合纵联行:宽松政策促楼市发展 惠城实现稳步增长

　　合纵三季刊 2015年惠州房地产市场(10.13)

　　导读：宽松政策促发展 惠城实现稳步增长

　　宏观市场小结

　　从基本面支撑看，中国经济有巨大的潜力和内在动力：新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化进程的推进;结构性改革源源不断释放的改革红利;创业创新激发全体人民的无穷创造力;百姓生活对公共产品、公共服务巨大的需求;“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带三大战略的带动等，中国经济未来向好有基础、有条件、有动力。

　　虽然增速有所放缓，但中国经济运行仍然保持在合理区间。

　　惠州市场分析

　　与去年同期相比 2015年1-9月份惠城区供应创近四年新低，库存创历史新高

　　惠城区从数据显示可见，供应明显小于需求，2015年1-9月的供求比为0.85，主要受14年惠城楼市整体表现低迷，库存积压大，房企一心去库存减少供应。1-9月网签均价6305元/平米，同比下跌3.6%，均价总体呈稳步小幅波动的态势，因为惠州房地产处于快速发展阶段，且刚需、首改居家型的客户为绝对主力，推动价格较稳定。

　　截至2015年9月30日，惠城区存量约4.4万套，存量面积542万平米，如果以2014年惠城区月均消化21.2万/平米来计算的话，惠城区库存量仍需25.6个月才能消化完毕;如果以2015年惠城区月均消化26.6万/平米来计算的话，惠城区库存量仍需20.4个月才能消化完毕，去化压力巨大。央行降准降息提高了房企和置业者的市场的信心，但房企合理调价或更能促使惠城楼市稳健发展。

　　9月开盘情况 9月开盘/加推项目同比去年持平，推售以中等的刚需户型为主。

　　对9月份开盘项目分析可以发现，同比去年9月份(不含十一期间)，今年开盘/加推(含内解)项目共计16个，同比去年持平，项目集中在9月下旬入市，开发商赶抢国庆长假黄金周，推售以中等户型为主;因15年市场整体成交量较好，各项目竞争压力也大，部分项目选择内解或自然销售。

　　市场小结

　　①从春节至今，惠州市场成交持续增加，以消化存量为主。 央行降准降息等利好政策给市场极大的信心。9月开盘项目的数量同比去年同期持平、供应量同比去年下跌37.2%，各房企以去库存为主要目的减少供应，网签量同比去年均出现上涨24.5%。整体来看惠州楼市在稳步走好。

　　②十一期间各房企主要以“暖场活动”蓄客为主，推出购房优惠的项目较多;国庆期间无项目开盘/加推，活动项目以刚需产品为主，说明惠州市场刚需产品竞争较大。

　　土地供求分析

　　三季度土地市场供应明显上涨

　　2015年第三季度，惠州市经营性土地挂牌共35宗，环比上涨105.9%，同比上涨29.6%;挂牌总面积约94.1万㎡，环比上涨174.3%，同比上涨44.1%。第三季度经营性土地成交共14宗，环比下跌41.7%，同比下跌56.3% ;成交总面积约64.4万㎡，环比上涨21.3%，同比上涨49.1%。

　　从上图可见，2015年第三季度惠州经营性土地供应出现明显回升，第三季度土地市场供应量的活跃实际上传递着“后续供应充足”的信号;土地成交从宗数方面来看环比同比均下跌，由于目前惠州楼市库存量消化周期仍然较长，后续仍以去库存为主，地方政府推出住宅用地也较谨慎，担心流拍，和价格不理想的问题;从土地成交面积方面来看，环比同比均上涨，其中惠阳区凭借三宗居住用地在成交面积上独占鳌头，共计成交26.9万方的土地，占据了当月总成交面积的近35%。

　　土地成交分析

　　土地成交面积上升，主要集中在惠阳区

　　2015年第三季度，经营性土地成交共14宗，环比下跌41.7%，同比下跌56.3% ;成交总面积约64.4万㎡，环比上涨21.3%，同比上涨49.1% ;成交总金额约9.3亿元，环比下跌26.8%，同比上涨27.4%。9月份经营性土地成交5宗，成交面积约24.7万㎡，环比上涨31.4%，同比上涨109.3%;成交总金额约3.3亿元，环比上涨22.2%，同比上涨120%。成交平均楼面价为515.5元/㎡，环比下跌41.4%，同比下跌21.9% 。

　　从成交面积、成交宗数、成交金额三方面来看，惠阳区都是排行冠军，7宗/4.3亿元/36.2万平米、大亚湾区排行亚军，成交面积分别为36.7万平米、4.5万平米，分别占总体的78%、10%;惠城区住宅存量过大，14年楼市的整体不景气使房企资金链受到一定的影响，政府配合市场减少推地。

　　住宅市场供应分析

　　9月份供应创15年新高，实现稳步增长

　　2015年第三季度，惠城区供应住宅8503套，环比上涨19.6%，同比下跌39.5%;供应总面积约85.9万㎡，环比上涨2%，同比下跌48.6%。供应量方面，第三季度共计28个项目取得预售许可证，包括多个纯新项目入市，如海棠花郡、美丽洲、庄家等;从供求比方面看，第三季度里仅9月份的供求比大于1，供求不平衡， 2015年以来全国楼市利好不断，央行降息降准等放大了楼市向好趋势，房地产已然迎来政策宽松时期，在楼市大改革的环境下，惠州楼市正逐渐回暖，朝着健康平稳的态势发展。

　　9月份，供应住宅3769套，环比上涨119.5%，同比下跌60.7%，供应面积40.6万㎡，环比上涨124.3%，同比下跌65.7%。2015年以来各房企把重心放在去库存上，减少新增供应;9月份新增供应面积创下今年新高，虽然未出现爆发式增长，但也实现了稳步增长。

　　住宅市场供应分析

　　水口片区新增供应最多，以三房和四房为主

　　2015年第三季度， 新增住宅供应中，共计11个片区有项目供应新房源，分别是水口、陈江仲恺、小金口、龙丰上排红花湖、金山湖、江北、汝湖、马安、下角、东江新城、河南岸。其中水口片区位居冠军，供应2284套/22.5万㎡，占总体的26%;分别是合生上观国际等7个项目取得预售许可证。陈江仲恺排行第二，供应1848套/14.3万㎡，占总体的17%;分别是龙宸梧桐郡府等5个项目取得预售许可证。小金口供应996套/10.4万㎡，占整体的12%位居第三;分别是泰宇隆都中园和润城双璧湾取得预售许可证。

　　新增供应的产品中，以三房为主，供应4032套/40.9万㎡，供应面积占总供应量的48%，房源来源于泰宇隆都中园、佳兆业壹号等;其次是四房，供应1650套/23.1万㎡，占总体的27%，房源主要来源于合生上观国际、中锴华章等。说明市场本季度供应以满足自住为需求和中大户型居多。

　　住宅量价走势分析

　　政策叠加效果显现，三季度成交量涨价稳

　　2015年第三季度， 惠城区住宅销售总金额约60.8亿元，环比上涨4.5%，同比上涨43.1%。住宅共网签8204套，环比上涨6.1%，同比上涨45.5%;成交合面积约96.8万㎡，环比上涨3.9%，同比上涨45.6%。九月份网签均价为6297元/平米，环比微微上涨，同比微微下跌。三季度销售金额与网签量环比、同比均上涨，市场明显走好。从上图可见，第三季度三个月份网签面积均处于全年较高位，并没有出现往年的淡季现象;2015年以来央行再度降准降息及330新政以来的“一连串”利好政策，放大了楼市向好趋势，促使惠州楼市成交状况也不负众望。在楼市日趋回归理性背景下，众房企以打折优惠、特价房吸引客户;随着政策效应的逐渐趋势促使第三季度明显增涨后，预计四季度成交或将微幅下降，但全年仍呈显著增长;四季度新增供应也将有所回升，但全年仍不及去年。

　　住宅市场成交分析

　　第三季度住宅市场网签前十项目(按套数)

　　2015年第三季度，网签住宅套数最多的项目是中信水岸城，网签套数占前十的14.5%，网签354套/4.5万平米，因项目是品牌大型社区在片区性价比高，项目自身配套齐全促进网签。中洲天御网签284套，排行第二，占网签前十的11.6%。奥林匹克花园网签270套，排行第三，占网签前十的11.1%。

　　第三季度住宅市场网签前十项目(按金额)

　　2015年第三季度， 按销售额来统计，东江新城片区的中信水岸城以2.9亿元排名第一，网签均价6400元/平米;排在第二名的是汝湖片区的雅居乐白鹭湖，销售额为2.6亿元，网签均价为7200元/平米;中洲中央公园以2.2亿元的销售额排在第三位，网签均价为9000元/平米。

　　第三季度房企业住宅绩排行榜TOP15榜单

　　2015年第三季度， 房企住宅业绩排行榜TOP15榜单尘埃落定。中信集团尽显品牌王者风范，销售金额以4.7亿元排行冠军，业绩来自中信水岸城和中信凯旋城，其中信水岸城是第三季度网签套数最多的项目;中洲集团以4亿元的销售金额排名第二，业绩来自中洲中央公园和中洲天御;排名第三的是方直集团，业绩为3.8亿元，来自于君御、东岸、方直广场、星耀国际。(注：此金额排名来自于惠城区住宅市场)

　　陈江仲恺片区网签1909套位列首位

　　2015年第三季度，陈江仲恺片区莞惠轻轨的即将开通带动楼市稳健发展，供应成交量持续火热，网签1909套/约18.8万㎡排名第一，网签面积占整体的19.4%，网签均价为5029元/㎡。金山湖片区网签1613套/约20.8万㎡排名第二，占总体的21.5%，网签均价为6665元/㎡。网签均价最高的片区为东平，均价高达8680元/㎡，该片区为城区中心位置多为尾盘在售，其中东湖九区、东方威尼斯等中高端项目的网签拉高了整体均价。

　　成交最好的户型是三房，共网签4583套

　　第三季度，成交最好的户型是三房，共网签4583套，网签套数占整体成交量的55.9%，面积约51.3万㎡，网签面积约占整体成交面积的53%。其次是四房，成交1577套/22.7万㎡，网签套数约占整体成交量的19.2%。

　　100-120平米三房成交最佳

　　第三季度，成交最好的面积段是100-120平米，该面积段成交2208套占整体成交量的26.9%，其次是80-100平米成交了1957套占整体的23.9%。以上数据说明，惠城楼市以刚需为主导，随着刚需置业观的不断升级，注重生活质量也成为刚需关注的重点，针对这一类客户需求，各房企推出了设计合理的小户型，如陈江仲恺片区的海锦香槟小镇等。

　　住宅市场存量情况

　　库存走势此起彼伏，陈江仲恺片区存量面积为111.7万平米居首

　　截止2015年9月30日，惠城区住宅存量44412套，存量面积约542万㎡，如果以月均消化21.3万/平米·月来计算的话，惠城区库存量仍需25.4个月才能消化完毕，库存高企，后期消化压力大。从上图显示，从2015年5月开始库存量连续下降了4个月，9月份受到新增供应影响，库存再次上扬。陈江仲恺、金山湖、水口、江北片区的存量位居前四。陈江仲恺片区存量面积为111.7万㎡居首，约占整体量的20.6%，后期消化压力大。

　　商业市场供求分析

　　商业供应493套，网签184套，成交呈总体平稳略有下降趋势

　　2015年第三季度商业供应较稳定，成交呈平稳趋势。商业供应套数493套，供应面积约7万㎡，同比下跌35.8%，环比上涨4.5%;网签套数184套，网签面积约2.8万㎡，同比下跌28.2%，环比上涨115.4%。商业新增供应的项目来源于水口、陈江仲恺等片区。

　　写字楼市场供求分析

　　写字楼仅供应3套，网签131套， 整体表现低迷

　　2015年第三季度惠城区写字楼供应套数3套;网签套数131套，网签面积约2.4万㎡，同比上涨1100%，环比上涨300%。惠城写字楼一直处于低位运行，表现低迷。

　　惠城区市场小结

　　供应方面： 2015年第三季度，惠城区供应住宅8503套，环比上涨19.6%，同比下跌39.5%;供应总面积约85.9万㎡，环比上涨2%，同比下跌48.6% 。新增住宅供应中，共计11个片区有项目供应新房源，分别是水口、陈江仲恺等片区，以三房为主。

　　网签方面： 2015年第三季度， 惠城区住宅销售总金额约60.8亿元。住宅共网签8204套，环比上涨6.1%，同比上涨45.5%;成交合面积约96.8万㎡，环比上涨3.9%，同比上涨45.6% 。网签住宅套数最多的项目是中信水岸城，网签套数占前十的14.5%，网签354套/4.5万平米。按销售额来统计，东江新城片区的中信水岸城以2.9亿元排名第一，网签均价6400元/平米。房企住宅业绩排行榜TOP15榜，中信集团尽显品牌王者风范，销售金额以4.7亿元排行冠军;成交最好的户型是三房，共网签成交4583套，面积约51.3万㎡ ;陈江仲恺片区网签1909套/约18.8万㎡排名第一，网签面积占整体的19.4%，网签均价为5029元/㎡。

　　库存方面：截止2015年9月30日，惠城区住宅存量44412套，存量面积约542万㎡，如果以月均消化21.3万/平米·月来计算的话，惠城区库存量仍需25.4个月才能消化完毕。

　　商业与字楼方面： 2015年第三季度，商铺供应套数493套，供应面积约7万㎡，同比下跌35.8%，环比上涨4.5%;网签套数184套，网签面积约2.8万㎡，同比下跌28.2%，环比上涨115.4% 。写字楼供应套数3套;网签套数131套，网签面积约2.4万㎡，同比上涨1100%，环比上涨300% 。