剑指拖延清算 广东清缴土地增值税拉响房地产业警报

　　《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》7月1日正式实施。业内分析人士认为，高负债率将成为未来一段时间地产行业风险集聚的主要因素。此次被业内称为土地增值税“清缴风暴”，至少在房企扎堆的广东表明了政府继续调控的决心。

　　记者采访的不少专家认为，作为房地产企业高度集中的行业大省，广东此次在全国率先出台措施清缴土地增值税的举措必将对市场结构乃至部分企业的定价策略产生影响。

　　“风暴”：明确标准剑指拖延清算

　　“1日起实施的《规程》目的在于提高土地增值税清算的时效和质量，有效解决税务机关和纳税人长期以来在土地增值税清算工作中存在的程序不清、责任不明等执法风险和涉税风险。”广东省地税局有关负责人说。

　　据称，广东的这一《规程》是“广东地税依据国家税务总局授权，在土地增值税现有法律、法规框架内，结合近年征管实践与案例调研剖析成果，制定出台的”。

　　“细化了征、缴双方的责任，剑指拖延清算。”受访的房地产专家表示。

　　广东出台的《规程》明确了征缴标准，强化了可操作性。税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合市场因素，确定单位面积的扣除项目金额标准;对适用核定扣除项目金额标准的条件、情形进行细化，税务机关可根据扣除项目金额标准，直观化评估房地产开发项目工程造价是否虚高，并据此核定其合理的开发成本。

　　对于拖延清算问题，《规程》提出，只要纳税人“已竣工验收(备案)的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，或“取得清算项目最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”，或 “主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县以上地方税务局局长批准的”，三者只要符合其中一个条件，主管税务机关都可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　背景：征收频遇“尴尬”被指落空

　　2013年，央视报道称万科、华远等40余家房企8年来欠缴土地增值税超3.8万亿元。对此，国税总局的表态是，“3.8万亿欠税”说法存在误读。

　　尽管如此，各地土地增值税征收遇到“困境”或“尴尬”确是事实，甚至有民间评论抨击称，到目前为止，房企几乎没有真正执行过这样的纳税政策。

　　2006年底，国税总局发文，要求从次年2月起向房地产开发企业征收30%-60%不等的土地增值税。此后，尽管国税总局又多次就此发文，但土地增值税事实上并没有得到及时清算。

　　“实际操作存在困难。房地产项目大多是滚动开发，从拿地、开发到竣工起码要花两三年。一般说来，排除了其他因素，土地增值税的清算周期短则两三年，长则五六年。”广东地税部门基层征纳员刘术林说。