 

　　楼市数据：9月土地市场供应呈扩张状态，房企拿地热情上升。商品房方面，惠州9月商品房预售20768套，预售面积为207.70万平米，环比上升98.28%;签约套数15204套，环比下降4.52%，成交面积149.37万平米，环比下降2.27%，成交均价为8412元/平米，环比上升3.38%;商品房库存量1069.46万平米，去化周期7.31月，总体市场供不应求，市场去化周期增加。 

　　从成交走势来看，2016年9月份，惠州市商品房成交呈现“量跌价升”的态势，其中惠城区(含仲恺高新区)商品房成交环比呈“量跌价升”的态势;惠阳区商品房呈“量价齐升”态势;大亚湾商品房成交呈现“量跌价升”态势;博罗商品房成交呈“量价齐升”态势;惠东商品房呈“量价齐升”态势;龙门商品房呈“量升价跌”态势。 

　　市场动态：9月有17个项目开盘入市，惠城区住宅top10集中于仲恺、金山湖等片区，方直星耀国际花园以240套夺冠，前十名合计1478套，占总成交的31.39%，住宅Top10对总体成交格局的影响有所减弱。

　　二级市场

　　2.1 供应分析

　　2.1.1 惠州市供应分析

　　2016 年9 月，惠州市批售78 个预售许可证，商品房批售20768 套，环比上升108.35%，同比上43.91%，批售面积为207.70 万平米，环比上升98.28%,同比上升40.42%。9 月份惠州市商品房预售情况较8 月份套数、面积环比均大幅上升。

    2016 年9 月，惠州开发商入市意愿明显增强。9 月大亚湾商品房预售5985 套，环比上升67.18%，同比上升61.89%;其次惠城商品房预售5386 套，环比上升188.64%，同比上升13.77%;惠阳商品房预售4306 套，环比上升125.80%，同比上升112.01%;博罗商品房预售982 套，环比下降33.96%，同比下降35.78%;惠东商品房预售3129 套，环比上升379.17%，同比上升28.24%;龙门商品房预售980 套，环比上升106.32%，同比上升653.85%。总的来说，9 月商品房预售总体大幅上升。

    2.2 成交分析

　　2.2.1 惠州市成交分析

　　2016 年9 月，惠州市商品房成交面积149.37 万平米，环比下降2.27%，同比上升22.04%;签约套数15204 套，环比下降4.52%，同比上升17.50%;户均面积为98.24 平米，环比上升2.36%;成交均价为8412元/平米，环比上升3.38%，同比上升32.43%;成交金额125.65 亿，环比上升1.04%，同比上升61.62%。从成交走势来看，商品房成交呈现“量跌价升”的态势。(该数据来源于房产交易中心，相对实时成交数据略有延后)

　　注：①商品房包括住宅、商铺、写字楼和其他。

    2.2.2 惠城区(含仲恺高新区)成交分析

　　2016 年9 月，惠城区(含仲恺高新区)商品房成交面积48.71 万平米，环比下降10.60%，同比上升29.38%;签约套数4708 套，环比下降18.19%，同比上升26.66%;户均面积为103.46 平米，环比上升9.28%;成交均价为8556 元/平米，环比上升2.96%，同比上升39.51%;成交金额41.68 亿，环比下降7.96%，同比上升80.49%。从成交走势来看，一手商品房成交环比呈“量跌价升”的态势。

　　注：①商品房包括住宅、商铺、写字楼和其他。

    其中仲恺高新区商品房成交面积13.33 万平米，环比上升3.41%;签约套数1375 套，环比下降2.27%;户均面积为96.95 平米，环比上升5.82%;成交均价为7068 元/平米，环比下降4.29%;成交金额9.42 亿，环比下降1.03%。从成交走势来看，仲恺区一手商品房成交环比呈“量升价跌”的态势。

    下表为2016 年9 月惠城(包括仲恺)住宅销售套数Top10：

    惠城区9 月份各片区销售情况来看，河南岸片区销售荣登榜首，为15.34 万平方米;仲恺、江北等片区销量紧随其后。各片区库存情况来看，河南岸片区库存量最高，为61.99 万平米。河南岸、水口、仲恺、江北和桥东片区库存较多。

    2.2.3 惠阳成交分析

　　惠阳区9 月份一手商品房成交1724 套，环比上升13.50%，同比下降15.28%，成交面积为15.80 万平米，环比上升1.22%，同比下降23.71%，成交均价9882 元/平米，环比上升3.91%，同比上升41.45%。从成交走势来看，惠阳区一手商品房呈“量价齐升”态势。

    2.2.4 大亚湾成交分析

　　大亚湾9 月份商品房成交3798 套，环比下降11.12%，同比下降15.79%，成交面积为35.76 万平米，环比下降10.51%，同比下降7.43%，成交均价9808 元/平米，环比上升6.07%，同比上升53.75%。总的来讲，大亚湾商品房成交呈现“量跌价升”态势。

    2.2.5 博罗成交分析

　　博罗9 月份商品房成交2081 套，环比上升9.93%，同比上升117.91%，成交面积为24.63 万平米，环比上升14.61%，同比上升138.32%，成交均价5498 元/平米，环比上升8.74%，同比上升27.79%。总的来讲，博罗商品房成交呈“量价齐升”态势。

    2.2.6 惠东成交分析

　　惠东9 月份商品房成交2519 套，环比上升9.47%，同比上升76.15%，成交面积为21.52 万平米，环比上升10.64%，同比上升70.66%，成交均价8245 元/平米，环比上升6.26%，同比上升8.18%。从成交走势来看，惠东商品房呈“量价齐升”态势。

    2.2.7 龙门成交分析

　　龙门9 月份商品房成交374 套，环比上升104.37%，同比上升27.65%，成交面积为2.95 万平米，环比上升60.33%，同比上升19.92%，成交均价6793 元/平米，环比下降6.01%，同比上升12.21%。从成交走势来看，龙门商品房呈“量升价跌”态势。

　　2.4 存量分析

　　2.4.1 惠州存量分析

　　截止9 月底，惠州市一手商品房可售套数为106405 套，可售面积为1069.46 万平米，按近12 月月均销售146.39 万平米的速度来计算的话，存量面积大概需要7.31 月消化完，对比上月去化周期增加。

    各区域的库存情况来看，惠城区336.19 万平米居首位，环比上升4.33%，同比下降12.34%，其后分别为大亚湾、惠阳、惠东、博罗、龙门;从去化周期来看，博罗县去化周期最短，为4.69 月，环比下降19.30%，其后大亚湾、惠城、惠东、惠阳、龙门去化周期依次增加，其中龙门去化周期最长，为23.23 月。总的来说，除了惠阳、博罗库存量环比小幅下降，其他区域库存环比上升。

    2.5 供求分析

　　2.5.1 惠州供求分析

　　2016 年9 月惠州市商品房供求比为0.65，整个市场处于供不应求态势。其中惠城、惠阳、大亚湾、博罗、惠东2016 年9 月累计供求比分别为0.60、0.90、0.78、0.38 和0.60。从9 月供应态势看，开发商推货意愿增强，市场供应大幅上升。

    市场供应方面，全市供应量超200 万平米，创今年历史新高，整体大幅放量，主要集中在惠城和大亚湾，各供应5000 套以上。市场成交方面，回顾今年以来惠州楼市，4 月份成交量接近190 万平米，达到单月历史新高，5、6 月份成交有所放缓，8 月份开始回升，9 月份全市商品房成交量小幅下降，接近150 万平米，相比4 月份仍有较大回落。前三季度惠州累计销售面积从9 月开始超过去年全年销售面积，但是累计销售额远超过去年全年。今年以来，惠州去库存效果明显，去化周期中枢不断下移，截止9 月底库存量出现小幅上升，去化周期增加。10月预计惠州全市近30 个项目开盘或加推，房企推货热潮延续。