世联行：5月份惠州楼市成交放缓 土地市场回暖

　　惠州2016 年5 月 房地产市场报告

　　成交放缓 价格上涨承压

　　报告导读 ：

　　宏观资讯：2016 年 5 月全国制造业采购经理指数 PMI 为50.1 %，与上月持平，处于荣枯线上方，连续三个月位于扩张区间， 而财新中国 PMI (原汇丰 PMI) 为 49.2%, 低于 4 月 49.4%的水平，持续运行放缓，连续 15 个月低于荣枯线。

　　楼市数据：5 月土地市场供应呈扩张状态，土地市场成交开始回暖。商品房方面，惠州 4 月商品房预售 6262 套，预售面积为 56.77 万平米，环比下降 57.99%;签约套数 17318 套，环比下降 8.60%，成交面积 173.43 万平米，环比下降 8.48%，成交均价为 7312 元/平米，环比上升 2.65%;商品房库存量1131.31 万平米，去化周期 8.12 月，总体市场供不应求，市场去化周期缩短。

　　从成交走势来看，惠州市商品房成交呈现“量跌价升”的态势，其中惠城区一手商品房成交环比呈“量跌价升”的态势;惠阳区一手商品房呈 “量价齐升” 态势; 大亚湾商品房成交呈现 “量价齐跌”态势，博罗商品房成交呈“量价齐跌”态势;惠东商品房呈“量升价跌”态势;龙门商品房呈“量价齐升”态势。

　　市场动态：5 月有 9 个项目开盘入市，惠城区住宅 top10 集中于水口、仲恺等片区，合生上观国际以 205 套夺冠，前十名合计 1601 套， 占总成交的 32.07%， 住宅 Top10 对总体成交格局的影响有所减弱。

　　一级市场

　　1.1 供应分析

　　2016 年 5 月惠州市(区-县)(包括惠城、仲恺、惠阳、大亚湾、惠东、博罗、龙门)土地共挂牌-划拨供应15 宗，较上月减少 4 宗;供应面积为 31.34 万平米，环比上升 4.76%，同比上升 0.10%。其中 9 宗为住宅类用地，共 19.82 万平米，占整个土地供应的 63.23%;2 宗为商业办公类用地，共 2.29 万平米，占整个土地供应面积的 7.32%;其他用途类用地 4 宗，共 9.23 万平米，占整个土地供应的 29.45%。2016 年 5 月，所供应地块均为10 万平米以下的中小型地块。

　　1.2 成交分析

　　2016 年 5 月惠州市(区-县)(包括惠城、仲恺、惠阳、大亚湾、惠东、博罗、龙门)土地挂牌成交 12 宗，比上月减少 1 宗;成交金额为 83915 万元，成交面积为 34.27 万平米，环比下降 0.63%，同比上升 30.44%。其中 7 宗为住宅类用地，共 17.68 万平米，占整个土地成交的 51.92%;0 宗为商业办公类用地成交;其他用途类用地 5 宗，共 16.37 万平米，占整个土地成交的 48.08%。2016 年 5 月，所成交地块均为 10 万平米以下的中小型地块。

　　详情见下表：

　　【 小结 】2016 年 5 月份土地市场供应呈扩张状态，土地市场成交开始回暖。惠州金科年投资 2.5 亿拿大亚湾西区商住用地;海伦堡 2.553 亿元拿下下角江南 7 万平方米土地，惠城两年来首迎溢价成交商住用地;皓翔鑫源地产斥资 1.2 亿元连拿仲恺陈江两宗商住用地，或为皓翔壹城中心项目后续开发用地。

　　二级市场

　　2.1 供应分析

　　2.1.1 惠州市供应分析

　　2016 年 5 月，惠州市批售 26 个预售许可证，商品房批售 6262 套，环比下降 50.65%，同比上升 15.66%，批售面积为 56.77 万平米，环比下降 57.99%,同比下降 1.20%。2016 年 5 月份惠州市商品房预售情况较 4 月份套数、面积环比均大幅下降。

　　2016 年 5 月，惠州开发商入市意愿明显减弱。5 月大亚湾商品房预售 2461 套，环比上升 83.38%，同比上升 42.09%;其次惠城商品房预售 1689 套，环比下降 62.09%，同比上升 29.62% ;惠阳商品房预售 1537 套，环比上升 0.13%，同比下降 22.53% ;惠东商品房预售 433 套，环比下降 77.21%，同比上升 56.32%;博罗商品房预售 142 套，环比下降 92.63%，同比上升 20.34%。总的来说，5 月商品房预售总体大幅下降。

　　2.2 成交分析

　　2.2.1 惠州市成交分析

　　2016 年 5 月，惠州市商品房成交面积 173.43 万平米，环比下降 8.48%，同比上升 70.80%;签约套数17318 套， 环比下降 8.60%， 同比上升 74.19%; 户均面积为 100.14 平米， 环比上升 0.13%; 成交均价为 7312元/平米，环比上升 2.65%，同比上升 21.92%;成交金额 126.81 亿，环比下降 6.05%，同比上升 108.24%。从成交走势来看，商品房成交呈现“量跌价升”的态势。

　　2.2.2 惠城区(含仲恺高新区)成交分析

　　2016 年 4 月， 惠城区 (含仲恺高新区) 商品房成交面积 58.82 万平米， 环比下降 16.77%， 同比上升 79.66%;签约套数 5516 套，环比下降 16.63%，同比上升 96.86%;户均面积为 106.64 平米，环比下降 0.17%;成交均价为7496元/平米， 环比上升5.04%， 同比上升18.01%; 成交金额44.09亿， 环比下降12.58%， 同比上升112.02%。

　　从成交走势来看，一手商品房成交环比呈“量跌价升”的态势。其中仲恺高新区商品房成交面积 15.1 万平米，环比上升 14.31%;签约套数 1628 套，环比上升 16.20%;户均面积为 92.75 平米，环比下降 1.63%;成交均价为 6380 元/平米，环比上升 5.79%;成交金额 9.63 亿，环比上升 20.93%。

　　惠城区 5 月份各片区销售情况来看，仲恺片区销售荣登榜首，为 11.40 万平方米;河南岸、水口等片区销量紧随其后。各片区库存情况来看，河南岸片区库存量最高，为 70.83 万平米。河南岸、水口、仲恺、江北、陈江三个片区库存位居前五，5 月份惠州楼市仍以去库存为主旋律。

　　2.2.3 惠阳成交分析

　　惠阳区 5 月份一手商品房成交 1871 套，环比上升 24.82%，同比上升 25.49%，成交面积为 19.41 万平米，环比上升 24.42%，同比上升 32.04%，成交均价 8451 元/平米，环比上升 2.68%，同比上升 23.42%。从成交走势来看，惠阳区一手商品房呈“量价齐升”态势。

　　2.2.4 大亚湾成交分析

　　大亚湾 5 月份商品房成交 3658 套，环比下降 11.21%，同比上升 15.98%，成交面积为 32.41 万平米，环比下降 2.94%，同比上升 12.46%，成交均价 8644 元/平米，环比下降 4.99%，同比上升 51.31%。总的来讲，大亚湾商品房成交呈现“量价齐跌”态势。

　　2.2.5 博罗成交分析

　　博罗 5 月份商品房成交 2661 套，环比下降 32.79%，同比上升 97.11%，成交面积为 30.75 万平米，环比下降 28.68%，同比上升 106.92%，成交均价 4853 元/平米，环比下降 2.48%，同比上升 13.91%。总的来讲，博罗商品房成交呈“量价齐跌”态势。

　　2.2.6 惠东成交分析

　　惠东 5 月份商品房成交 2931 套，环比上升 14.27%，同比上升 215.16%，成交面积为 25.99 万平米，环比上升 5.52%， 同比上升 209.77%， 成交均价 7534 元/平米， 环比下降 0.46%， 同比上升 2.04%。 从成交走势来看，惠东商品房呈“量升价跌”态势。

　　2.2.7 龙门成交分析

　　龙门 5 月份商品房成交 681 套，环比上升 262.23%，同比上升 216.74%，成交面积为 6.05 万平米，环比上升 189.47%，同比上升 198.03%，成交均价 6280 元/平米，环比上升 6.14%，同比上升 21.96%。从成交走势来看，龙门商品房呈“量价齐升”态势。

　　2.3 开盘销售情况

　　据世联监测 5 月份惠州市开盘项目有 9 个 ，分别为碧桂园•十里银滩、源东云锦、星河丹堤、碧桂园•翠湖湾、灿邦城市广场、富力湾、花样年•TCL 康城四季和龙光城 。 当天 平均 消化率为 82.85%。

　　2.4 存量分析

　　2.4.1 惠州存量分析

　　截止 5 月底，惠州市一手商品房可售套数为 113005 套，可售面积为 1131.31 万平米，按近 12 月月均销售139.36 万平米的速度来计算的话，存量面积大概需要 8.12 月消化完，对比上月去化周期缩短。

　　各区域的库存情况来看，惠城区 382.51 万平米居首位，环比上升 0.31%，同比下降 3.10%，其后分别为惠东、惠阳、大亚湾、博罗、龙门;从去化周期来看，大亚湾去化周期最短，为 4.40 月，环比下降 6.9%，其后博罗、惠城、惠阳、惠东、龙门去化周期依次增加，其中龙门去化周期最长，为 27.43 月。总的来说，惠城和博罗库存量环比上升，其他各区域库存环比均有所下降。

　　2.5 供求分析

　　2.5.1 惠州供求分析

　　2016 年 5 月惠州市商品房供求比为 0.69，整个市场处于供不应求态势。其中惠城、惠阳、大亚湾、博罗、惠东 2016 年 5 月累计供求比分别为 0.70、0.81、0.62、0.56 和 0.75。从 5 月供应态势看，开发商推货意愿减弱，市场供应大幅下降。

　　【小结】：2016 年 5 月份，惠州市商品房成交呈现 “量跌价升” 的态势，其中惠城区一手商品房成交环比呈“量跌价升”的态势;惠阳区一手商品房呈“量价齐升”态势;大亚湾商品房成交呈现“量价齐跌”态势，博罗商品房成交呈“量价齐跌”态势;惠东商品房呈“量升价跌”态势;龙门商品房呈“量价齐升”态势。

　　从库存来看，截至 2016 年 5 月份底，惠州市商品房库存量略有小幅下降，去化周期达到 8.12 月，对比上月有小幅度的下降。龙门去化周期 27.43 月，居首位，大亚湾去化周期 4.40 月，略有小幅下降，为最短去化周期。总的来说，惠城和博罗库存量环比上升，其他各区域库存环比均有所下降。

　　从供求关系来看，截至 2016 年 5 月份，惠州商品房供求比为 0.69，市场处于供不应求态势。从供应走势看，开发商推货意愿减弱，市场供应大幅下降。

　　从惠州楼市看， 5 月份惠州房地产市场降温迹象更加明显， 全市商品房成交量超 170 万平米， 出现小幅回落，但价格呈上扬态势，达 7312 元/平米。从各县区商品房成交量来看，相比 4 月份博罗县商品房成交量跌幅最大近三成， 其次是惠城区、 大亚湾; 龙门县商品房成交量涨幅最高， 惠阳区涨幅超两成， 主要是星运山水城邦花园(碧桂园翠湖湾)项目 5 月中旬开盘后集中大量网签，惠东县涨幅最小。从商品房成交均价看，惠城、惠阳、龙门上涨明显，其他区域出现明显回落。相较于 3、4 月份推货小高峰，5 月份惠州市供应量相比 4 月份下滑近六成，6月预计 26 个楼盘推新，全新盘 1 个，其余为老盘推新，主要集中在 6 月中下旬，惠城区预计 12 盘入市。到第三季度将迎来第二个推货小高峰。

　　近日惠河高速白石互通和广汕高铁等城市轨道交通建设不断推进，惠州楼市将获得更多驱动力发展。

　　在房价地价不断上涨的背景下，地方调控政策收紧风险不断加剧。5 月 12 日中山出台楼市调控政策：单价超过 8000 元高价商品房改变过去直接上国土部门网站签约的方式，须向管理部门预约网签。近日，惠州市发改局印发《关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知》，决定从 6 月 6 日起至 11 月 30 日在全市范围内开展商品房销售明码标价专项检查工作，商品房销售不明码标价每套最高罚 5000 元;构成价格欺诈而没有违法所得的，最高罚款 50 万元。主要是为贯彻落实好国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》，进一步规范惠州商品房销售价格行为，维护商品房销售价格秩序。