尽管小区的入住率不高,附近还有一条路没有完全修好,但演达路万饰城对面的翡翠星河还是让很多人大吃一惊,50间铺,3小时抢完,均价卖到1万4千元。楼市新政出台4个月以来,惠州住宅市场略显萎靡不振的同时,商业地产却异常活跃,俨然成为近期炙手可热的“摇钱树”。
数据
商铺成交量比去年同期上涨三成
“本来都准备签约的了,业主突然反价,到手的佣金又打水漂了”,最近某中介业务员小李很是苦恼。他代理的位于下埔的这个街铺,虽然只有114平方米,售价却从3月份的150万元一路飞涨到现在的190万元,“基本上是一个月涨10万元,业主已经连续提价3次了。”而据他介绍,最近排队等着买商铺的客户很多,业主根本就不担心。
遍布惠州大街小巷的商铺,今年上半年以来受到了前所未有的关注,不管是放盘量、成交量还是价格,都有了大幅攀升。据惠州目前地铺最多的中介隆塬地产统计显示,惠城区目前在售商铺共7000多套,比去年同期上升51.3%,其中今年1~7月新增供应量2000多套,主要分布在河南岸和麦地,比去年同期上升118%。市场成交十分活跃,1~7月由隆塬地产代理的商铺成交量同比上涨约三成,价格上涨15%左右。而主营二手商铺代理的方正地产负责人郑臣钏也表示,今年以来业务量比去年同期上涨了20%~30%。
市房产交易中心的统计数据显示,惠城区一手商铺成交面积从4月份起,每个月的成交量都是3月份(0.7万平方米)的两倍以上。而写字楼方面,虽然成交量起起伏伏,但成交均价已经从1月份的5481元/平方米,一路涨到了目前的9572元/平方米,6、7、8三个月均价都稳定在9000元/平方米以上。
地段的车流和人流是决定商铺价值的关键因素
原因
部分购房者投资住宅资金流向商业地产
对于惠州而言,长期不温不火的商业地产为何会在今年“爆发”呢?业内比较认同的一种观点是:旨在遏制投机的房产新政,主要是针对住宅的首付和贷款限制收紧了,而商业地产作为投资市场,在银行贷款的首付比例上早已有限制,本来就是五成按揭,在这方面不受新政影响。因此资金挤出去之后,相当一部分就从住宅流向了商业地产。
其次,惠州商铺的投资回报率较高,普遍在5~6个点,比如数码街一间58平方米的小店,月租金5000元/平方米,售价90万元,年回报率就是(5000×12)÷900000=6.6%,而深圳等地的商铺投资回报率往往不到3个点。这主要是因为一般城市的商铺价格往往是住宅的4倍以上,而惠州只有2~3倍,仅仅从商铺均价来看,惠州与深圳相比价差就更大,可以说其价值是被低估了,升值潜力很大。
同时,很多实力雄厚的大开发商在惠州投资了很多商业地产,如富力、华贸、佳兆业等,都是体量几十万平方米的大规模商业体,这也为惠州商业地产的升温带来了契机。另外值得注意的是,新政出台后,惠州本地的自用型买家开始增多,尤其是在高端写字楼方面表现明显。这表明惠州商业物业的潜在消费需求仍然强劲,随着商业地产开发品质和档次的提升,这部分需求和购买力就被激发出来。
客户
外地客户占三四成,本地买家显著增多
据了解,深圳等地外来投资者在惠州商业地产市场上,基本占到了30~40%的比例。因为诱人的价格洼地,如日中天的城市开发,造就了惠州商业地产就像一支高成长空间的原始股,吸引着他们的眼光。在百度搜索排名第一的惠州商铺网后台,记者看到1~7月网站点击量统计中,82.7%的客户是来自广东,除惠州本地外,大部分客户来自深圳、东莞、广州、河源等地,此外还有外省市客户。据负责人郑臣钏介绍,上半年网站访问量同比翻番,最近还有一位香港客户一次性出手420万元买下了世贸中心的一间街铺。
而新一轮的房地产投资路径变化,不仅是从住宅转向商用,而且在地域构成上,惠州本地买家也在显著增多。如上半年大卖2亿元的富力·国际中心写字楼,其营销负责人李聃菱表示,新政出台后,深圳投资客户明显减少,而来自惠城区的自用型买家占了绝大多数,5月份一次性买下一整层写字楼(总价3000万元)的就是一位本地企业家。沉淀数十年的民间资本需要释放,更多的企业有实力去购买更高档的写字楼,这部分力量也不可小觑。此外,惠州本地投资客的眼光也越来越锐利,如近期热卖的翡翠星河商铺70%以上是惠州买家,虽然项目周边商业氛围还不甚成熟,但不少人坦言:“现在买才是原始股!”
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