赢嘉中心散售之因 万科商业地产模式难衡

　　作为万科在商业地产的“探路灯”，北京CBD赢嘉中心的一举一动都相当惹人关注。

　　近日，赢嘉中心又传来新动向——即将对外散售，其旧楼改造的工作亦将于本月底启动，预计两年后完成改造。

　　完成改造后的赢嘉中心，将是北京CBD首座旧楼改造后的新业态商业地产项目。

　　散售之因

　　对于商业项目的运作，万科一向都不主张自持。北京万科原有一套既定的思路：由公司先持有运营这些项目，待项目培养成熟后，再溢价整体售出。

　　但事情似乎有了变化。消息指出，万科计划于年内采取散售模式对外出售赢嘉中心，暂未披露售价。

　　据万科北京公司总经理毛大庆早前透露，赢嘉中心B座整栋建筑面积为42686.2平方米，按照收购价格估算，其项目成本应该在2.7万元/平方米左右。但由于旧楼改造复杂，万科需要投入每平米1万元左右的改造成本。

　　有业内人士分析，一旦改造成功，赢嘉中心的出售均价或达到8万元/平方米，比同处于北京CBD核心区的万科蓝山项目高。

　　销售的方式有很多种，北京万科又为何偏偏选中散售呢？

　　北京万科相关负责人在接受观点地产新媒体采访时透露，赢嘉中心可能会散售，但现在还没有最终确定，最后选择哪种销售方式还是要看买家的情况。

　　相关业内人士指出，由于万科在商业地产方面才刚起步，各种方案的探索很正常。而万科选择散售，或更多是出于对市场的考虑。

　　业内人士指出，虽然万科的总量很庞大，但是万科在北京还没有拥有最大的实力。此外，在毛大庆任职北京分公司之后，北京万科的扩张速度相当快，为了平衡资金压力，散售也许是最好的方式。

　　万科董秘谭华杰在接受观点地产新媒体采访时亦表示，自持要求资金有较多的沉淀，但现在又没有对应的融资渠道，且单靠租金收益并不足以支撑项目投资的基本成本，租金的回报也不算太高，很多时候收益主要来自项目的价值上升，通过公允价值的不断评估来创造价值，在这个过程当中其实没有创造出真实的财富。

　　谭华杰举例：如果一块地的成本是1亿，一年的租金可能只有500万，那么回报率就只有5%，根本无法支撑基本成本。那么就要过一年做一次公允价值的评估，地的价值可能会上涨至1亿1千万，这1千万就是收益，那么一年的收益就达到1500万，回报率也就上升至15%。

　　模式难衡

　　在商业项目散售方面，SOHO中国称得上先驱。依托散售模式，SOHO中国得以实现现金的高周转率，同时发展成至今200多亿的销售规模。

　　但与此同时，SOHO的散售模式亦有诸多的诟病，不少业内人士透露，目前SOHO中国在北京的散售项目经营较混乱，升值空间有限。

　　但万科对此似乎并不担忧。谭华杰指出，将项目出售之后，可能会有多个业主，但业主也希望能有一个很好的回报，也希望在未来长期运营的过程中持续地创造收益，所以不会出现出售后就变成一盘散沙的情况。

　　但业内亦有声音指出，如果万科选择持有，也不失为一个好方法，可以让财务报表更好，但没有现金流。

　　资料显示，赢嘉中心已是四度易主。该项目由赢嘉置业成长有限公司在2001年末建成，后因开发商与中信嘉华银行有限公司发生纠缠，于2009年9月被查封并拍卖。

　　经过三次易主之后，赢嘉中心由债主中信嘉华银行竞得，并最终转进中信地产名下。2010年10月，万科正式宣布以11.5亿从中信地产手中拿下赢嘉中心B座。

　　当时万科选中赢嘉中心，很大程度上是因为其是CBD项目。“进入CBD区域是我来到万科的一个重要任务。”毛大庆曾如此表示。据了解，赢嘉中心位于北京CBD核心区域，国贸立交桥东南角。

　　尽管地理位置较佳，但有熟悉该项目的人士认为，不管是散售还是持有，现在赢嘉中心都不好做，因为这是个老项目，改造的空间有限。

　　目前，北京万科已公布了赢嘉中心的改造方案：项目规划将写字楼部分设计为企业家私人会所，集居住、办公、商务多种功能于一体。

　　据他介绍，企业商务会所按功能分，有五类：政府关系主导型、会议功能主导型、交际功能主导型、短期接待主导型及度假居住主导型。

　　然而，他认为，在以上五类功能中，难以找到一种适合赢嘉中心发展的模式。

　　或许，正如他所谈到，万科拿下赢嘉中心的时候，正值市场的最好时期，收购价格不低；现在市场下行，将赢嘉中心尽快脱手，或是最好策略。