中城嘉信：惠城本周网签住宅713套 中信水岸城夺冠

　　2015年NO.45(11月2日—11月8日)

　　要点导读

　　本周惠城区新房供求情况

　　>供应：本周惠城区发布4个预售证，新增供应住宅492套，供应面积为4.75万㎡。

　　>成交：本周网签713套，环比上周下降14.41%;网签8.02万㎡，环比上周下降16.58%;成交均价约6179元/㎡，环比上周下降0.13%。

　　>中城嘉信核心项目指数：

　　1、按面积段算，从成交套数来看，以90-120㎡和60-90㎡面积段居多，分别为281套(占39.41%)、185套(占25.95%);

　　2、按户型结构算，从成交套数来看，以三房和两房户型为主，分别为391套(占54.92%)、188套(占26.40%)。

　　>惠东县供求概况：

　　供应：本周惠东县发布2个预售证，供应住宅882套，供应面积为10.80万㎡。

　　成交：本周惠东县网签住宅345套，面积为3.41万㎡，环比上周分别上升1.77%、7.94%。

　　本周惠州市土地供求情况

　　>土地供应：据监测，本周(11.02-11.08)惠州市有11宗土地挂牌出让，其中1宗商住用地，面积为8139㎡;

　　>土地成交：本周惠州市有4宗土地成交，其中无商住用地。

　　本周惠城区成交量TOP3项目

　　冠军：中信水岸城65套;

　　亚军：美丽洲52套;

　　季军：鹏基半山名苑48套。

　　宏观大势分析

　　>>热点资讯——“二孩效应”：5年后楼市新房需求或激争9亿平方米

　　多家券商的统计显示，由于我国25~44岁的主力购房人口占比不断萎缩，老龄化和少子化导致房地产市场的持续性需求收缩，行业天花板渐行渐近。市场期盼已久的“全面二孩”政策尘埃落定，无疑能为房地产市场带来增量购买力，缓解目前供过于求的市场格局。

　　全面放开二孩后，首当其冲的是增加这部分人口的改善性购房需求。根据卫计委的数据，现阶段全国符合政策条件的夫妇约有9000万对，假定5年内50%的家庭会生育二孩，那么将新增人口4500万，每年近900万。按照人均住房20平方米计算，将新增9亿平方米需求，每年将新增1.8亿平方米需求。

　　在全面二孩政策落地后，随着家庭多子化成为趋势，相对于过去十年以首次置业需求为主的市场格局，改善型需求有望出现大幅回升。

　　@中城嘉信：二孩政策全面实施短期内并不会对楼市产生较大的影响，但对于提振楼市需求、延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。尽管二孩放开带来的利好可能不会显现得如此之快，但房地产界对此已表现出十分积极乐观的态度，不少“新户型”将持续开发，例如广州佳兆业一项目“88㎡的逆天四房”。

　　>>政策走势——惠州暂不支持公积金余额付首付开发商垫付首付以揽客

　　“首付款不够，而公积金账户余额又取不出来，部分年轻的刚需族无奈将置业计划搁浅。”近日，市民纷纷在惠州市网络问政平台发帖，希望市住房公积金中心能够让市民动用账户余额付首付。

　　针对市民的诉求，公积金中心相关负责人介绍，当前惠州公积金的提取、放款需购房合同和房屋备案才可办理。应对这一情况，敏锐的开发商陆续推出“0成首付”“1首付”或“首付2万”等营销方式，由开发商先行垫付首付款，业主仅需在合同约定的周期内完成剩余房款支付即可。

　　市住房公积金中心相关负责人回应，公积金付首付分两种情况，一种是直接支付，这需要房管等各部门信息资源实现有效共享，目前惠州尚不具备该条件。另一种是先支取再支付，为了确保市民支取公积金是用于住房保障需求，当前支取需要缴存职工提供商品房买卖合同、购房首期发票或全额发票等资料，也意味着需要完成购房手续后方可提取。

　　@中城嘉信：公积金政策在今年有所宽松，部分租房房租也可从公积金中提取，不过对于购房提取，政策还尚未完善，目前多为以购房合同以及发票等资料才可提取。而低首付这种方式，不仅仅适用于想提取公积金置业的市民，还对短期内无法凑出首付的客户有刺激作用，不过需注意的是，低首付还款期限一般较短。

　　>>市场动态——2015年成最能卖楼的“金九银十”刚需族成市场趋势

　　“降息降准，外加降低首付比率……”在政策上保持活跃，还是熟悉的味道。但不同于往年的金九银十，七八月的淡市需要加温，开发商的年终业绩需要助力，而今年则不一样，坐在连续3个月破百万平方米的暖市上，催生出一个有网签统计以来最能卖楼的“金九银十”。

　　据惠州市房管局发布的数据显示，该周期惠州城区(含仲恺)实现新建住宅房源成交5565套，达到历史最高值。另外二手房交易亦保持活力，延续七八月学位房争夺季的热潮，实现2021套的交易量。

　　在市场细分的销售统计中，60—120平方米两房单位实现3403套成交，超过总成交数六成的占比引起关注。

　　@中城嘉信：政策宽松、市场升温以及房企的发力推售，使得今年的“金九银十”成交量大幅上涨，刚需促市成为主流趋势。就近期销售榜单上来看，海伦堡、美丽洲等新秀一炮打响，创下楼市佳话。这不仅缘于项目推出的刚需户型，也是正值购房优惠窗口期以及新推户型的多选择性，综合楼市暖意不断的氛围，需求得到进一步的有效释放。在接下来的最后两月，房企更加乘胜追击，将去化进行到底。

　　>>惠州特写——惠州银行房贷利率已实施新政3家银行可做2.5成首付

　　金九银十，惠州楼市成交表现平稳。经过今年5次降息，银行房贷利率从年初的6.15%降至现在的4.9%，已至历史最低水平。据房掌柜了解，目前几乎所有在惠州设有网点的银行新房首套房贷为最新基准利率的水准，二套房房贷也一致统一为在基准利率的基础上上浮10%。

　　据了解，当前建行、中行等超过8家银行明确表示，首套房房贷目前无法申请到优惠，中行的接线员甚至称，当前房贷利率已经是很低的水平，没有上浮利率相当于得到优惠。不过也有购房者反映，通过致电向农行和工行两家银行的客户经理咨询时，称并没有任何优惠，但有熟识银行业务员却向他们表示，部分银行优质客户还是可以享受到额外的95折优惠，不过需要客户购买一些理财产品或一次性存入定期1年存款5万元。

　　尽管绝大多数银行表示一手房首套房贷利率无优惠。不过，也有两家银行的工作人员在电话上明确称可以争取到优惠。交通银行的接线员称，在综合客户个人情况，流水，征信和被交行视为优质的客户，可以去申请95折的优惠。而广发银行的工作人员表示，现在申请房贷一般情况下是基准，但从近期情况来看，优质客户仍然可以申请到最低85折的优惠，利率即为4.165%，是此次调查中得到的最低利率，堪称是惠州最有“良心”的银行。

　　9月30日央行再发重磅楼市新政，“在不限购的城市，首套房商业贷款首付比例由最低3成降至2.5成”。然而新政出台月余，仅建行和工行明确表示可以实施2.5成首付，不过前提是面积要求在144㎡以下。

　　一级市场分析

　　>>土地供应

      ——本周惠州市有11宗土地挂牌出让，其中1宗商住用地，面积为8139㎡。

　　>>土地供应

　　>本周(11.02-11.08)惠州市1宗商住用地挂牌出让，面积为8139㎡;

　　>2015年(1.01-11.08)惠州市有93宗住宅类用地挂牌出让，面积约259.62万㎡。

　　>>土地成交

      ——本周惠州市有4宗土地成交，其中无商住用地。

　　>>土地成交

　　>本周(11.02-11.08)惠州市无商住用地成交;

　　>2015年(1.01-11.08)惠州市有61宗住宅类用地挂牌成交，面积约182.83万㎡。

　　>2015年(1.01-11.08)惠东县以总成交价8.30亿元居榜首，其次为大亚湾7.93亿元，惠城区5.70亿元紧随其后;

　　>2015年(1.01-11.08)惠东县总溢价率为3.64%，博罗县为0.03%，其余区域均为0%。

　　二级市场分析

　　惠城(含仲恺)预售情况：本周惠城区发布4个预售证，新增供应住宅492套，供应面积为4.75万㎡。

　　惠城(含仲恺)整体交易态势：本周网签713套，环比上周下降14.41%;网签8.02万㎡，环比上周下降16.58%;成交均价约6179元/㎡，环比上周下降0.13%。

　　中城嘉信核心项目指数【惠城(含仲恺)】:

　　>按面积段算，从成交套数来看，以90-120㎡和60-90㎡面积段居多，分别为281套(占39.41%)、185套(占25.95%);

　　>按户型结构算，从成交套数来看，以三房和两房户型为主，分别为391套(占54.92%)、188套(占26.40%)。

　　惠东县供求概况：

　　供应：本周惠东县发布2个预售证，新增供应住宅882套，供应面积为10.80万㎡。

　　成交：本周惠东县网签住宅345套，面积为3.41万㎡，环比上周分别上升1.77%、7.94%。

　　惠城(含仲恺)成交TOP3项目：

　　冠军：中信水岸城65套;

　　亚军：美丽洲52套;

　　季军：鹏基半山名苑48套。

　　>>1.惠城区供应：预售分析

　　本周惠城区住宅供应492套，供应面积约为4.75万㎡，各户型各面积段预售情况如下图所示——

　　>>2.惠城区整体交易态势——网签713套，环比上周下降14.41%

　　>>2.惠城区整体交易态势——网签8.02万㎡，环比上周下降16.58%

　　>>2.惠城区整体交易态势——成交均价约6179元/㎡，环比上周下降0.13%

　　>>3.中城嘉信核心项目指数

　　>按面积段算，从成交套数来看，以90-120㎡和60-90㎡面积段居多，分别为281套(占39.41%)、185套(占25.95%)

　　>按户型结构算，从成交套数来看，以三房和两房户型为主，分别为391套(占54.92%)、188套(占26.40%)

　　>>3.中城嘉信核心项目指数

　　由下图得知，综合面积段和户型结构来看，以90-120㎡的三房居多，为230套，占32.26%;其次是60-90㎡的两房，为131套，占18.37%;再者是120-144㎡的三房，为114套，占15.99%。

　　>>4.本周惠城区成交套数与均价Top10片区

　　本周桥东、河南岸、仲恺夺惠城区片区成交套数冠亚季军，分别为135套、107套、103套;

　　本周河南岸、江北、桥东居惠城区片区成交均价前三，为7413元/㎡、7091元/㎡、6835元/㎡。

　　>>4.本周惠城区成交套数Top10项目

　　本周惠城区中信水岸城、美丽洲、鹏基半山名苑夺惠城区成交套数冠亚季军，分别为65套、52套、48套。

　　>>5.惠城别墅整体交易态势

　　本周(11.02-11.08)惠城成交别墅2套，环比上周下降83.33%;成交面积565.68㎡，环比上周下降85.72%;

　　2015年(1.01-11.08)惠城成交别墅289套，成交面积约7.79万㎡。

　　>>6.惠城办公楼、商业、车库及其他交易态势

　　本周(10.26-11.01)惠城区办公楼、商业、车库等产品类型分别成交7套、25套、34套，共66套，成交面积约为0.55万㎡。

　　>>7.惠东县供求概况

　　供应：本周(11.02-11.08)惠东县发布2个预售证，新增供应住宅882套，供应面积为10.80万㎡。

　　成交：本周(11.02-11.08)惠东县网签住宅345套，面积为3.41万㎡，环比上周分别上升1.77%、7.94%。