中国楼市泡沫的幻象：房价快速上涨 土地疯狂拍卖

　　国家统计局数据显示，4月深圳二手住宅价格环比下降了0.4%，这一数字领先于其余房价下跌的城市，而这只是从总体看。更具体地说，深圳多家二手房交易网站数据显示，4月、5月深圳各大片区二手房均价几乎全线下行。深圳中原研究中心数据显示，全市4月二手房成交价环比下降2.39%，不少楼盘的二手房交易成交价环比下跌超过10%。比如蔚蓝海岸和海月花园，二手房交易价格环比降幅分别为0.23%和4.12%。更为重要的是不仅深圳的房价普遍下跌，那些早些时候房价疯狂上涨城市的住房成交量也全面萎缩。

　　作为一个完全是由过度投机炒作主导的住房市场，只要房价上涨的预期逆转，那么住房投机炒作者立即会止步，即新的投机炒作者不再进入市场。这时，尽管整个市场房价下跌幅度不会很大，但成交量会立即萎缩，比如5月深圳房地产市场的成交量下跌70%以上。在这种情况下，那些过度融资(如首付贷等)进入房地产市场投机炒作者面临的风险很快就会显示出来。如果他们进入购买的是二手房，他们就会把房价降低脱手，整个市场的房价下跌的压力大增。只要房价下跌，立即会强化房价下跌预期。

　　如果他们进入的是一手房市场，所购买的住房在2年-3年后交房，那么这些住房投机炒作者只能成为最后的接盘者。杠杆越高的投资者可能面临的风险越大。他们或许以为当其购买的住房成为负资产时可以如美国那样把住房交给银行一了百了，但实际上中国法律和按揭贷款合约与美国不一样，到时这些住房成了负资产，但这些投资者逃都没有地方逃。因为房子被银行收回后，剩下的债务同样还要偿还。

　　目前深圳的房地产市场以下跌收场，国内其他哪个城市的经济实力、金融市场发展程度、产业发展程度、居民财富持有等可以与深圳相比呢?深圳疯狂上涨的房价最后避免不了下跌，现在这种跌势已经开始，那么国内其他城市房价的疯狂上涨之后岂能逃脱这种命运?

　　更为重要的是，5月9日，《人民日报》发表了权威人士就当前中国经济形势的谈话，这个谈话不仅反映了当前中国政府一种基本的宏观经济政策取向，也表明了政府未来经济政策的思维观念的重大转变，它意味着未来中国房地产市场将出现重大转向。

　　该谈话强调，树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险，控制不好就会引发系统性金融危机，导致经济负增长，甚至让老百姓储蓄泡汤。这么一比较，就知道工作的着力点应该放在哪儿，就知道不能也没必要用加杠杆的办法硬推经济增长。按照这个思路，我们就明确了股市、汇市、楼市的政策取向，即回归到各自的功能定位，尊重各自的发展规律，不能再简单作为保增长的手段。房子是给人住的，这个定位不能偏离。

　　由于以往对这些重大的问题没有搞清楚，这是这几年经济政策屡试屡错的关键所在。所以，这个谈话不仅反映了中国政府对当前及未来房地产市场的一种基本政策走向，也表明了政府对房地产市场价值取向的重大转变。这不仅代表了这一届政府主导房地产市场未来发展的基本定位，也是未来中国房地产市场发展的主流意见。在这样的主流意见下，中国的房地产市场将开创出一个与以往完全不同的新局面。

　　因为，该谈话直接承认中国房地产市场存在泡沫，而且存在较大泡沫。既然中国房地产市场存在泡沫，它就面临破灭的风险，就不能再以加杠杆的方式来炒作了。还有，该谈话明确表示中国的房地产市场要回归到它的基本居住功能，这就是对以往把中国房地产市场的投资与消费混为一谈的重新定位。

　　这也是我多年来一直在主张和阐明的东西。如果承认中国的房地产市场存在泡沫，如果承认中国房地产市场泡沫继续吹大有极高的风险，那么政府的房地产政策不仅不会再主张用加杠杆的方式来消化当前的房地产市场库存，反之会用信贷及税收杠杆让一些城市巨大的房地产泡沫逐渐挤出。这是谁也无法避开的现实。

　　更为重要的是，房地产市场要回归到居住的功能，房子生产出来就是给居民而不是用投资炒作的，不是用于赚钱的。这就是对当前中国房地产的功能最为清楚明确的界定，即房地产市场的基本功能就是消费而不是投资。既然是用来居住，政府相应的税收政策及信贷政策都会陆续出台。让中国房地产市场功能回归，回归到居住的功能，回归到消费的功能，政府将来就会用税收政策来严格限制，而不是现在所谓限购政策来控制。因为，不用税收政策，仅是用现在所谓的限购政策，让中国房地产市场回归到居住的功能不容易，甚至容易扭曲而又回到投机炒作的功能上。

　　该谈话能够正本清源，从根本上来理清中国房地产市场的问题，也就意味着未来中国的房地产市场的住房投机功和赚钱功能会退出市场，中国的房地产市场再也不可能成为投资者的天堂。

　　让房地产市场回归到居住功能的税收政策有房地产交易税、房地产交易所得税、房地产物业税、房地产遗产税等。就目前的情况来说，最为便利启动房地产交易税及房地产交易所得税。个人购买多少住房可以不限制，但是这些购买住房用于赚钱，就得交易。只要交易，就把其所获得的利润用这两种税收收回来，让投机炒作无利可图，这样才能让住房的功能回归居住。

　　如果政府用经济杠杆即信贷及税收政策把房地产泡沫挤出，并让中国住房市场回归到居住功能，回归到消费而不是投资赚钱的工具，那么未来中国房地产市场将会发生重大转变。它将由一个以投资投机为主导的市场转化为消费为主导的市场，并让房价理性回归。如果这样，中国的房地产市场将出现重大调整。

　　但是，目前从那些房价疯狂上涨、土地价格炒得火热的城市所出台的住房调控政策的情况来看，还没有看到地方政府真正希望让住房回归居住功能的政策影子。当前地方政府的房地产宏观调控政策，更多地强调不能让房价上涨太快，不能让土地的价格拍卖得太高。如果地方政府不通过市场的经济杠杆，而是采取早几年所出台的行政限制，那么要让这些城市的住房市场回归到它的居住功能，并限制住房投机炒作是不可能的。从地方政府的心态来看，这些城市的政府只是希望房价及土地价格维持现状而不是让其回归理性。如果这样，未来中国房地产市场所面临的风险会更高。如果中国房地产市场不用经济杠杆让投机炒作者退出市场，那么这个市场最后的结果只能是等待房地产泡沫破灭。