北上广深四城市“逆天”地价走高 楼市今冬不会冷

　　在2013年即将结束之时，一线城市“逆天”走高的地价，成为房地产市场最热的话题。在地产股股价屡创新低、房产税等“利空”预期不断增强的氛围下，大中小房企齐上阵争抢京沪土地资源，其背后是一线楼市的强劲需求和抗跌能力越来越成为业界共识。

　　一线土地市场年终“翘尾”

　　12月份，上海楼盘拟出让土地36幅，规划建筑面积近300万平方米，起始价达到190.91亿元。在11月底时，曾有业内人士测算，加上前11个月上海实现土地出让收入1800余亿元，今年全年上海卖地收入将超过2000亿元，创下年土地出让收入之最。

　　实际上，12月份上海真实的土地出让情况，远比市场想象的要“血雨腥风”。12月4日、5日，华南大鳄恒大地产率先爆发，拿下五幅地块，总斥资超过47亿元，成为上海历史上最集中拿地的房企。据粗略统计，恒大上海拿地的溢价率在130%左右。这是恒大继127亿狂取北京三幅地块后攻下的又一个核心一线城市。

　　这只是刚刚开始。最近，在临港新城主城区某办公地块，上海锦绣投资以490% 的溢价率、1.5万元/平方米的楼板价，令自贸区概念下的临港新城土地市场“扶摇直上”。在此期间，超过400%的溢价率屡屡出现。根据统计数据，仅上周，全国住宅用地楼板价前十位的地块中，有五幅来自上海临港新城主城区，溢价率分别为445%、427%、424%、407%和379%。

　　除上海外，北京也是土地炙手可热的一线城市之一。20日，北京市土地整理储备中心宣布，其门头沟新城MC16-073地块经公开招标，最终由三家公司联合体以58.66亿元获得，北京历史上新的总价“高价地”由此产生，溢价率近50%。这三家公司分别是北京住总房地产开发有限责任公司、北京融创恒基地产有限公司和北京骏洋房地产开发有限公司。其中，融创中国下的北京融创恒基地产有限公司在今年9月曾以总价21亿元及异地建设医院面积27.8万平方米竞得北京市朝阳区农展馆北路一个地块，折合楼板价超过7.3万元/平方米，成为北京单价“高价地”。

　　对此，有业内人士解读，目前三四线城市住宅市场供给较大，需求有限，部分出现滞销，房企越来越看到一线楼市的强劲需求和抗跌能力。因此，尽管地价成本较高，但仍“一头扎进”。

　　土地高溢价推高成本

　　除了地块越来越受追捧外，上海土地市场还呈现了大中小房企竞相入场的局面。如此前从未或几乎未在上海出现过的重庆隆鑫、深圳天健等。另外，新丹投资、越州投资、锦绣投资等投资管理公司也竞相登场。甚至出现了众多自然人争相入市，比如自然人熊习生以1.5亿总价拿下临港新城9000余平方米的某地块，楼板价14526元/平方米。

　　其结果是上海地价的直线上升。以上海青浦新城一站地块为例，今年初龙湖、绿地等房企进驻之时，其区域土地市场入场门槛仅7500元/平方米左右。到年底，重庆隆鑫以9.14亿元总价、124%溢价率的成本进入该区域，楼板价已经达到1.4万元/平方米，较年初几乎翻倍。

　　一个值得关注的迹象是，外来“小伙伴”拿地的总价较低，但溢价率极高。相反，一些大体量、高总价的核心地块，溢价率均不高。比如，绿地香港在12日以59.5亿元的底价获得上海黄浦五里桥街道商办用地，折合楼面价24231元/平方米，这也是上海今年总价第二高的经营性用地;第二天，上海分别以招标和挂牌的方式出让2宗地，其中，上海外滩滨江综合开发有限公司和上海黄金交易所联合体以36.57亿元中标黄浦区小东门街道611街坊3/1宗地块、 613街坊2/1宗地块;中国联合网络通信有限公司上海市分公司以12.19亿元底价摘得杨浦区平凉街道12街坊地块。两幅地块均未出现激烈竞价情况。