楼市评论人陶晓智：我是坚决支持调控的开发商

　　提要：“只是因为短时间的爆发引起一些很多的负面的情况，所以我觉得国家对它进行适当的计划经济式的调控，对这个行业发展应该是有利，因此也是坚决支持政府的宏观调控的。虽然说是限购也好、限价也好，还有包括其他一些金融政策、信贷政策的出台，政府对房地产的干预可能跳出了市场经济的手段，正在用计划经济的手段进行调控。”陶晓智坦言，而就中国来说，本身是自由的市场经济，还是可以干预下的市场经济？这在国际上也是有争论的。

　　济南阳光新路片区这几年可谓是风生水起，多家商场、超市已经安营扎寨，占据绝佳优势。细细数来，阳光新路及周边目前已有面积超过1万平方米的1家商场和2家大型超市，如今面积分别为15万平方米和14万平方米的欧亚大观商都和银座中心已动工建设，加上华润万家和沃尔玛，这里无疑将成为济南商场、超市最为密集的区域之一，形成济南一个重要的商圈。

　　于是历史上这条“灰色的”老济南路开始有了沐浴在阳光下的新生命，升值潜力不可小觑。两侧的居民小区密集，花园式住宅比比皆是，而济南阳光100(微博)国际新城便像花圃中一簇风信子，蔓延着幸福温馨的味道，高雅大方的矗立在道路西畔。一个阳光灿烂的上午，我们独家采访到此项目的副总经理陶晓智，一番访谈下来，新颖独到的观点俯拾皆是。因为陶晓智除了拥有项目的负责人之一的身份，更是济南房产圈内有名的楼市评论人。

　　拿项目现身说法顺势而动作调整

　　现在从目前咨询我们项目的客户来看，投资需求大大很少，改善性需求中很大的一批也开始受到限购的影响，政策导向性还是非常明显。

　　现在我们要做的，可能就是怎样去适应市场的变化。关于第五期住宅的推出，我们也是准备的比较充分。

　　陶晓智开篇便提起阳光100今年主要两件事情：“第一个是我们的四期商业项目，四期商业项目4月28号正式开业，后期的运营将会对整个阳光100以及阳光新路商业片区带来很大的影响；阳光100国际新城对此区域的拉升和改变是有目共睹的，所以我们在区域的商业方面也会贡献一点力量，可能还有银座中心等等一些大的项目的运营，这会使购房者的置业观念发生改变，对济南整个市场可能都会产生很大的影响。”

　　陶晓智紧接着道出第二个重点规划：“关于第五期住宅的推出，我们也是准备的比较充分。” 阳光100所在的区域，陶晓智起初也认为是一个比较脏乱差、比较偏远的地方，但是隐隐蕴藏着力量。果不其然，从去年随着绿地、中海等等大的项目加入这个片区，整个阳光新路聚集起人们的视线，性价比较高的楼盘逐渐扎堆，济南最集中的一个大型居住区开始成熟。目前调控带来的市场猜测预期，使购房者产生各种各样的心理。“我们在这个时候推出五期，是因为政策带来观望让购房者置业变的慎重，西部这些年积攒的区域变化，从这两方面来看，对阳光100来说都是有利的。”

　　因为限购，购房者的置业理念开始转变，根据新浪乐居网上调查显示，相当比重的网友买房选择一步到位的大户型。陶晓智拿项目现身说法：“现在从目前咨询我们项目的客户来看，也明显感觉到客户确实和往年相比发生了变化。投资需求大大很少，改善性需求中很大的一批也开始受到限购的影响，而剩下的大部分都是首次置业，政策导向性还是非常明显。对户型上来说，根据我们做的市场调查情况来看，仍然是90平米左右宽松点的两居或者紧凑式的三居比较受关注。但基本上集中在100平方米以下，首次置业承受能力毕竟是有限的，对价格的预期也比往年要低一些，这是市场的一个现实情况。”

　　顺势而动是聪明之举，陶晓智认真道出今年的规划：“现在我们要做的，可能就是怎样去适应市场的变化。之前我也一直谈到济南的刚性需求，而现在各个楼盘关注的有两个方面。一个是结婚的需求，这是中国市场独一无二的，和国外没法相比。不管拿出什么经济指标，婚房刚需是别的国家不可能超越的。我们也调查过，这几年济南结婚的数量较大的年份能达到9万多对，少的大概在7万多对。就按照7万对的数量说，里面40%如果需要购房的话，就是两万八千套，而济南去年一年的住宅消化量才是两万三千套左右。从这个数据比较，我们觉得市场需求足以支撑市场。第二个是对学校的需求，有学区的房子可能会比较受关注一些。这两点对我们今年阳光100五期来说，这两点我们都具备。”

　　关于阳光100户型的设置，最小在60多平方。对实际居住者来说其实很不舒服。而五期的户型对之前是一个颠覆，利用面积细化到每一个空间，厨房、卫生间、客厅、所有的空间进深是多大，怎么样住起来比较舒适，设计上都有研究。陶晓智用手比划：“我们最后发现一室的如果居住起来感觉到有一定的舒适度话，就不能低于62平方。所以我们五期户型不低于68平方，去满足一部分压力较大的首次置业的购房者，即使买小房子也要让各个空间都能够满足正常的需求。 80多平的两室、90到100左右的紧凑三居，是五期户型的主打，也推出一部分130多平的可以满足更高一点的改善性需求的群体。所以我们的变化是围绕市场的。”<