世联行：惠州6月房价涨势放缓 商品房量跌价升

　　惠州2016年6月房地产市场报告：涨势放缓 量跌价升

　　宏观资讯： 2016 年 6 月全国制造业采购经理指数 PMI 为 50 %，与上月微降 0.1%，位于临界点，创四个月新低，而财新中国PMI(原汇丰 PMI)为 48.6%, 低于 5 月 49.2%的水平，连续第十六个月低于荣枯线。

　　楼市数据：6 月土地市场供应呈扩张状态，土地市场成交逐步升温。商品房方面，惠州 6 月商品房预售 6017 套，预售面积为 66.48 万平米，环比上升 17.11%,;签约套数 15696 套，环比下降 9.37%，成交面积 145.23 万平米，环比下降 16.26%，成交均价为 7469 元/平米，环比上升 2.14%;商品房库存量1075.63 万平米，去化周期 7.60 月，总体市场供不应求，市场去化周期缩短。

　　从成交走势来看，惠州市商品房成交呈现“量跌价升”的态势，其中惠城区一手商品房成交环比呈“量跌价升”的态势;惠阳区一手商品房呈 “量跌价升” 态势; 大亚湾商品房成交呈现 “量价齐升”态势，博罗商品房成交呈“量跌价升”态势;惠东商品房呈“量升价跌”态势;龙门商品房呈“量跌价升”态势。

　　市场动态：6 月有 9 个项目开盘入市，惠城区住宅 top10 集中于水口、仲恺等片区，合生上观国际以 220 套继续夺冠，前十名合计 1336 套， 占总成交的 34.50%， 住宅 Top10 对总体成交格局的影响有所增强。

　　一级市场

　　1.1 供应分析

　　2016 年 6 月惠州市(区-县)(包括惠城、仲恺、惠阳、大亚湾、惠东、博罗、龙门)土地共挂牌-划拨供应20 宗，较上月增加 5 宗;供应面积为 49.91 万平米，环比上升 59.23%，同比上升 3.38%。其中 8 宗为住宅类用地，共 18.20 万平米，占整个土地供应的 36.48%;3 宗为商业办公类用地，共 0.87 万平米，占整个土地供应面积的 1.75%;其他用途类用地 9 宗，共 30.83 万平米，占整个土地供应的 61.78%。2016 年 6 月，所供应地块均为 10 万平米以下的中小型地块。

　　1.2 成交分析

　　2016 年 6 月惠州市(区-县)(包括惠城、仲恺、惠阳、大亚湾、惠东、博罗、龙门)土地挂牌成交 15 宗，比上月增加 3 宗;成交金额为 96268.83 万元，成交面积为 31.99 万平米，环比下降 6.05%，同比上升 40.78%。其中 11 宗为住宅类用地，共 25.54 万平米，占整个土地成交的 79.84%;2 宗为商业办公类用地成交，共 2.29万平米，占整个土地成交的 7.17%;其他用途类用地 2 宗，共 4.16 万平米，占整个土地成交的 12.99%。2016年 6 月，所成交地块均为 10 万平米以下的中小型地块。

　　2016 年6月惠州房地产市场土地供应一览表·商业办公

　　【小结】从惠州土地市场供求走势来看，2016 年上半年，供应量和成交量相比去年下半年处于低位态势，但是地块流拍率远远小于 2015 年，出现多宗“亿元地”，加上品牌房企布局惠州范围扩大，随着商品房市场热度不断升高，屡创历史新高，土地市场将进一步升温。6 月惠城区成交两宗溢价地块，博罗 1 宗，其中本土开发商隆生拿水口 7 万平米商住用地，惠州中京电子旗下子公司惠州中盛科技企业孵化器 1.19 亿拿江北商服地块。

　　二级市场

　　2.1 供应分析

　　2.1.1 惠州市供应分析

　　2016 年 6 月，惠州市批售 27 个预售许可证，商品房批售 6017 套，环比下降 3.91%，同比下降 24.68%，批售面积为 66.48 万平米，环比上升 17.11%,同比下降 16.42%。 6 月份惠州市商品房预售情况较 5 月份套数环比小幅下降、面积环比小幅上升。

　　2016 年 6 月，惠州开发商入市意愿明显减弱。6 月大亚湾商品房预售 2988 套，环比上升 21.41%，同比上升 112.37%;其次惠城商品房预售 1356 套，环比下降 19.72%，同比下降 49.44%;惠东商品房预售 944 套，环比上升 118.01%，同比下降 19.80%;博罗商品房预售 667 套，环比上升 369.72%，同比下降 34.93%;惠阳商品房预售 62 套，环比下降 95.97%，同比下降 96.35% 。总的来说，6 月商品房预售总体小幅下降。

　　2.2 成交分析

　　2.2.1 惠州市成交分析

　　2016 年 6 月，惠州市商品房成交面积 145.23 万平米，环比下降 16.26%，同比上升 21.66%;签约套数15696 套，环比下降 9.37%，同比上升 31.61%;户均面积为 92.53 平米，环比下降 7.61%;成交均价为 7469元/平米，环比上升 2.14%，同比上升 22.05%;成交金额 108.47 亿，环比下降 14.47%，同比上升 48.49%。从成交走势来看，商品房成交呈现“量跌价升”的态势。

　　2.2.2 惠城区(含仲恺高新区)成交分析

　　2016 年 6 月， 惠城区 (含仲恺高新区) 商品房成交面积 47.94 万平米， 环比下降 18.50%， 同比上升 29.36%;签约套数 4498 套，环比下降 18.46%，同比上升 42.39%;户均面积为 106.64 平米，环比下降 0.17%;成交均价为 7610 元/平米， 环比上升 1.52%， 同比上升 17.20%; 成交金额 36.48 亿， 环比下降 17.26%， 同比上升 51.61%。从成交走势来看，一手商品房成交环比呈“量跌价升”的态势。

　　其中仲恺高新区商品房成交面积 16.72 万平米，环比上升 10.73%;签约套数 1790 套，环比上升 9.95%;户均面积为 93.41 平米，环比上升 0.71%;成交均价为 6316 元/平米，环比下降 1.00%;成交金额 10.56 亿，环比上升 9.62%。

　　惠城区 6 月份各片区销售情况来看，河南岸片区销售荣登榜首，为 9.81 万平方米;仲恺、水口等片区销量紧随其后。各片区库存情况来看，河南岸片区库存量最高，为 68.29 万平米。河南岸、水口、仲恺、江北片区库存较多。

　　2.2.3 惠阳成交分析

　　惠阳区 6 月份一手商品房成交 1122 套，环比下降 40.03%，同比下降 30.44%，成交面积为 11.78 万平米，环比下降 39.31%，同比下降 28.56%，成交均价 8595 元/平米，环比上升 1.71%，同比上升 36.17%。从成交走势来看，惠阳区一手商品房呈“量跌价升”态势。

　　2.2.4 大亚湾成交分析

　　大亚湾 6 月份商品房成交 4585 套，环比上升 25.34%，同比下降 6.37%，成交面积为 34.17 万平米，环比上升 5.43%，同比下降 21.95%，成交均价 8696 元/平米，环比上升 0.60%，同比上升 47.81%。总的来讲，大亚湾商品房成交呈现“量价齐升”态势。

　　2.2.5 博罗成交分析

　　博罗 6 月份商品房成交 1753 套，环比下降 34.12%，同比上升 88.09%，成交面积为 20.11 万平米，环比下降 34.60%，同比上升 88.67%，成交均价 4964 元/平米，环比上升 2.30%，同比上升 16.28%。总的来讲，博罗商品房成交呈“量跌价升”态势。

　　2.2.6 惠东成交分析

　　惠东 6 月份商品房成交 3534 套，环比上升 20.57%，同比上升 204.13%，成交面积为 29.28 万平米，环比上升 12.66%，同比上升 195.46%，成交均价 7137 元/平米，环比下降 5.28%，同比下降 6.75%。从成交走势来看，惠东商品房呈“量升价跌”态势。

　　2.2.7 龙门成交分析

　　龙门 6 月份商品房成交 204 套，环比下降 70.04%，同比上升 25.15%，成交面积为 1.95 万平米，环比上升67.77%，同比上升 32.65%，成交均价 6482 元/平米，环比上升 3.22%，同比上升 40.11%。从成交走势来看，龙门商品房呈“量跌价升”态势。

　　2.3 开盘销售情况

　　据世联监测 6 月份惠州市开盘项目有 9 个 ， 分别为鑫月御园、 金融街•巽寮湾、 龙光城、 皓翔壹城中心、 天地源御湾、锦绣壹号、灿邦城市广场、碧桂园中萃花园和方直星耀国际 。 当天 平均 消化率79.30%。

　　2.4 存量分析

　　2.4.1 惠州存量分析

　　截止 6 月底，惠州市一手商品房可售套数为 106532 套，可售面积为 1075.63 万平米，按近 12 月月均销售141.51 万平米的速度来计算的话，存量面积大概需要 7.60 月消化完，对比上月去化周期缩短。

　　各区域的库存情况来看，惠城区 351.85 万平米居首位，环比下降 8.02%，同比下降 10.32%，其后分别为惠东、惠阳、大亚湾、博罗、龙门;从去化周期来看，大亚湾去化周期最短，为 4.85 月，环比上升 10.27%，其后博罗、惠城、惠东、惠阳、龙门去化周期依次增加，其中龙门去化周期最长，为 26.14 月。总的来说，大亚湾库存量环比小幅上升，其他各区域库存环比均有所下降。

　　2.5 供求分析

　　2.5.1 惠州供求分析

　　2016 年 6 月惠州市商品房供求比为 0.67，整个市场处于供不应求态势。其中惠城、惠阳、大亚湾、博罗、惠东 2016 年 6 月累计供求比分别为 0.68、0.78、0.64、0.55 和 0.71。从 6 月供应态势看，开发商推货意愿减弱，市场供应小幅下降。

　　【小结】：2016 年 6 月份，惠州市商品房成交呈现“量跌价升”的态势，其中惠城区一手商品房成交环比呈“量跌价升”的态势;惠阳区一手商品房呈“量跌价升”态势;大亚湾商品房成交呈现“量价齐升”态势，博罗商品房成交呈“量跌价升”态势;惠东商品房呈“量升价跌”态势;龙门商品房呈“量跌价升”态势。

　　从库存来看，截至 2016 年 6 月份底，惠州市商品房库存量略有小幅下降，去化周期达到 7.60 月，对比上月有小幅度的下降。龙门去化周期 26.14 月，居首位，大亚湾去化周期 4.85 月，略有小幅上升，为最短去化周期。总的来说，大亚湾库存量环比小幅上升，其他各区域库存环比均有所下降。

　　从供求关系来看，截至 2016 年 6 月份，惠州商品房供求比为 0.67，从 6 月供应态势看，开发商推货意愿减弱，市场供应小幅下降。

　　从惠州整体情况看，5、6 月份商品房成交涨势放缓，成交均价持续上扬，成交金额维持在百亿以上。惠阳、大亚湾多个项目在 6 月中下旬和 7 月上旬开盘，开盘去化情况较为理想，其中成交客户中深圳客户占比在九成左右，相对于前段时间深圳投资客大量退潮，近期深圳客比例有所上升，主要原因是对于惠湾房价高企，本地客户还是难以接受，加上深圳楼市成交企稳，高价地频现，深圳 325 新政带来的影响淡化，购房者对深圳市场信心逐渐恢复， 从而慢慢接受惠湾高价项目。 预计进入楼市销售的传统淡季， 随着下半年市场供应量上涨， 或将淡季不淡。