世联行：惠州春节淡季量跌价升 均价首破7千

　　惠州2016年2月房地产市场报告

　　春节淡季量跌价升 均价首破 7 千

　　宏观资讯：2016 年 2 月份，全国制造业采购经理指数 PMI 为49 %，低于上月 0.4%，仍然低于荣枯线水平，是近一年以来的最低位，而财新中国 PMI(原汇丰 PMI)为 48 %, 低于于上月48.4%水平，制造业生产和市场需求均有所回落。

　　楼市数据：2 月土地市场供应呈收缩状态，土地市场成交继续遇冷。商品房方面，惠州 2 月商品房预售 1168 套，预售面积为 13.22 万平米，环比下降 83.58%;签约套数 7777 套，环比下降 52.01 %，成交面积 77.28 万平米，环比下降 51.80 %，成交均价为 7128 元/平米，环比上升 4.32 %;商品房库存量1116.23 万平米，去化周期 9.66 月，总体市场供不应求，市场去化周期略有下降。

　　从成交走势来看，惠州市商品房成交呈现“量跌价升”的态势，其中惠城区一手商品房成交环比呈“量跌价升”的态势;惠阳区一手商品房呈 “量跌价升” 态势; 大亚湾商品房成交呈现 “量跌价升”态势，博罗商品房成交呈“量跌价升”态势;惠东商品房呈“量价齐升”态势;龙门商品房呈“量价齐跌”态势。

　　市场动态：2 月没有项目开盘入市，惠城区住宅 top10 集中于金山湖、江北、仲恺等片区，中信凯旋城以 291 套夺冠，前十名合计 834 套，占总成交的 41.76%，住宅 top10 对总体成交格局的影响有所增强。

　　一级市场

　　1 1.1 供应分析

　　2016 年 2 月惠州市(区-县)(包括惠城、仲恺、惠阳、大亚湾、惠东、博罗、龙门)土地共挂牌-划拨供应7 宗，较上月减少 14 宗;供应面积为 5.75 万平米，环比下降 88.89%，同比下降 82.84%。其中 2 宗为住宅类用地，共 0.05 万平米，占整个土地供应的 0.86%;0 宗为商业办公类用地供应，共 0 万平米，占整个土地供应的0.00%;其他用途类用地 5 宗，共 5.70 万平米，占整个土地供应的 99.14%。2016 年 2 月，所供应地块均为 10万平米以下的中小型地块。

　　1.2 成交分析

　　2016 年 2 月惠州市(区-县)(包括惠城、仲恺、惠阳、大亚湾、惠东、博罗、龙门)土地挂牌成交 10 宗，比上月减少 12 宗; 成交金额为 17937.28 万元， 成交面积为 19.48 万平米， 环比下降 68.40%， 同比下降 77.98%。其中 0 宗为住宅类用地，共 0 万平米，占整个土地成交的 0.00%;4 宗为商业办公类用地成交, 共 4.62 万平米，占整个土地成交的 23.70%; 其他用途类用地 6 宗， 共 14.87 万平米， 占整个土地成交的 76.30%。 2016 年 2 月，所成交地块均为 10 万平米以下的中小型地块。

　　[小结]土地供应持续降温，挂牌供应面积环比同比均大幅下滑，成交量环比同比均大幅下降，预计随着楼市成交的升温，成交量有所上升。

　　二级市场

　　1 2.1

　　2.1.1 惠州市供应分析

　　2016 年 2 月，惠州市批售 8 个预售许可证，商品房批售 1168 套，环比下降 85.92%，批售面积为 13.22 万平米，环比下降 83.58%。2016 年 2 月份惠州市商品房预售情况较 1 月份套数、面积环比均大幅下降。

　　2016年2月， 惠州开发商入市意愿减弱幅度明显。 2月博罗预售348套,环比下降59.91%， 同比下降32.56%;其次为惠城预售 309 套,环比下降 78.95%，同比下降 77.71%;大亚湾商品房预售 274 套，环比下降 82.66%，同比下降 70.60%;惠阳预售 198 套, 环比下降 82.78%，同比下降 89.14%;龙门预售 39 套;惠东县预售 0 套。总的来说，2 月商品房预售总体有所下降。

　　2.2 成交分析

　　1 2.2.1 惠州市成交分析

　　2016 年 2 月，惠州市商品房成交面积 77.28 万平米，环比下降 51.80%，同比上升 80.68%;签约套数7777 套，环比下降 52.01%，同比上升 90.94%;户均面积为 99.37 平米，环比下降 0.42%;成交均价为 7128元/平米，环比上升 4.32%，同比上升 12.40%;成交金额 55.08 亿，环比下降 49.72%，同比上升 103.10%。从成交走势来看，商品房成交呈现“量跌价升”的态势

　　2.2.2 惠城区(含仲恺高新区)成交分析

　　2016 年 2 月， 惠城区 (含仲恺高新区) 商品房成交面积 23.03 万平米， 环比下降 58.17%， 同比上升 106.93%;签约套数 2041 套，环比下降 59.04%，同比上升 100.29%;户均面积为 112.84 平米，环比上升 2.13%;成交均价为 6608 元/平米， 环比上升 0.93%， 同比下降 9.71%; 成交金额 15.22 亿， 环比下降 57.78%， 同比上升 86.83%。从成交走势来看，一手商品房成交环比呈“量跌价升”的态势。

　　其中仲恺高新区商品房成交面积 4.12 万平米，环比下降 58.46%;签约套数 421 套，环比下降 58.85%;户均面积为 97.78 平米，环比上升 0.93%;成交均价为 5487 元/平米，环比上升 1.65%;成交金额 2.26 亿，环比下降 57.78%。

　　2015 年 2 月，惠城区一手住宅成交面积 22.62 万平米，环比下降 56.69%，同比上升 129.41%;签约套数 1997 套，环比下降 56.46%，同比上升 136.33%;户均面积为 113.27 平米，环比下降 0.52%，同比下降2.93%; 成交均价为 6431 元/平米， 环比上升 1.79%， 同比上升 1.26%; 成交金额 14.55 亿， 环比下降 55.91%，同比上升 132.32%。从成交走势来看，一手住宅成交环比呈“量价齐升”的态势。

　　下表为 2016 年 2 月惠城(包括仲恺)住宅销售套数 Top10：

　　惠城区 2 月份各片区销售情况来看，三栋片区销售荣登榜首，为 4.12 万平方米;仲恺、水口等片区销量紧随其后。各片区库存情况来看，河南岸片区库存量最高，为 5565 套。河南岸、仲恺、水口三个片区库存位居前三，2 月份惠州楼市仍以去库存为主旋律。

　　惠城区 2 月份各物业成交面积中，一手住宅成交面积为 22.62 万平米，占总成交量 98.22%，所占市场份额上升， 成交金额为14.55亿元， 环比下降55.91%， 同比上升132.32%， 成交均价为6431元/平米， 环比上升1.79%，同比上升 1.26%。从成交走势来看，一手住宅成交环比呈“量跌价升”的态势。

　　商业成交面积为0.17万平米， 占总成交量0.74%， 所占市场份额下降。 成交金额为0.38亿元， 环比下降78.49%，同比下降 73.36%;成交均价为 22303 元/平米，环比上升 40.47%，同比上升 5.00%;商业物业环比呈“量跌价升”态势。

　　办公成交面积为0.21万平米， 占总成交量0.91%， 所占市场份额下降; 成交金额为0.24亿元， 环比下降78.19%，同比下降 18.11%;成交均价为 11569 元/平米，环比上升 7.99%，同比下降 22.00%;办公物业环比呈“量跌价升”态势。

　　2.2.3 惠阳成交分析

　　惠阳区 2 月份一手商品房成交 1586 套，环比下降 40.49%，同比上升 308.76%，成交面积为 15.34 万平米，环比下降 38.76%，同比上升 286.40%，成交均价 7812 元/平米，环比上升 2.41%,同比上升 12.65%。从成交走势来看，惠阳区一手商品房呈“量跌价升”态势。

　　2.2.4 大亚湾成交分析

　　大亚湾 2 月份商品房成交 1147 套，环比下降 76.17%，同比上升 17.64%，成交面积为 10.52 万平米，环比下降 76.07%，同比上升 17.41%，成交均价 8212 元/平米，环比上升 8.09%，同比上升 46.71%。总的来讲，大亚湾商品房成交呈现“量跌价升”态势。

　　2.2.5 博罗成交分析

　　博罗 2 月份商品房成交 510 套，环比下降 67.41%，同比下降 12.67%，成交面积为 6.27 万平米，环比下降58.74%，同比下降 10.47%，成交均价 4339 元/平米，环比上升 0.69%，同比下降 2.51%。总的来讲，博罗商品房成交呈“量跌价升”态势。

　　2.2.6 惠东成交分析

　　惠东 2 月份商品房成交 2341 套，环比上升 17.70%，同比上升 163.33%，成交面积为 20.64 万平米，环比上升 7.72%，同比上升 118.41% ，成交均价 7642 元/平米，环比上升 9.77%，同比上升 7.25%。从成交走势来看，惠东商品房呈“量价齐升”态势。

　　2.2.7 龙门成交分析

　　龙门 2 月份商品房成交 152 套，环比下降 19.58%，同比下降 30.91%，成交面积为 1.48 万平米，环比下降22.51%，同比下降 35.37%，成交均价 5067 元/平米，环比下降 12.99%，同比下降 15.70%。从成交走势来看，龙门商品房呈“量价齐跌”态势。

　　2.3 开盘销售情况

　　据世联监测 2 月份惠州市开盘项目有 0 个 。

　　2.4 存量分析

　　1 2.4.1 惠州存量分析

　　截止 2 月底，惠州市一手商品房可售套数为 97819 套，可售面积为 1116.23 万平米，按近 12 月月均销售115.60 万平米的速度来计算的话，存量面积大概需要 9.66 月消化完，对比上月小幅下降。

　　各区域的库存情况来看，惠城区 282.44 万平米居首位，环比下降 0.18%，同比下降 32.31%，其后分别为惠东、惠阳、大亚湾、博罗、龙门;从去化周期来看，大亚湾去化周期最短，为 5.68 月，环比下降 4.82%，其后惠城、惠阳、博罗、惠东、龙门去化周期依次增加，其中龙门去化周期最长，为 23.64 月。总的来说，各区域库存环比均有所下降。

　　2.5 供求分析

　　1 2.5.1 惠州供求分析

　　2016 年 2 月惠州市商品房供求比为 0.74，整个市场处于供不应求态势。其中惠城、惠阳、大亚湾、博罗、惠东 2016 年 2 月累计供求比分别为 0.76、0.83、0.63、0.72、0.85。从 2 月供应态势看，开发商推货意愿下滑，市场供应下降。

　　[小结]：2016 年 2 月份，惠州市商品房成交呈现“ 量跌价升 ”的态势，其中惠城区一手商品房成交环比呈“ 量跌价升 ”的态势;惠阳区一手商品房呈“ 量跌价升 ”态势;大亚湾商品房成交呈现“ 量跌价升 ”态势，博罗商品房成交呈“ 量跌价升 ”态势;惠东商品房呈“量价齐升”态势;龙门商品房呈“量价齐跌”态势。

　　从库存来看，截至 2016 年 2 月份底，受 2 月市场供应下降以及成交减少的双重影响，惠州市商品房库存略有小幅下降，去化周期达到 9.66 月，对比上月有小幅度的下降。龙门去化周期 23.64 月，居首位，大亚湾去化周期 5.68 月，略有小幅下降，为最短去化周期。总的来说，各区域库存环比均有所下降。

　　从供求关系来看，截至 2016 年 2 月份，惠州商品房供求比为 0.74，市场处于供不应求态势。从供应走势看，开发商推货意愿下滑，市场供应下降。