房地产到了须从深层改革突破之时

　　问题还在于，眼下我国的房地产被视为经济政策的一部分，而非社会政策的一部分，因为只从经济政策着眼房地产，其推升GDP的功能、拉动多个关联产业的能量、对经济增长的突出贡献都被凸显出来。这些年来，房地产已成宏观经济特别是地方经济的支柱产业之一，甚至在一些地方导致了局部产业空心化的趋势，而其社会功能，也就是社会成员对住房的需求和人们对空间权扩展则相对被忽视。当房地产成为支柱产业，投资性需求成为住房市场主引擎时，住房市场的定位就被扭曲了。因此，仅从纯粹市场角度而不从公共性角度，无论如何是解不开住房市场之谜的。

　　中国住房制度改革已经历了30年，大致经历了“住房商品化——住房市场化——住房分配货币化”等阶段,但是与之相对的住房公共政策体系，却始终处于比较盲目被动的应对房价上涨的短期通道中，至今尚未形成有效的住房公共政策体系。中国住房市场从无到有，从小到大，已成了经济发展不可或缺的重要支柱，然而住房公共政策的发展却远远滞后。相应的土地政策、财税政策、保障政策、金融政策等也都没有明确的划分与定位。一个如此庞大的产业，理该有科学合理的构建完善的政策体系，不能总是短期疾风暴雨式的应急政策，那样不仅无法让人们产生明确的预期，而且一旦政策有所松动，房价立马可能产生报复性反弹，而这也正是近年间形成的极具中国特色的房地产周期。

　　中国内地房地产制度高度依赖土地财政，与我国香港特区的制度模式极为相似。但香港土地财政与限制土地供给的一整套政策带着深深的历史烙印，是当年殖民地土地批租制度的延续。1997年亚洲金融危机后，为遏制房价下跌，香港特区开始实行一种新的土地供应方式——用地申请表，即“勾地制度”，希望通过减少土地供给抬高价格。随着香港经济增长和居民收入增加造成住房刚性需求不断增加，香港财政对土地收入的依赖度越来越高，形成了强烈的房价上涨预期，造成房地产投机行为盛行，甚至出现“全民炒房”现象。而香港特区政府对于房地产市场上的投机行为以及房地产泡沫，并不从供给方着手寻求解决办法，而是打压需求，至今效果不佳。

　　从中国内地房地产与土地供给制度的链条看，土地财政和土地金融是推高房价的两大重要推手。数据显示，2010年全国土地出让总价款达2.7万亿元，较前一年增加69.4%(北京为1628亿元, 上海为1513亿元，大连为1157亿元)。2010年全国土地出让收入，占地方本级财政收入的71%，比上一年增加22.2个百分点。很显然，地方政府是最大的受益方。

　　另一方面是金融机构的现金流，金融机构以土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。国土资源部公告显示，2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元，同比增长42.8%。2010年土地抵押贷款超过3万亿元。在中国现行土地出让制度和