中城嘉信：惠城本周网签住宅653套 鑫月城夺冠

　　2015年NO.42(10月12日—10月18日)

　　要点导读

　　本周惠城区新房供求情况

　　>供应：本周惠城区发布1个预售证，新增供应住宅48套，面积为0.87万㎡。

　　>成交：本周网签653套，环比上周上升50.46%;网签7.78万㎡，环比上周上升59.02%;成交均价约6445元/㎡，环比上周上升2.05%。

　　>中城嘉信核心项目指数：

　　1、按面积段算，从成交套数来看，以90-120㎡和60-90㎡面积段居多，分别为256套(占39.20%)、159套(占24.35%);

　　2、按户型结构算，从成交套数来看，以三房和两房户型为主，分别为328套(占50.23%)、215套(占32.92%)。

　　>惠东县供求概况：

　　供应：本周惠东县发布2个预售证，新增供应住宅149套，面积为2.64万㎡。

　　成交：本周惠东县网签住宅287套，面积为2.55万㎡，环比上周分别下降3.69%、6.53%。

　　本周惠州市土地供求情况

　　>土地供应：据监测，本周(10.12-10.18)惠州市有13宗土地挂牌出让，其中4宗商住用地，面积为17.12万㎡;

　　>土地成交：本周惠州市有5宗土地成交，其中无商住用地。

　　本周惠城区成交量TOP3项目

　　冠军：鑫月城45套;

　　亚军：雅居乐白鹭湖39套;

　　季军：中信凯旋城33套。

　　宏观大势分析

　　>>热点资讯——地方宽松政策挺楼市多地出台措施补贴购房者欲促市

　　国庆长假前，央行出台新规：在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。央行相关负责人称，此举为进一步改进住房金融服务，支持合理住房消费。地方也在就如何刺激本地楼市需求想办法。首个地方“救市”新政在广东落地，按照广东省清远市印发的《清远市促进房地产平稳健康发展政策措施》规定，将给予购房者补贴，低收入困难家庭最高可补贴房子总价20%，入职5年的公务员最高可补贴4万元。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者，目前二、三线城市政策最为宽松，市场交易会趋于活跃。更为重要的是，很多城市价格处于止跌的状态，所以看涨预期的强化速度预计要加快。

　　@中城嘉信：如若楼市情形不佳，最着急的并非开发商。而是地方政府。且从目前市场看，因为经济涨幅放缓，导致各地方政府对房地产的依赖度明显上升，在这种情况下，各地的促市热情将持续上涨。对于一些三四线城市和部分二线城市来说，去库存依然是核心任务。但对于部分一二线重点城市来说，积极投资拿地、加快新开工节奏，显得尤为重要。若不积极补库存，那么后续房价上涨的压力会继续加大。

　　>>政策走势——央妈再松钱袋无疑是一个较为乐观的市场信息

　　10月10日，央行宣布，在前期山东、广东开展信贷资产质押再贷款试点形成可复制经验的基础上，决定在上海、天津、辽宁、江苏、湖北、四川、陕西、北京、重庆等9省市推广试点。

　　顾名思义，所谓信贷资产抵押再贷款是指商业银行可用现有信贷资产，也就是已经放出去的贷款，到央行去质押，获得新的资金，实质等于给商业银行提供了一个补充可贷资金的新渠道。

　　随即，有人称这是中国政府释放约7万亿信贷资金，并将之称为中国版的“QE”。这样的说法在昨日得到了诸多金融界人士的反对。国金证券银行业分析师马鲲鹏认为，这并不等于7万亿强刺激、不等于QE。马鲲鹏称，这是着眼中长期的机制建设，是盘活存量之举，是创新性的基础货币投放新渠道(尽管主动权不在央行手里)，同时，也为未来财政刺激加码背景下商业银行潜在的额度压力先进行制度性松绑。

　　@中城嘉信：此举可增加市场流动性，功效等同于降低存款准备金率。市场流动性提升将对银行、资源、房地产等对资金敏感的行业带来实质刺激作用。事实上，即使此举对房地产行业不会带来直接的利好。但这至少表现了中国政府对于刺激经济，稳定增长的决心，对于楼市而言，无疑是一个较为乐观的市场信息。

　　>>市场动态——前三季度惠城楼市量升价跌大亚湾上涨七成库存大减

　　开年以来，惠州楼市持续深陷僵局，众多开发商不得不以“割肉”方式低价甩卖来破局。在整个业界都对今年的惠州楼市预期十分悲观的情况下，刚刚出炉的前三季度成交数据却上演了一场大逆袭。来自房管局的网签数据显示，今年1-9月，惠州全市商品房网签86296套，同比增长28.5%，网签面积862.44万平方米，同比增长32.4%。其中最大贡献是来自成交了28843套的片区套数冠军大亚湾。帮助惠州楼市在今年上演大逆袭的头等功臣，是市场表现出人意料的大亚湾市场。今年1-9月，大亚湾区房地产市场商品房销售总套数为28843套，比惠城区还多出5412套，增长70.28%，平均每月卖房约3204套，成为惠州前三季度片区套数冠军。按这去化速度，大亚湾现有库存半年内就能耗完。

　　@中城嘉信：中城嘉信董事总经理杨锦斌表示，自从去年厦深高铁通车后，惠阳、大亚湾市场的深圳客就开始明显增加，加上今年深圳扩容的传闻和深圳房价持续上涨，大量刚需客被集体挤到了惠阳、大亚湾市场，导致今年前三季大亚湾市场尤其热闹，深圳客成交比例超过九成。而惠城区的市场则相对本地化，外地客户比例一向不超过三成。在库存高企且市场整体购买力下降的情况，开发商以价换量的策略达到了比较理想的效果。不过，随着市场逐渐好转，以价换量的项目会逐步减少，房价也将有所回升。

　　>>惠州特写——火车站地区或变江北城市副中心!发展商贸物流业集群

　　江北火车站区域长期的基础建设施工一方面影响着区域居民现行生活，另一方面也代表着可期待的片区未来。12日，记者从惠州市住房与城乡规划建设局获悉，该局针对区域编制的《惠州市火车站地区控制性详细规划及风貌设计(草案)》(下称“规划”)进入公示，在城轨建设取得突破性进展背景下，立足区域交通区位优势，周边发展商贸服务业，打造综合型商业商务中心，为区域发展指明发展方向。

　　《规划》明确指出，该区域将结合火车站、江北客运中心站及城际轨道站等区位优势，发展成为区域级的主要综合交通枢纽和重要物流仓储基地;以交通集散、商贸物流和居住为主要职能，兼具行政办公和文体娱乐休闲的综合性新城区，形成多元化的产业布局进而形成江北地区城市副中心的城市职能属性。

　　@中城嘉信：随着城区发展，近年来惠城区南拓北进的发展规划也是传得沸沸扬扬。实际上，政府也确实在进行这样的一种发展格局。三环以北的区域仍有很大的发展空间，火车站、物流园等坐落于此，住宅小区也积聚于此，在此基础上，若有政府的扶持，该片区未来发展前景必然是可观的。

　　一级市场分析

　　>>土地供应

   ——本周惠州市有13宗土地挂牌出让，其中4宗商住用地，面积为17.12万㎡。

　　>本周(10.12-10.18)惠州市4宗商住用地挂牌出让，面积为171201.4㎡;

　　>2015年(1.01-10.18)惠州市有85宗住宅类用地挂牌出让，面积约247.99万㎡。

　　>>土地成交

   ——本周惠州市有5宗土地成交，其中无商住用地。

　　>本周(10.12-10.18)惠州市无商住用地成交;

　　>2015年(1.01-10.18)惠州市有59宗住宅类用地挂牌成交，面积约182.82万㎡。

　　>2015年(1.01-10.18)惠东县以总成交价8.29亿元居榜首，其次为大亚湾7.93亿元，惠城区5.70亿元紧随其后;

　　>2015年(1.01-10.18)惠东县总溢价率为3.65%，博罗县为0.01%，其余区域均为0%。

　　二级市场分析

　　惠城(含仲恺)预售情况：本周惠城区发布1个预售证，新增供应住宅48套，面积为0.87万㎡。

　　惠城(含仲恺)整体交易态势：本周网签653套，环比上周上升50.46%;网签7.78万㎡，环比上周上升59.02%;成交均价约6445元/㎡，环比上周上升2.05%。

　　中城嘉信核心项目指数【惠城(含仲恺)】:

　　>按面积段算，从成交套数来看，以90-120㎡和60-90㎡面积段居多，分别为256套(占39.20%)、159套(占24.35%);

　　>按户型结构算，从成交套数来看，以三房和两房户型为主，分别为328套(占50.23%)、215套(占32.92%)。

　　惠东县供求概况：

　　供应：本周惠东县发布2个预售证，新增供应住宅149套，面积为2.64万㎡。

　　成交：本周惠东县网签住宅287套，面积为2.55万㎡，环比上周分别下降3.69%、6.53%。

　　惠城(含仲恺)成交TOP3项目：

　　冠军：鑫月城45套;

　　亚军：雅居乐白鹭湖39套;

　　季军：中信凯旋城33套。

　　>>1.惠城区供应：预售分析

　　本周惠城区住宅供应48套，供应面积约为0.87万㎡，各户型各面积段预售情况如下图所示——

　　>>2.惠城区整体交易态势——网签653套，环比上周上升50.46%

　　>>2.惠城区整体交易态势——网签7.78万㎡，环比上周上升59.02%

　　>>2.惠城区整体交易态势——成交均价约6445元/㎡，环比上周上升2.05%

　　>>3.中城嘉信核心项目指数

　　>按面积段算，从成交套数来看，以90-120㎡和60-90㎡面积段居多，分别为256套(占39.20%)、159套(占24.35%)

　　>按户型结构算，从成交套数来看，以三房和两房户型为主，分别为328套(占50.23%)、215套(占32.92%)

　　由下图得知，综合面积段和户型结构来看，以90-120㎡的三房居多，为161套，占24.66%;其次是60-90㎡的两房，为119套，占18.22%;再者是120-144㎡的三房，为111套，占17.00%。

　　>>4.本周惠城区成交套数与均价Top10片区

　　本周仲恺、河南岸、桥东夺惠城区片区成交套数冠亚季军，分别为92套、91套、71套;

　　本周桥西、河南岸、三栋居惠城区片区成交均价前三，为9010元/㎡、7857元/㎡、7527元/㎡。

　　>>4.本周惠城区成交套数Top10项目

　　本周惠城区鑫月城、雅居乐白鹭湖、中信凯旋城夺惠城区成交套数冠亚季军，分别为45套、39套、33套。

　　>>5.惠城别墅整体交易态势

　　本周(10.12-10.18)惠城成交别墅15套，环比上周上升400%;成交面积4803.81㎡，环比上周上升510.33%;

　　2015年(1.01-10.18)惠城成交别墅271套，成交面积约7.25万㎡。

　　>>6.惠城办公楼、商业、车库及其他交易态势

　　本周(10.12-10.18)惠城办公楼、商业、车库以及其他产品类型分别成交7套、17套、45套、2套，共71套，成交面积约为0.41万㎡。

　　>>7.惠东县供求概况

　　供应：本周(10.12-10.18)惠东县发布2个预售证，新增供应住宅149套，面积为2.64万㎡。

　　成交：本周(10.12-10.18)惠东县网签住宅287套，面积为2.55万㎡，环比上周分别下降3.69%、6.53%。