中国楼市泡沫的幻象：房价快速上涨 土地疯狂拍卖

　　当深圳房价疯狂上涨后，它的示范效应很快传播到上海等城市。今年开始，房价疯狂上涨从一个城市蔓延到另外一个城市。而在这样一个以投资炒作为主导的市场，这些城市的房价如此上涨，住房炒作者一定会采取不同方式疯狂抢进市场。

　　所以，今年以来，无论是上海还是合肥，都在学习深圳，不仅配资借款盛行，变着花样的首付贷更是泛滥，从而形成一个城市又一个城市的居民抢房潮，并由此引发房地产开发商抢地潮。

　　最近有人用《欢乐颂》中樊胜美的一句话“我不想让别人知道，我在上海这些年，住的只是合租房”作为话题，引申出“今天的房奴都是来日的千万富翁”。这违背常识、违背经济学理的高论，却正合当前中国一些中产阶层和年轻人的心态。让这些人借助当前各种住房优惠政策涌入房地产市场，并在许多城市掀起抢房潮。而这些煽动言论的依据是，如果一个人是租房，30年租房成本，总计47.45+618=665.45万元。如果这个人当前购买住房，每平方米4万元，100平方米为400万元的房产，30年后值多少钱呢?400×(1+6%)^30≈2297.4万元。这种观点认为，租房是纯消费，交完房租你也得不到任何东西。买房可以算是一种投资，相当于你用人民币，去置换房屋产权。

　　首先，这种言论是建立在前十几年中国住房市场的经验上。即过去十几年，由于政府对房地产政策鼓励及推动，让中国房地产市场出现了一个人类历史上前所未有的房价只涨不跌的奇迹。这样的房地产市场没有周期性调整，房价只涨不跌，居民购买到住房就是赚钱等，有些房价些许下跌也可通过“房闹”来补偿。这自然把中国的房地产市场推到一个极端。

　　但是，中国的这个房地产泡沫不仅不可持续，而且中国的房地产市场周期性调整不可避免。也就是说，不要说未来30年中国房地产市场不可能如前十几年那样发展，就是在短期内(近三年内)房地产市场周期性调整亦是必然之势，中国房地产市场的泡沫破灭只是时间问题。

　　其次，这种结论是建立在住房按揭贷款利率永远处于目前这种低点上，建立在今年一季度中国过度宽松的货币政策永远不变的基础上。然而，不仅30年内这种低利率时代会改变，今后利率的波动也是正常的。中国宽松货币政策也会改变。只要货币政策收紧，没有接盘者进入，房价岂能还会涨上去?

　　再次，上述结论假定中国未来30年的住房政策会如前十几年那样永远不会变化。即住房的投资功能与居住功能永远混淆，而且正如上述撰文者所说，租房是消费，而作为房奴是投资。可以说，前十几年中国房地产市场之所以会疯狂，之所以会把房价炒作得越来越高，房地产泡沫越来越大，最为核心的问题就是把住房的两种属性混淆，最后必然让中国住房市场远离它的基本居住属性而成为少数人投机炒作赚钱的工具。

　　但是，不要说这种房地产政策30年不会变化，就是今年这种政策会发生根本性变化。最近权威人士在《人民日报》指出，要去除中国房地产市场的泡沫就得去杠杆，就得让房地产市场回归到它基本的居住功能。如果中国的住房市场用税收政策让它回归基本的居住功能，住房不能够成投机炒作赚钱的工具，那么30年后中国住房市场的投资属性从何而来?

　　同样，上述结论还假定目前中国这种严重的社会财富结构分配不公的格局不会变化;假定中国这种少数人通过房地产市场掠夺绝大多数人利益的政策不会改变;假定中国的民主化进程原地踏步;30年内中国的房价还完全是由政府主导等等。但是，我预期这种假定不能够成立。“今天是房奴，明天成为千万富翁”的结论终将成为空中楼阁或幻想。

　　不过，也正是有这种幻想，今年以来国内不少城市出现前所未有的抢房潮。而且这股抢房潮并非这些城市的居民有多少钱，完全是他们利用银行及社会融资杠杆过度炒作的结果。今年一季度住房按揭贷款占整个贷款三分之一以上，4月居民中长期贷款占整个贷款80%以上，国内不少居民希望利用银行的金融杠杆，甚至利用首付贷，让自己成为“今天的房奴，30年后的千万富翁”。但投身“抢房潮”的购房者可能会被套得牢牢。

　　重回理性定位

　　股市、汇市、楼市的政策取向，即回归到各自的功能定位，尊重各自的发展规律，不能再简单作为保增长的手段。房子是给人住的，这个定位不能偏离。更为重要的是，房地产市场要回归到居住的功能，房子生产出来就是给居民而不是用投资炒作的，不是用于赚钱的。这就是对当前中国房地产的功能最为清楚明确的界定，即房地产市场的基本功能就是消费而不是投资

　　一些城市的房价疯狂上涨及土地拍卖的疯狂，不仅把住房的消费者完全排除现有的房地产市场之外，让整个城市的营运成本迅速拉升及城市竞争力迅速下降，也把房地产泡沫吹得巨大及国内金融体系的风险全面上升。

　　在这种情况下，迫于中央政府的压力，这些城市不得不出台新的房地产调控政策，比如打击“首付贷”、禁止“众筹炒房”、住房限购新规定等政策。尽管这些城市的房地产调控政策并没有真正用经济杠杆来遏制房地产炒作，对房地产投机炒作者来说也是不痛不痒的政策，但是对首付贷及其他融资杠杆的限制立即会把一些准备进入市场的投机炒作者挡在市场之外，房价上涨的预期也开始逆转。深圳的房地产市场价格开始下跌及其他城市的住房销售开始全面急剧下降就是最好的明证。