住宅成交萎靡商铺走俏 翡翠星河50铺3小时售完

　　原因

　　部分购房者投资住宅资金流向商业地产

　　对于惠州而言，长期不温不火的商业地产为何会在今年“爆发”呢？业内比较认同的一种观点是：旨在遏制投机的房产新政，主要是针对住宅的首付和贷款限制收紧了，而商业地产作为投资市场，在银行贷款的首付比例上早已有限制，本来就是五成按揭，在这方面不受新政影响。因此资金挤出去之后，相当一部分就从住宅流向了商业地产。

　　其次，惠州商铺的投资回报率较高，普遍在5～6个点，比如数码街一间58平方米的小店，月租金5000元/平方米，售价90万元，年回报率就是（5000×12）÷900000＝6.6%，而深圳等地的商铺投资回报率往往不到3个点。这主要是因为一般城市的商铺价格往往是住宅的4倍以上，而惠州只有2～3倍，仅仅从商铺均价来看，惠州与深圳相比价差就更大，可以说其价值是被低估了，升值潜力很大。

　　同时，很多实力雄厚的大开发商在惠州投资了很多商业地产，如富力、华贸、佳兆业等，都是体量几十万平方米的大规模商业体，这也为惠州商业地产的升温带来了契机。另外值得注意的是，新政出台后，惠州本地的自用型买家开始增多，尤其是在高端写字楼方面表现明显。这表明惠州商业物业的潜在消费需求仍然强劲，随着商业地产开发品质和档次的提升，这部分需求和购买力就被激发出来。

　　客户

　　外地客户占三四成，本地买家显著增多

　　据了解，深圳等地外来投资者在惠州商业地产市场上，基本占到了30～40%的比例。因为诱人的价格洼地，如日中天的城市开发，造就了惠州商业地产就像一支高成长空间的原始股，吸引着他们的眼光。在百度搜索排名第一的惠州商铺网后台，记者看到1～7月网站点击量统计中，82.7%的客户是来自广东，除惠州本地外，大部分客户来自深圳、东莞、广州、河源等地，此外还有外省市客户。据负责人郑臣钏介绍，上半年网站访问量同比翻番，最近还有一位香港客户一次性出手420万元买下了世贸中心的一间街铺。

　　而新一轮的房地产投资路径变化，不仅是从住宅转向商用，而且在地域构成上，惠州本地买家也在显著增多。如上半年大卖2亿元的富力·国际中心写字楼，其营销负责人李聃菱表示，新政出台后，深圳投资客户明显减少，而来自惠城区的自用型买家占了绝大多数，5月份一次性买下一整层写字楼（总价3000万元）的就是一位本地企业家。沉淀数十年的民间资本需要释放，更多的企业有实力去购买更高档的写字楼，这部分力量也不可小觑。此外，惠州本地投资客的眼光也越来越锐利，如近期热卖的翡翠星河商铺70%以上是惠州买家，虽然项目周边商业氛围还不甚成熟，但不少人坦言：“现在买才是原始股！”