虽然政策调控在加码、银根一再收紧、成交量持续下滑,但开发商的资金链似乎还未到“临界点”。
根据监测数据显示,大部分一二线城市11月份的房地产供应量出现大幅下滑。这是自调控以来,首个全国范围的供应低潮。
虽然成交量下降,负债率上升,开发商资金链进一步趋紧,但是这距离楼市的拐点仍需时日。开发商流动比率、速动比率等经营风险主要指标均处于合理水平,这意味着开发商主动降价的压力比想象的小,二次调控将是持久战。
中意安机构业务部副总裁田路在接受采访时指出,四季度的交易量相对于二次调控之后首当其冲的10月会有明显的回升。市场的刚性需求仍然旺盛,二次调控的政策除第一套房首付略提高之外,相对于之前已经出台的北京调控细则并没有更加严格。成交量的上升将来自于新增项目的推盘和二次观望情绪的削弱。
“可以预见的是房价,尤其是新房价格,相对于9月份的价格并不会明显升高,新房开发商大多数会以合理的价格推盘以保持去库存化速度,能够撬动市场的合理价位应相当于五六月份的新房价位。”
北京银监局日前已向北京各大银行进行了口头通知,从11月1日起,对购买首套住房的贷款业务,北京各银行将全面按照首付最低三成,利率最低八五折执行。
有观点认为,取消七折利率,其实是变相加息的信号,如果房地产市场的调控效果达不到预期目标,也不排除再次取消八五的优惠,全部执行基准利率或基准上浮利率。
“现行的住房按揭信贷政策已经很好地实现了差异化信贷的目标,对首套、二套、三套进行了严格的区分,目的就是把购房锁定在刚性自住上,试图利用货币工具完全消除住房的投资属性。从四季度来看,不太可能出现刚性需求推动房价大幅上涨的情形,因此,首套住房的优惠利率不太可能在短期内取消。”田路说。
他同时指出,但另一方面,银行由于今年的按揭信贷指标普遍完成较好甚至过剩,在具体信贷审批和客户资质审核上可能会采取更严格的标准来实际控制按揭发放量。
9天两调存款准备金率 楼市资金压力趋紧
金融时报存款准备金率的再度上调,将令本来就资金趋紧的开发商资金压力再增,也使得银行贷款额度更紧。特别是接近年底,很多银行年内额度已经基本用完,这就让受到预售资金监管的开发商,在资金方面的压力更大。
有机构预测,2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题,房地产价格将出现接近20%的下滑,但不会出现“硬着陆”的情况,预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点。
11月19日晚间,央行宣布,从11月29日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第5次提高存款准备金率,此时距上次宣布上调存款准备金率仅9天。短短一个月内两次上调存款准备金率,这样的上调频率自1985年法定存款准备金率统一以来尚属首次。央行频频上调存款准备金率,目的在加大流动性管理力度,缓解通胀压力。那么,对于房地产市场,央行此举将产生哪些方面的影响呢?
在央行再次上调存款准备金率第2天,记者随机走访了几家房地产中介公司,尽管是周末,却是门庭冷落。在寒风中,中介公司摆放的二手房源牌子前,驻足观看的人寥寥无几。据中介公司的工作人员介绍,一个月前,对于二手房源打听的人很多,签单量虽有所下滑,也还算稳定。但近一个月来,二手房销售明显下滑,有价无市的现象很突出。据介绍,央行近期收紧流动性的措施,对于购房者的心理预期已经产生很大影响。
事实上,近期已经传来银行房贷政策收紧的信息。据了解,目前,各家银行的贷款额度都很紧张,待批的房贷申请很多,但是可放的额度不多。目前已经有很多银行停止发放新的房贷。专家提醒购房者,年末的购房者应该警惕银行不能提供房贷带来的违约风险。因为,按照常理,一般而言,购房协议都会约定:如果贷款办不下来会视为是因购房人自身原因造成,可能会罚收定金。因此,打算现在买房的购房者应在购房之前仔细咨询相关银行的房贷政策。
最让投资者纠结的还是房地产市场调控的预期。一些本来有打算在年底淡季出手的投资者,在调控之下,感到犹豫。一方面是通胀压力不断加剧,开发商充分利用购房者心理的诱导性言论,诱导投资者认为“在通胀与资产价格不断推高之下,未来房价难以下降”;另一方面,央行频繁调整存款准备金率、加息,必然会收紧市场的流动性,在楼市调控的压力下,房价未来是升是降,显得扑朔迷离。
但是,中国人民大学经济研究所等机构20日发布的一项研究报告表现了另一番立场。该报告称,在楼市新政持续的基础上,货币政策的调整以及楼市调控加码,2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题,房地产价格将出现接近20%的下滑,但不会出现“硬着陆”的情况,预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点。报告称,从今年12月起,房地产企业进入还款高峰,应付款累计增速将超过30%;再加上销售下滑、贷款条件提高以及上市公司增发
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